Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [C]
 Madame [W] [C]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2K35

N° MINUTE : 
11/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [C]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne
Madame [W] [C]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2K35






EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous seing privé des 26 juillet et 21 août 2017, PARIS HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 3] pour un loyer de 336,21 euros par mois.

Monsieur et Madame [C] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, PARIS HABITAT - OPH leur a fait délivrer un commandement de payer signifié respectivement les 14 et 17 mars 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1750,57 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Monsieur et Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer,
▸ constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 2], [Localité 3] à compter du 18 mai 2023,
▸ en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur et Madame [C] et de tous occupants de leur chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles à désigner ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [C],
▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [C] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 2967,50 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mai 2023 incluse, selon décompte arrêté au 9 juin 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2023,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 28 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.


Lors des débats, PARIS HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3988,70 euros.

En défense, Madame [C], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [C] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, proposant de verser 50 euros par mois pour régler la dette dans l'attente de l'instruction de son dossier FSL. 

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier avant l'audience. Lecture en a été faite à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

 En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 mars 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 28 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [C], locataires d’un logement situé [Adresse 2], [Localité 3] suivant bail sous seing privé des 26 juillet et 21 août 2017, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 1750,57 euros, échéance de février 2023 incluse.

Le commandement de payer qui a été signifié à Monsieur et Madame [C] les 14 et 17 mars 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur et Madame [C] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur et Madame [C] restaient devoir la somme de 3988,70 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de septembre 2023 inclus.

Monsieur [C] affirme avoir effectué un règlement le 19 octobre 2023 et un autre le 09 novembre 2023 dans la soirée, veille de l'audience, mais force est de constater que le premier paiement allégué n'apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur, édité le 19 octobre 2023 et que Monsieur [C] ne justifie pas plus de l'encaissement par le bailleur du second règlement qu'il affirme avoir effectué.

En tout état de cause, en l'absence de la débitrice à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur et Madame [C] seront en conséquence condamnés solidairement à verser la somme provisionnelle de 2813,64 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition du bailleur, outre l'absence de justificatif d'un quelconque versement avant l'audience alors que Monsieur et Madame [C] ne règlent plus leur loyer depuis près d'un an et ne justifient donc pas de leur capacité de paiement de la dette locative, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par Monsieur et Madame [C] pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur et Madame [C] étant occupants sans droit ni titre depuis le 18 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur et Madame [C] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame [C] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 mai 2023, du bail consenti par [Localité 4] HABITAT - OPH à Monsieur et Madame [C] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], [Localité 3] ;
Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [C], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 4] HABITAT - OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 2813,64 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur et Madame [C] in solidum à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH une somme de 390 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [C] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.