Tribunal Judiciaire · 1/1/2 resp profess du drt — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


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1/1/2 resp profess du drt


N° RG 21/04162 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBKZ

N° MINUTE : 

Assignation du :
17 Mars 2021













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 11 Janvier 2024

DEMANDERESSE 

Syndicat de copropriété [Adresse 1] [Localité 6], ayant pour syndic, la SAS BONUS PATER FAMILIAS
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869


DEFENDERESSES

S.A.S. SYNDIC +
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

Madame [H] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848, et par Maître Xavier LAYDEKER, de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Décision du 11 Janvier 2024
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 21/04162 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBKZ


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

assisté de Samir NESRI, Greffier

DEBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 Janvier 2024.

ORDONNANCE

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
- Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Juge de la mise en état, et par Monsieur Samir NESRI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (“le syndicat des copropriétaires”) a fait assigner Maître [H] [Y], notaire à [Localité 6], en responsabilité devant ce tribunal.

Le syndicat expose que Madame [K] [X] était propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété et était redevable d’un arriéré de charges. Par jugement du 26 août 2016, puis arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juillet 2019, Madame [X] été condamnée au paiement de la somme de 2 813,39€, correspondant à des charges impayées au titre de la période du 13 février 2013 au 19 mars 2016. Le syndicat des copropriétaires expose avoir été informé que l’appartement avait été vendu le 19 mars 2016 par l’envoi le 25 avril 2017 par Maître [Y] d’un avis de mutation.
Le syndicat estime que cet envoi tardif ne lui a pas permis de faire opposition au versement du prix de vente, l’a empêché d’obtenir le paiement de cette somme et lui a occasionné des frais supplémentaires en raison de l’obligation de mener la procédure judiciaire exposée ci-dessus.

Par acte du 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Syndic +. Les deux affaires ont été jointes.

Par conclusions du 29 novembre 2023, la société Syndic + demande au juge de la mise en état de déclarer l’action engagée à son encontre irrecevable pour cause de prescription, de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Syndic + expose qu’aucune faute ne peut lui être reprochée après le 21 juin 2016, date d’expiration de son mandat, toute demande sur ce point étant dépourvue d’intérêt à agir et revenant à se contredire au détriment d’autrui. Il précise en effet que le syndicat des copropriétaires a renoncé le 22 novembre 2016 à percevoir le chèque rédigé par Maître [Y].

La société Syndic + indique que quelle que soit la faute, elle n’a pu intervenir qu’avant le 21 juin 2016 et est donc prescrite, en application de l’article 2224 du code civil. Il souligne que le syndicat des copropriétaires a communiqué la lettre désistement du chèque devant la cour d’appel le 26 juin 2017 et que ce chèque a fait l’objet d’échanges avec le nouveau syndic de la copropriété en 2016. Il estime ne pas être tenu contractuellement avec le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 1997 du code civil, compte tenu du fait qu’il n’a agi que comme mandataire du nouveau syndic.

Par conclusions du 7 mars 2023, Maître [Y] demande au juge de la mise en état de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Syndic +, de la condamner aux dépens et au paiement de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [Y] expose que l’acte de vente a été reçu par Maître [R], avec sa participation. La société Syndic + avait été avertie de la mutation, avait adressé un état daté le 26 février 2016. Le jour de la vente, Maître [R] a adressé à cette société une notification de transfert de propriété. Le 25 mars 2016, un avis de mutation lui a été adressé, accompagné d’un chèque d’un montant de 3 718,91€, correspondant au montant déclaré par le syndic. Suite à une erreur d’adressage, le courrier et le chèque ont été renvoyés le 4 avril 2016 et réceptionnés le 6 avril 2016. La société Syndic + n’a toutefois pas encaissé le chèque, ni adressé de courrier de désistement permettant la délivrance d’un second chèque. La société Syndic + a en revanche fait délivrer une saisie attribution sur le compte bancaire de Madame [X]. Maître [Y] expose avoir ensuite adressé un deuxième avis de mutation le 25 avril 2017, qui a conduit la société Syndic + a faire opposition, pour des charges postérieures à la date de la vente.

Maître [Y] conteste toute prescription. Elle rappelle que la prescription court à compter de la connaissance du fait dommageable. Or les reproches formés à l’encontre de la société Syndic + reposent sur l’absence d’enregistrement de la vente du lot intervenue le 19 mars 2016 et l’absence de recouvrement des charges. Elle souligne que ce n’est qu’en cours de procédure que le syndicat des copropriétaires a été informé que le découvert dans sa comptabilité était imputable à la société Syndic +, événement qui fait courir la prescription de l’article 2224 du code civil.

Par conclusions du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de juger ses demandes recevables, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision et de condamner la société Syndic + aux dépens et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Syndic + n’a pas enregistré la mutation, n’a pas encaissé le chèque, puis s’est désintéressée des fonds entre les mains du notaire. Il soutient ainsi que le comportement du syndic a provoqué des dépenses inutiles.

