Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [M]
 Madame [E] [P]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUU

N° MINUTE : 
6/2024






JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ayant pour sigle RIVP
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [M]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [E] [P]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier




Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUU




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 juin 2015, la RIVP a donné en location à Monsieur [M] et Madame [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 758,38 euros par mois.

Monsieur [M] et Madame [P] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 11 octobre 2022, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 6071,37 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [M] et Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 08 juin 2015, et visée dans le commandement de payer délivré le 11 octobre 2022,
▸ constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 2] à compter du 12 décembre 2022,
▸ en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] et Madame [P] et de tous occupants de leur chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles à désigner ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] et Madame [P],
▸ condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
▸ condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à lui payer la somme de 13159,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de mai 2023 incluse, selon décompte arrêté au 02 juin 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2022,
▸ condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à lui payer la somme de 480 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 11 octobre 2022.

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, la RIVP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 16838,38 euros.


En défense, Monsieur [M] et Madame [P], bien que régulièrement cités, n'ont pas comparu ni personne pour eux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la RIVP a fait part de son opposition à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :



L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 octobre 2022 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] le 29 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [M] et Madame [P], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 08 juin 2015, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 6071,37 euros à la date du 26 septembre 2022.

Le commandement de payer qui leur a été signifié le 11 octobre 2022 a rappelé les termes des clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [M] et Madame [P] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et les éventuels délais de paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [M] et Madame [P] restaient devoir la somme de 16838,38 euros, mois de septembre 2023 inclus.

 Néanmoins, en l'absence de Monsieur [M] et Madame [P] à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative telle que fixé dans l'acte introductif d'instance, confirmé par le décompte locatif produit par le bailleur.

Monsieur [M] et Madame [P] seront en conséquence solidairement condamnés à verser la somme de 13159,78 euros au bailleur et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement :

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative ET qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années. Elle ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire ET à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, la lecture du décompte locatif permet d'établir que Monsieur [M] et Madame [P] n'ont réglé aucun loyer depuis le mois de janvier 2022 tandis que leur capacité de remboursement est inconnue.

L'opposition du bailleur à l'audience et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience ne permettent donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de mettre en place un échéancier de remboursement.

Dans ces conditions, et considérant que la dette ne cesse d'augmenter, il ne sera pas fait application de l'article précité.

- Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :

Monsieur [M] et Madame [P] étant occupants sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [M] et Madame [P] in solidum à payer à la RIVP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [M] et Madame [P] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 12 décembre 2022, du bail consenti par la RIVP à Monsieur [M] et Madame [P] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] et Madame [P], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la RIVP pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] et Madame [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne solidairement Monsieur [M] et Madame [P] à payer à la RIVP la somme de 13159,78 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 02 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;






Condamne Monsieur [M] et Madame [P] in solidum à payer à la RIVP une indemnité de 480 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] et Madame [P] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.