Tribunal Judiciaire · Juridiction Expropriation — 17 janvier 2024

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 8]





N° RG 23/00034 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3KFP


ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR


C/

S.A.S.U. LCDC 




Création d’une réserve foncière - [Adresse 4]



LE 17 JANVIER 2024























JUGEMENT


EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR EPF PACA
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS



CONTRE :

EXPROPRIEE


S.A.S.U LCDC, 
immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 891 508 921
prise en la personne de ses représentants légaux , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE


En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 7], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 
[Adresse 2]



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY 

Débats à l’audience publique du 22 novembre 2023







EXPOSE DU LITIGE

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation datée du 6 avril 2023 et déposée le 11 avril 2023 au greffe de la juridiction par l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur (EPF PACA) dont il ressort que :

Dans le cadre de l’intervention publique contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, la création d’une réserve foncière sur l’[Localité 5], située dans le [Localité 7] a été décidée. 

Cette réserve foncière porte sur les immeubles, côté impair, n° 3 à 11 de la [Adresse 9] et côté impair, n° 33 à 37 de la [Adresse 10], soit une surface cadastrale totale d’environ 2045 m² à acquérir.

L’enquête conjointe publique et parcellaire, préalable à la déclaration d’utilité publique, s’est déroulée du 15 au 31 mars 2021.

Par arrêté préfectoral du 23 septembre 2021, la constitution de la réserve foncière a été déclarée d’utilité publique.

La SASU LCDC se trouve locataire d’un local commercial de 28 m², situés au [Adresse 1], dans un immeuble cadastré section [Cadastre 3], acquis amiablement par l’EPF PACA par acte de vente du 23 novembre 2022. Elle y exploite une activité de restauration rapide. Elle a acquis son droit au bail le 23 septembre 2020 moyennant un prix de 15.000 euros.

L’expropriant, par mémoire signifié par commissaire de Justice le 27 février 2023 à la SASU LCDC, signification réitérée le 24 mai 2023, offre une indemnité totale de 6.258,24 euros.

La SASU LCDC, par conclusions déposées le 28 juin 2023 au greffe, sollicite une indemnité d’éviction principale de 21.258,24 euros et des indemnités accessoires pour un total de 7.635,29 euros soit un total de 28.893,53 euros, outre une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Dans son dernier mémoire daté du 20 novembre 2023, l’expropriant a porté son offre à la somme de 6.832,44 euros.

Le commissaire du gouvernement, dans ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2023 reçues au greffe le 31 octobre 2023, propose de retenir une indemnité totale de transfert de 20.535,25 euros ventilée en indemnité principale de 15.000 euros et indemnités accessoires de 5.535 euros. 

La visite des lieux, fixée par ordonnance du 12 juin 2023, a été réalisée le 11 octobre 2023.

Elle s’est déroulée en présence de l’expropriant représenté par Madame [Y], et son avocat Me Xavier GOSSELIN substituant Me Michaël MOUSSAULT, Monsieur [T] [L], gérant de la SASU LCDC, et son avocat Me Franck ABIKHZER, et le commissaire du gouvernement.


DESCRIPTIF DES LIEUX 

Il s’agit d’un local commercial à usage de restauration, dont l’enseigne “Le Versailles” est apposée sur la devanture.
Le local commercial climatisé, fermé par trois rideaux métalliques n’a pas pu être visité, les rideaux métalliques ne pouvant pas être relevés.

Le gérant du fonds nous indique que suite à une fuite de gaz dans l’immeuble, les pompiers ont coupé le gaz et l’électricité, et que les rideaux métalliques ont alors été endommagés et ne fonctionnent plus. Il ajoute que son local était en parfait état et se composait d’une salle de restauration avec une dizaine de tables, d’une chambre froide, d’une cuisine, et de toilettes. 

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 novembre 2023 et mise en délibéré au 17 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION 

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant. 

Conformément à l’article L. 321-2 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

Il est indiqué par l’expropriant que l’acquisition du bien par acte de vente du 23 novembre 2022, intervenue postérieurement à l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 23 septembre 2021, a les mêmes effets qu’une ordonnance d’expropriation en ce qu’elle éteint tous droits réels ou personnels. 

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme (PLU), délimitant la zone dans lequel l’immeuble est situé. 

En l’espèce, la révision du PLUi est en date du 19 décembre 2019. La date de référence est le 28 janvier 2020, date à laquelle il a été publié, et est devenu opposable aux tiers.