Le syndicat des copropriétaires conteste que le mandat de la société Syndic + se soit terminé le 21 juin 2016, le procès-verbal de l’assemblée générale du même jour indiquant que la gestion quotidienne est assurée par la société Syndic +, le mandat ayant pris fin avec le non-renouvellement le 20 juin 2017 de la société Foncia Segg, désignée en 2016.

Le syndicat des copropriétaires expose disposer d’un intérêt à agir, compte tenu de la poursuite du mandat de la société Syndic +. Il souligne que la société Syndic + aurait dû l’informer du courrier de désistement du chèque. Il précise que lorsque la société Syndic + a réceptionné le chèque, elle était encore syndic de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires conteste par ailleurs toute prescription. Il souligne ne jamais avoir été informé par la société Syndic + de l’existence du chèque et n’en avoir appris l’existence que par les écritures de Maître [Y] le 29 juin 2021. Il ajoute que la fin du mandat de la société Syndic + ne marque pas la fin de la responsabilité. Il précise que les dispositions de l’article 1997 portent sur des questions de fond.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 novembre 2023, l’incident a été mis en délibéré au 11 janvier 2023, date de cette décision.


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de cette disposition, le délai quinquennal court à compter de la manifestation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Le syndicat des copropriétaires reproche en substance à la société Syndic + un manque de diligences, constitué du défaut d’encaissement du chèque adressé par Maître [Y], de la perte de ce chèque, de l’absence de réaction aux courriers et courriels de cette dernière et d’une opposition effectuée et dont la société Syndic + se serait désintéressée, l’ensemble de ces manquements ayant provoqué des dépenses inutiles pour la perception des charges.

Le point de départ de la prescription court à compter du moment où le caractère inutile des démarches effectuées pour le recouvrement des charges litigieuses est apparu au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire lorsque celui-ci a été informé de l’existence du chèque. Cet événement constitue le moment de manifestation du dommage, puisque le syndicat des copropriétaires a alors su que les procédures judiciaires menées auraient pu être évitées.

Aucune pièce produite ne laisse apparaître que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence ce chèque avant la procédure menée à l’encontre de Madame [X] devant la cour d’appel de Paris, puisque l’arrêt indique que « le 4 avril 2016, Maître [Y] a adressé au syndic un chèque d’un montant de 3718,91€, correspondant aux charges restant dues au jour de la vente par Mme [X] (pièce n°3 de Mme [X]) ». A défaut de précision dans l’arrêt concernant la date à laquelle ce chèque a été mentionné au cours de la procédure d’appel, ainsi qu’à défaut de production des conclusions devant la cour, seul l’arrêt d’appel peut être pris en considération comme point de départ du délai de prescription. La prescription a donc commencé à courir le 24 juillet 2019.

L’assignation à l’encontre de la société Syndic + ayant été délivrée moins de cinq ans après avoir couru, l’action n’est pas prescrite. La fin de non-recevoir sera écartée.

2. Sur l’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile conditionne l’ouverture de l’action à l’existence d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

La société Syndic + soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’intérêt à agir pour des fautes alléguées postérieurement à la fin de son mandat.
Il convient toutefois de relever que la société Syndic + est restée impliquée dans la gestion de la copropriété après le 21 juin 2016, puisque la “gestion quotidienne de l’immeuble” lui a été confiée par l’assemblée générale des copropriétaires, en tant qu’établissement secondaire de la société Foncia Segg, nouveau syndic.

Par ailleurs, aucune disposition légale ne fait coïncider la fin du mandat avec l’impossibilité de rechercher la responsabilité d’un syndic, seuls les fondements légaux de la responsabilité étant susceptibles d’évoluer.

Il ressort enfin des pièces produites que le courrier de désistement du chèque a été rédigé par la société Syndic +, sans qu’il soit établi que le syndicat des copropriétaires ait été informé de cette démarche. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires de se contredire au détriment d’autrui de ce fait.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt à agir. La fin de non-recevoir sera écartée.

3. Sur les autres demandes

La société Syndic +, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’incident, ainsi qu’au paiement de 1 000€ au syndicat des copropriétaires et 1 000€ à Maître [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de cette décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, contradictoirement et par décision susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par la société par actions simplifiée Syndic +,

Condamnons la société par action simplifiée Syndic + aux dépens de l’incident,

Condamnons la société par actions simplifiée Syndic + à payer 1 000€ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société par actions simplifiée Syndic + à payer 1 000€ à Maître [H] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que l’exécution provisoire de cette décision est de droit,

Renvoyons l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 4 avril 2024 à 09h30, avec :
- conclusions en demande avant le 22 février 2024,
- conclusions en défense avant le 28 mars 2024,
- clôture.

Faite et rendue à Paris le 11 Janvier 2024

Le Greffier Le Juge de la mise en état


S. NESRI B. CHAMOUARD