Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [B]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Vincent BAVAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05317 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F4M

N° MINUTE : 
3/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société LDRP IMMO 
Société Civile dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent BAVAY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A997

DÉFENDERESSE
Madame [F] [B]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05317 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F4M




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 1er août 2022, la SC LDRP IMMO a donné en location à Madame [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 944 euros par mois.

Madame [B] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SC LDRP IMMO lui a fait délivrer un commandement de payer le 23 mars 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2000 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2023, la SC LDRP IMMO a fait assigner en référé Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ dire et juger que la clause résolutoire contenue au bail du 1er août 2022, portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], est acquise depuis le 23 mai 2023, 
▸ dire et juger le bail résilié à compter du 23 mai 2023,
▸ ordonner l'expulsion de Madame [B] et de tout occupant de son chef de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
▸ condamner Madame [B] à lui payer à titre provisionnel une somme de 3493,27 euros outre les intérêts de retard avec capitalisation, au titre de sa dette locative arrêtée au 5 juin 2023, montant qui sera actualisé au jour de l'audience,
▸ condamner Madame [B] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1000 euros à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, qui sera indexée annuellement le 5 août en fonction de la variation de l'indice IRL, la première indexation intervenant le 5 août 2023,
▸ condamner Madame [B] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 12 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

Lors des débats, la SC LDRP IMMO par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, portant sa créance à la somme de 4055 euros au titre des loyers et indemnités non réglés.

 En défense, Madame [B], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.


Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

 En l’espèce, il y a lieu de constater l’existence d’une importante dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 24 mars 2023 pour signalement des impayés par la bailleresse.

Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 12 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [B], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 1er août 2022 était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 2000 euros au 21 mars 2023.

Le commandement de payer qui lui a été signifié le 23 mars 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [B] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur affirme que Madame [B] restait devoir la somme de 4055 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 06 novembre 2023, la dette ne cessant d'augmenter.

En tout état de cause, en l'absence de Madame [B] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte locatif produit, expurgé des différents frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, Madame [B] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 2609,65 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'absence de preuve de la reprise du paiement du loyer de novembre 2023 avant l'audience par la locataire qui n'a pas comparu outre la position de la bailleresse à l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de déterminer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité puisque sa capacité de remboursement est inconnue, aucune fiche diagnostic n'ayant été versée au dossier.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant, au surplus, sollicitée par la bailleresse qui maintient sa demande d'acquisition de la clause résolutoire à l'audience.

Madame [B] étant occupante sans droit ni titre depuis le 24 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié, sans indexation, et de condamner Madame [B] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

- Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est sollicitée par la bailleresse et sera ordonnée en application de l’article 1154 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.






- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [B] à payer à la SC LDRP IMMO qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [B] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 24 mai 2023, du bail consenti par la SC LDRP IMMO à Madame [B] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Madame [B], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SC LDRP IMMO pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [B] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;



Condamne Madame [B] à payer à la SC LDRP IMMO une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Madame [B] à payer à titre provisionnel à la SC LDRP IMMO la somme de 2609,65 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des loyers et charges impayés ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Madame [B] à payer à la SC LDRP IMMO une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.