Le bien est classé en zone UAe3 à cette date. 

La SASU LCDC indique qu’elle entend chercher un nouveau local de son propre chef.



Sur l’indemnité principale 
Les parties divergent sur la détermination de l’indemnité principale.

L’expropriant, partant du postulat que la SASU LCDC ne dispose pas de clientèle ni de chiffre d’affaire pour en calculer la valeur, considère qu’il convient de déterminer l’indemnité en recherchant la valeur du droit au bail et par conséquent, la méthode de différentiel de loyer ; il parvient à un résultat nul en effectuant des comparaisons avec des baux concernant des locaux professionnels et commerciaux révélant un prix de 120 euros le m² par an ; il considère donc que l’indemnité principale est nulle.

L’exproprié, pour sa part, sollicite, en plus de l’indemnité offerte à hauteur de 6.258,24 euros, une indemnité aux fins de compensation du droit d’entrée acquitté, soit une somme de 10.000 euros, à laquelle il ajoute une indemnité pour perte de clientèle de 5.000 euros, soit une somme totale de 21.258,24 euros.

Le commissaire du Gouvernement enfin, propose de retenir la valeur du droit au bail au titre de l’indemnité principale ; considérant que l’acquisition est intervenue moins de 5 ans avant l’ordonnance d’expropriation, il fixe l’indemnité principale à la somme de 15.000 euros.
L’expropriant n’offre pas d’indemnité principale pour valeur du droit au bail considérant qu’il rapporte la preuve de ce que le fonds de commerce exploité par la SASU LCDC ne disposerait d’aucune clientèle et n’aurait ouvert que quelques mois depuis son acquisition en 2020.

L’exproprié indique qu’il accepte la somme offerte à hauteur de 6.258,24 euros à titre d’indemnité de rupture du droit au bail et de recherche d’un local de remplacement. Il sollicite en outre une somme de 10.000 euros au titre d’indemnité de droit d’entrée ce qui équivaut à la valeur du droit au bail, soit 16.258,24 euros.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 322-9 du code de l’expropriation en vertu desquelles « le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier. Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte » ; en revanche, la somme de 5.000 euros sollicitée au titre d’une perte de clientèle qui n’est pas justifiée, sera rejetée.

Dès lors, c’est une somme de 15.000 euros qui sera accordée au titre du droit au bail.



Sur les indemnités accessoires

L’indemnité de remploi

N’offrant pas d’indemnité principale, l’EFP PACA ne propose pas d’indemnité de remploi.
La somme proposée à ce titre par le commissaire du Gouvernement est de 750 euros.
Toutefois, l’indemnité de remploi n’étant pas demandé par la SASU LCDC, il ne saurait y être fait droit.

Les travaux d’amélioration

L’exproprié sollicite une somme de 6.946,25 euros, que le commissaire de Gouvernement propose de retenir à hauteur de 4.096,25 euros (3.100 euros + 996,25 euros) au titre des frais de réinstallation dans la mesure où les travaux sont très récents.

L’EFP PACA s’oppose au versement d’une indemnité au titre des travaux, considérant que ceux-ci ont été réalisés postérieurement à l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique et par conséquent dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ; il s’y oppose encore considérant que le coût des travaux non encore amortis ne peut pas être connu en l’état de l’absence de production de bilan comptable ; enfin, il demande à ce que les montant des factures, et non du devis, soient ramenés à des montants hors taxe dans la mesure où la société LCDC récupère la TVA.

Il conviendra de retenir de ce chef le montant hors taxe de la facture de 3.100 euros, soit la somme de 2.790 euros, ainsi que le montant hors taxe de la facture de 996,25 euros soit 905,68 euros, soit une somme totale de 3.695,68 euros.

Les frais de déménagement

Il y a lieu de fixer à la somme de 574,20 euros, correspondant à la somme hors taxe, l’indemnité à ce titre.

Une somme de 1.800 euros sera allouée à la SASU LCDC en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 19.269,88 euros arrondis à 19.270 euros l’indemnité totale revenant à la SASU LCDC pour l’expropriation du local commercial situé sis [Adresse 1] correspondant à 15.000 euros d’indemnité principale, 3.695,68 euros et 574,20 euros d’indemnités accessoires se décomposant comme suit :

Frais de travaux d’amélioration : 3.695,68 eurosFrais de déménagement : 574,20 euros;
CONDAMNE l’EFP PACA à payer à la SASU LCDC une somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur.


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE.

LE GREFFIERLA JUGE DE L’EXPROPRIATION