Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WQN

N° MINUTE : 13







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S], comparante
demeurant
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Aurélie LESAGE, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WQN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti à Madame [H] [S] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 2]. 

Un commandement de payer la somme de 2.382,33 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 21 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble ou local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

- la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 4.324,21 euros ; 

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges jusqu'au départ effectif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

- la condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

A l’audience du 16 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 4.077,22 euros et indique accepter les délais de paiement et les délais suspensifs de la clause résolutoire sollicités, le paiement du loyer courant ayant repris. 

Madame [H] [S] explique qu'elle s'est retrouvée en difficulté en raison de problèmes de santé mais que ses filles l'aident à payer le loyer. Elle sollicite des délais de paiement et des délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 113 euros par mois. 

Il a été donné lecture du diagnostic social qui indique que Madame [H] [S] est au RSA, étant en arrêt maladie depuis 2021, mais que ses filles peuvent désormais participer aux charges de la famille, ayant trouvé un emploi.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 4] le 31 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 avril 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 21 avril 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juin 2023.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Il résulte du décompte locatif produit par [Localité 4] HABITAT - OPH qu'au 1er novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse), Madame [H] [S] restait lui devoir la somme de 4.077,22 euros, somme non contestée par la défenderesse. En conséquence, Madame [H] [S] sera condamnée à payer cette somme à [Localité 4] HABITAT - OPH au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023. 



Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 

Au vu de la stabilisation de la dette, de la reprise du paiement des loyers courants et des perspectives d'amélioration de la situation financière de Madame [H] [S], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après. 

En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [H] [S] pourra être expulsée et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. 

Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Madame [H] [S] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. 

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié en ce que la majoration sollicitée n'est pas justifiée et est contraire à la vocation sociale du bail. 

Sur les mesures accessoires

Madame [H] [S], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 

Il convient, en équité, au vu de la situation financière précaire de la défenderesse, de débouter [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juin 2023 du bail conclu entre les parties le 26 septembre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 2] ; 

CONDAMNONS Madame [H] [S] au paiement à [Localité 4] HABITAT - OPH de la somme provisionnelle de 4.077,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse) ; 

AUTORISONS Madame [H] [S] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 113 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [H] [S] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

CONDAMNONS en ce cas Madame [H] [S] au paiement à [Localité 4] HABITAT - OPH d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DISONS en ce cas n'y avoir lieu à autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETONS pour le surplus ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire. 



LE GREFFIERLE JUGE