Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06484 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SFH

N° MINUTE : 10







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [V], comparant
et
Madame [P] [E] épouse [V],
comparante 

demeurant ensemble 
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Aurélie LESAGE, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06484 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SFH


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2003, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti à Madame [P] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], outre un parking référencé 2661P-0040. 

Un commandement de payer la somme de 6.787,34 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] le 25 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'aide de la force publique si besoin dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble ou local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs ;

- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 9.114,92 euros ; 
 
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges jusqu'au départ effectif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

- les condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

A l’audience du 16 novembre 2023, la société d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 10.810,01 euros et indique accepter les délais de paiement et les délais suspensifs de la clause résolutoire sollicités, le paiement du loyer courant ayant repris. 

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] exposent avoir effectué un versement de 4.000 euros par chèque encaissé le 2 octobre 2023 dont le bailleur indique ne pas trouver trace. Ils sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros pendant 4/5 mois puis des échéances plus importantes les mois suivants.


Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] ne contestent pas être mariés et être co-titulaires du bail en application de l'article 1751 du code civil. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 3 août 2023, soit au moins deux mois avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 avril 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 25 avril 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juin 2023.




Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Il résulte du décompte locatif produit par la société d'HLM IMMOBILIERE 3F qu'au 14 novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse), Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] restaient lui devoir la somme de 10.810,01 euros. Les défendeurs n'apportent pas la preuve du paiement de la somme de 4.000 euros indiqué à l'audience. En conséquence, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] seront condamnés solidairement, étant co-titulaires du bail par mariage, à payer cette somme à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2023. 

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 

Au vu de la reprise du paiement des loyers courants et de l'accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après. 

En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] pourront être expulsés et devront régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. 

Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due in solidum par Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. 

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié en ce que la majoration sollicitée n'est pas justifiée et est contraire à la vocation sociale du bail. 

Sur les mesures accessoires

Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 

Il convient, en équité, au vu de la situation financière précaire des défendeurs, de débouter la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juin 2023 du bail conclu entre les parties le 23 juillet 2003 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (comprenant un parking référencé 2661P-0040) ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] au paiement à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de la somme provisionnelle de 10.810,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2023 (échéance d'octobre 2023 incluse) ; 

AUTORISONS Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives : 
de 100 euros les 6 premiers mois,
de 200 euros les 30 mois suivants, 
payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,


DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

CONDAMNONS en ce cas in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] au paiement à la société d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DISONS en ce cas n'y avoir lieu à autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS la société d'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETONS pour le surplus ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire. 



LE GREFFIERLE JUGE