Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [N] Monsieur[D] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WLU

N° MINUTE : 12







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis 
[Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Madame [O] [N], non comparante, ni représentée
et
Madame [D] [N], non comparant, ni représenté
Demeurant ensemble
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 novembre 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Aurélie LESAGE, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WLU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 1981, la société LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE a consenti à Madame [M] [N] et Madame [O] [N] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 4]). 

Par courrier du 11 juillet 1988, Madame [M] [N] a informé son bailleur que le logement serait occupé à compter du 16 juillet 1988 par Madame [O] [N] et Madame [D] [N].

Un commandement de payer la somme de 2.012,65 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 31 janvier 2023 à Madame [O] [N] et Madame [D] [N].

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [D] [N] et Madame [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble ou local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des défenderesses ;

- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2.030,34 euros ; 

- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges jusqu'au départ effectif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

- les condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

A l’audience du 16 novembre 2023, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 1.895,69 euros (échéance d'octobre 2023 incluse) et sollicite des délais de paiement et des délais suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois, le paiement du loyer courant ayant repris. 

Madame [D] [N] et Madame [O] [N], régulièrement assignées à étude, ne comparaissent pas ni personne pour elles. 

Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

Par courriel du 17 novembre 2023, il a été demandé à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de transmettre sous huit jours les éléments relatifs à sa qualité à agir, le bail étant au nom de la société FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE, et l'éventuel avenant régularisé avec Madame [D] [N] qui n'apparaît pas sur le bail. 

Par courriel du même jour, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F a justifié du changement de dénomination de la société FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE pour IMMOBILIERE 3F intervenu en 1989 et précisé qu'un transfert de bail était intervenu au profit de Madame [D] [N] suite au courrier de la locataire Madame [M] [N] en date du 11 juillet 1988. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 25 août 2023, soit au moins deux mois avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 février 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 31 janvier 2023 à Madame [O] [N], seule titulaire du bail, n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mars 2023.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Seule Madame [O] [N] est titulaire du bail, le courrier de Madame [M] [N] du 11 juillet 1988 s'analysant comme un congé et aucun avenant n'ayant été régularisé avec Madame [D] [N] qui n'est donc pas tenue au paiement des loyers et charges, n'étant pas locataire. 

Il résulte du décompte locatif produit par la société d'HLM IMMOBILIERE 3F qu'au 1er novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse), Madame [O] [N] restait lui devoir la somme de 1.895,69 euros. Non comparante, Madame [O] [N] n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son quantum. En conséquence, Madame [O] [N] sera condamnée à payer cette somme à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023. 

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 

Au vu de la stabilisation de la dette et de la reprise du paiement des loyers courants, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire formée par le bailleur. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après. 

En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [O] [N] pourra être expulsée, de même que Madame [D] [N] occupante de son chef, et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. 

Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, l'occupant est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due in solidum par Madame [O] [N] et Madame [D] [N], également occupante du logement, au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. 

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié en ce que la majoration sollicitée n'est pas motivée et est contraire à la vocation sociale du bail. 

Sur les mesures accessoires

Madame [O] [N] et Madame [D] [N], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 

Il convient, en équité, au vu de la situation financière manifestement précaire des défenderesses, Madame [O] [N] étant locataire depuis 42 ans, de débouter la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mars 2023 du bail conclu le 1er août 1981 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 4]) ; 

CONDAMNONS Madame [O] [N] au paiement à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de la somme provisionnelle de 1.895,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse) ; 

AUTORISONS Madame [O] [N] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 52 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [O] [N] et à celle de tous occupants de son chef, dont Madame [D] [N], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

CONDAMNONS en ce cas Madame [D] [N] et Madame [O] [N] au paiement in solidum à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DISONS en ce cas n'y avoir lieu à autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] et Madame [O] [N] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETONS pour le surplus ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire. 



LE GREFFIERLE JUGE