Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [U]
 Madame [O] [J]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05328 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GA3

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
ACTION LOGEMENT SERVICES
Société par Actions Simplifiéedont le siège social est [Adresse 4]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P516

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [U]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]
comparant en personne

Madame [O] [J]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05328 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GA3




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, la SCI NSJC a donné en location à Monsieur [U] et Madame [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des locataires pour le paiement des loyers et charges.

A la suite d'incidents de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été sollicitée pour acquitter des loyers impayés par Monsieur [U] et Madame [J] et le montant des sommes dues a été réglé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a donc fait délivrer à Monsieur [U] et Madame [J] un commandement de payer le 05 avril 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1236,92 euros correspondant aux échéances de janvier et février 2023 inclus, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 09 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
▸ ordonner l'expulsion de Monsieur [U] et Madame [J] et de tous occupants de leur chef du logement,
▸ condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [J] à lui payer la somme de 1236,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 avril 2023,
▸ fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
▸ condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
▸ condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
▸ condamner in solidum Monsieur [U] et Madame [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 13 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

Lors des débats, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, portant sa créance à la somme de 3800,92 euros.


En défense, Monsieur [U] et Madame [J] ont comparu en personne et exposé leur situation personnelle et financière, sollicitant leur maintien dans les lieux et des délais de paiement.

En réponse, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait part de son accord à l'audience pour la suspension de la clause résolutoire et la mise en place d'un échéancier à hauteur de 110 euros par mois pour rembourser la dette.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le droit d'agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES:

Aux termes de l'article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers des locataires sur la période de janvier à septembre 2023, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SCI NSJC, bailleur, à agir en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 06 avril 2023 pour signalement des impayés du locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] le 13 juin 2023, soit deux mois avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.




- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Le bail comprend une clause résolutoire, prenant effet, en cas de non paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régissant le contrat.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [U] et Madame [J], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 30 avril 2021, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 1236,92 euros, échéance de février 2023 incluse.

 Le commandement de payer qui leur a été signifié le 05 avril 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions légales.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [U] et Madame [J] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte actualisé des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives, outre deux procès-verbaux de constat, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Monsieur [U] et Madame [J] ne contestent pas le montant de la dette locative et ne rapportent pas, en tout état de cause, la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d'ores et déjà été réglées par leurs soins.

Ainsi, il était établi qu'au 09 novembre 2023, la dette des locataires s’élevait à la somme de 3800,92 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2023 à septembre 2023 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [U] et Madame [J] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.




- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement du loyer par les locataires avant l'audience puisque le décompte établi au 09 novembre 2023 mentionne une créance arrêtée à septembre 2023 inclus, et l'accord du bailleur à la fois pour la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Monsieur [U] et Madame [J], pour autoriser ces derniers à rembourser la dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [U] et Madame [J] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant qu'ils doivent continuer de verser à leur bailleur, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [U] et Madame [J] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [U] et Madame [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».


Monsieur [U] et Madame [J] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Monsieur [U] et Madame [J] seront condamnés in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 juin 2023, du bail consenti par la SCI NSJC à Monsieur [U] et Madame [J] et portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne solidairement Monsieur [U] et Madame [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 3800,92 euros au titre des loyers, et/ou indemnités et charges impayés pour la période de janvier 2023 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [U] et Madame [J] à s’acquitter de la dette entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en 34 fractions mensuelles minimum de 110 euros chacune, le solde total étant réglé avec la 35e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement), et ce, en plus des loyers courants et des charges afférentes qui devront être réglés au bailleur à savoir la SCI NSJC, conformément aux modalités du contrat de bail ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [U] et Madame [J] auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées auprès du bailleur, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [U] et Madame [J] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu'à défaut pour Monsieur [U] et Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [U] et Madame [J] seront solidairement condamnés à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [U] et Madame [J] in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] et Madame [J] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2023.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT