Tribunal Judiciaire · Juridiction Expropriation — 17 janvier 2024

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 10]





N° RG 23/00066 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3MPL


SAS CDC HABITAT Action Copropriétés 


C/

Mme [W] [P]




Programme de rénovation urbaine [Adresse 13] avec l’ANRU



LE 17 JANVIER 2024























JUGEMENT



EXPROPRIANT

SAS CDC HABITAT Action Copropriétés
inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 853 319 036
en la personne de son représentant légal domicilié, Monsieur [L] [H], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE




CONTRE :


EXPROPRIEE

Madame [W] [P]
née le 15 Juillet 1981 à [Localité 7] (TURQUIE)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Amaury AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE





En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 8], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 
[Adresse 3]



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY 

Débats à l’audience publique du 22 novembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

Le [Adresse 11] est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Adresse 9] dans le 13e arrondissement ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartement, il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] regroupant un linéaire de 10 garages.

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, datée du 18 avril 2023 et déposée le 2 mai 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant le [Adresse 11].

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité rémédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991.

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine [Adresse 13] avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier du [Adresse 11] : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats.

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole Aix-Marseille Provence a lancé le projet d’aménagement du [Adresse 11] et de ses abords, autour de la [Adresse 14] et de la [Adresse 12], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018.

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme ;

Le marché a été attribué à la société CDC HABITAT Action Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020.

Ainsi, la société CDC HABITAT Action Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation.

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, l’emprise expropriée portant sur les lots privatifs et les parties communes composant le bâtiment C du [Adresse 11].


Dans le cadre de cette opération, aucun accord n’a pu être trouvé avec Madame [W] [P], propriétaire suivant acte du 7 septembre 2007 ; les droits et biens immobiliers visés dans la présente instance constituent les lots n° 419 et 452, soit respectivement un appartement de type F4 situé au 3e étage côté droit de l’immeuble 5 du bloc C et une cave située au sous-sol de l’immeuble 5 du bloc C.

L’expropriante offre une indemnité totale de dépossession de 32.900 euros se décomposant comme suit: 29.000 euros au titre de l’indemnité principale et 3.900 euros au titre de l’indemnité de remploi .

Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe le 12 juin 2023 ; il conclut à ce qu’il plaise au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 32.900 euros soit une indemnité principale à hauteur de 29.000 euros et l’indemnité de remploi à hauteur de 3.900 euros.

Madame [W] [P] a constitué avocat ; selon mémoire récapitulatif reçu au greffe le 9 novembre 2023, elle sollicite une indemnité principale à hauteur de 159.178,15 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 15.917,80 euros, ainsi qu’une indemnité accessoire de 93.576,63 euros et une indemnité de déménagement de 10.000 euros, soit la somme totale de 278.672,58 euros, outre la condamnation de l’expropriante aux dépens.

Selon mémoire récapitulatif et en réplique reçu au greffe le 27 octobre 2023, la société CDC HABITAT Action Copropriétés maintient les termes de son mémoire de saisine ; elle précise que l’offre indemnitaire a été formulée sur valeur d’un logement occupé par son propriétaire puisqu’elle s’est engagée à assurer le relogement définitif dans les conditions de l’article L.314-2 du code de l’urbanisme.

Vu le dossier de la métropole Aix-Marseille Provence de décembre 2021 présentant le projet simplifié d’acquisition publique, faisant état de l’insalubrité du [Adresse 11] et de son insécurité, liée notamment au trafic de stupéfiants, à l’installation d’un réseau criminel développant le trafic de logements, d’armes et de prostitution, outre les règlements de comptes (les derniers meurtres datant du 17 avril 2021,17 septembre 2021, 22 juillet 2022, 6 mars 2022, le 13 mai 2023) et la dangerosité présentée par les squats de migrants entraînant des tensions et des violences sur fond de rivalités entre clans, le juge de l’expropriation a sollicité auprès des forces de police en date du 31 janvier 2023 l’assistance et la protection policière pour l’ensemble des personnes présentes lors des visites des lieux, et ce compte tenu de la dangerosité avérée du site ; 
L’état-major départemental de la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône, ayant parfaitement compris et admis la demande, a écrit à la juridiction le 3 février 2023 pour préciser que “les modalités d’assistance qu’aurait à mettre en œuvre la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône dépassent [ses] capacités opérationnelles [...] pour en garantir la sécurisation [de la délégation judiciaire] dans un site sensible” et par conséquent son impossibilité de prêter assistance lors des visites ; 

Qu’ainsi par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté l’impossibilité de procéder au transport sur les lieux en raison de la dangerosité du site et de l’absence de protection policière ;

Dans ce contexte, les parties ont été autorisées à présenter et à verser à la procédure tous les documents ou pièces jugées nécessaires par elles pour justifier de l’état des lieux (photographies, constats d’huissier, rapports d’experts, attestations, etc) et/ou toute autre preuve utile.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l'article R.311-22 du Code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l'expropriant. 

Selon l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l'immeuble est situé. En l’espèce, la parcelle est classée en zone UC3- tissus discontinus de collectifs, zone de type urbaine à vocation habitat du PLUi approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020, qui est la date de référence.

L’expropriante rappelle que le bâtiment C est le bâtiment le plus dégradé du [Adresse 11] ; que le syndicat secondaire du bâtiment C a été placé sous administration judiciaire à compter du 13 janvier 2017 ; que suivant l’ordonnance en date du 31 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Marseille, saisi à la demande de l’administrateur judiciaire dans le cadre des dispositions relatives à la carence de copropriété prévues au code de construction et de l’habitation a désigné deux experts en la personne de Mr [D], pour examiner l’aspect technique de l’immeuble et de Mr [U], pour examiner son aspect financier ; ils ont rendu un rapport mettant en évidence la carence du syndicat secondaire, de sorte que suivant jugement en date du 22 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire a prononcé la carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C du [Adresse 11] et par délibération en date du 10 mars 2022 la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment C en vue de sa démolition.

La société CDC HABITAT Action Copropriétés précise également que suivant arrêté en date du 30 mars 2022, le maire de [Localité 8] suite au rapport de visite du 9 mars 2022 a ordonné à l’administrateur provisoire de la copropriété du bâtiment C de prendre des mesures propres à assurer la sécurité publique puisqu’il avait été constatés lors de cette visite les désordres suivants :
-des eaux usées stagnantes dans les caves nécessitant l’évacuation et la mise en sécurité par étaiement de l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble C5 se situant au-dessus des caves,
-une désinstallation anarchique dans les gaines électriques (piquages sauvages) et l’absence de protections avec risque à terme d’un départ d’incendie ou d’électrocution des personnes.

À la suite le maire de [Localité 8] a pris un arrêté modificatif le 6 mai 2022 prenant acte des premiers travaux urgents réalisés d’étaiement afin de mettre en sécurité des personnes et les biens et préconisant les travaux immédiats.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la surface de l’appartement à évaluer ; l’expropriante indique que le lot n°419 présente une superficie de 57,70 m² tel que cela ressort de l’acte d’acquisition du 7 septembre 2007 et correspondant à la superficie Loi Carrez ; de son côté, Madame [W] [P] soutient que l’appartement présente une surface de 68,41 m², tenant compte de la superficie des quatre loggias ; elle s’appuie sur un rapport d’expertise foncière qu’elle a fait réaliser.

Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas [...]. 
Toutefois, les loggias du bien exproprié sont, pour deux d’entre elles, complètement intégrées aux deux chambres de l’appartement, de sorte qu’il n’est plus possible de les distinguer puisqu’elles font partie intégrante des chambres, elles sont recouvertes d’une peinture blanche au plafond et de papiers-peints sur un mur ; la troisième loggia, intégrée au séjour, est décorée dans la continuité de la pièce à vivre, fermée, carrelée, et revêtue d’un aspect “mur de pierres” en arc de ciel ; les trois loggias sont en très bon état, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise amiable du 29 mai 2023. Ces espaces sont parfaitement habitables. Dans ces conditions, l’article R 353-16 du code de la construction et de l’habitation dispose que “la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R 111-2 augmentée de la moitié des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement[..] ces surfaces annexes, définies par l’arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai 1996, sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond et au moins égal à 1,80 m . Elles peuvent comprendre les loggias et les caves” . En revanche, l’expropriée ne verse aucune pièce permettant à la juridiction de se rendre compte de l’état ou de l’habitabilité de la quatrième loggia accolée à la cuisine . 
Dans ces conditions, la surface pondérée telle que retenue par l’expert foncier sera fixée à hauteur de 67,71 m², la loggia de la cuisine étant exclue.

En l’espèce, il convient de retenir à la méthode par comparaison pour l’évaluation du bien en cause.

L’expropriante fait valoir que l’indemnité proposée repose sur une évaluation du pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conformément aux articles L 615-7 et L 615-8 du code de la construction et de l’habitation et à titre comparatif, elle cite de nombreuses acquisitions intervenues dans le bâtiment C du [Adresse 11] entre le 3 août 2020 et le 9 février 2023 arguant qu’elles font ressortir une moyenne de 403 euros/m² pour des biens dont la superficie est de l’ordre du bien en cause ; elle souligne que cette valeur du mètre carré est inférieure à la somme indemnitaire qu’elle propose à hauteur de 570 euros/m², rappelant que le lot n° 419 présente une superficie de 57,70 m2, et que l’état de dégradation générale de l’immeuble voué à la démolition ne permet pas une indemnisation plus haute.

Il convient en effet d’admettre que les termes de comparaison produits par la société CDC HABITAT Action Copropriétés sont pertinents, pour être actuels et concerner le même bâtiment ; on peut ainsi observer que le lot n°415 du bâtiment C d’une superficie de 67,61 m² s’est vendu 26 000 euros le 9 février 2023, soit une valeur de 384 euros le mètre carré et que le lot n°430 du bâtiment C d’une superficie de 60,22 m² s’est vendu 24 000 euros le 23 juin 2022, soit une valeur de 398 euros le mètre carré.

Le commissaire du gouvernement produit également des exemples de mutations d’appartements publiées intervenues dans le même bâtiment C du [Adresse 11], dont il ressort une moyenne du prix du mètre carré à hauteur de 415,80 euros ; il doit être observé des valeurs homogènes en fonction des superficies, mais également en fonction de la situation du bien, libre ou occupé ; ainsi un appartement de 58 m², loué avec un loyer de 450 euros, a été vendu le 28 août 2022 au prix de 23 000 euros, soit un prix de 396 euros le mètre carré; un appartement de 54 m², libre, a été vendu le 20 juillet 2022 au prix de 26 000 euros soit 481 euros le mètre carré ; un appartement de 57 m², squatté, a été vendu le 29 octobre 2021 au prix de 22 000 euros, soit 385 euros le mètre carré .


L’expropriée produit un rapport d’expertise amiable proposant plusieurs méthodes d’évaluation, dont il ressort une liste des mutations intervenues entre le 15 avril 2022 et le 27 mars 2023, mais sans que le bâtiment du [Adresse 11] auxquelles elles s’appliquent ne soit précisé, encore que cette méthode (comparative par régression statistique) aboutisse à un prix moyen de 426,40 euros/m²; la méthode par comparaison faisant ressortir un prix de vente au mètre carré de 950 euros ; la méthode par capitalisation de la valeur locative faisant ressortir un loyer de référence de 10,96 euros/m2 ; l’expropriée sollicite, après pondération de ces différentes méthodes, mais sans expliciter son calcul, une somme de 61.390 euros et par conséquent, une valeur de 897,38 euros/m2 sur la base d’une superficie avancée à 68,41 m².

L’expropriée conteste l’indemnisation proposée reprochant d’abord à l’expropriante une erreur de calcul en ce qu’en appliquant le prix proposé au mètre carré, soit 570 euros, à la superficie retenue, soit 57,70 m², le total serait de 32.889 euros (570 X 57,70) alors que l’expropriante fixe l’indemnité principale à une somme de 29.000 euros. Force est de constater qu’en appliquant le montant proposé par l’expropriante à la superficie retenue de 67,71 m2, l’indemnité principale serait de 38.594,70 euros. Elle fait valoir en second lieu que CDC HABITAT proposerait des indemnités dénuées de cohérence puisque différentes à superficie équivalente . L’expropriée invoque l’état d’entretien de son bien, dans lequel elle indique avoir, en tant que propriétaire-occupante depuis son acquisition, fait procéder à de nombreux travaux ; elle produit des facturettes et factures et indique qu’elle a versé au titre des dits travaux de rénovation une somme de 22.095,34 euros ; elle produit également des attestations de témoins émanant de son père et de son frère.

Selon le rapport d’expertise amiable précité, le bien est en très bon état général, encore qu’il ne donne aucune précision sur la qualité du carrelage, des peintures et de l’ensemble des équipements. Il ressort néanmoins des photographies que l’appartement a été très bien rénové ; il est en outre très bien entretenu.
 
L’expropriée sollicite que la perte de la cave soit indemnisée, de même que les quote-parts des parties communes dont il n’aurait pas été tenu compte, et demande à ce que soit pris en compte les travaux de réfection des appartements qu’elle a entrepris.

Cependant, il doit être tenu compte des éléments suivants :

- Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas [...]; les caves ne sauraient être prises en compte pour le calcul de l’indemnité dans la mesure où il ne s’agit pas de surfaces habitables;

- S’agissant d’une expropriation totale d’un immeuble en copropriété, l’indemnité allouée pour chaque lot particulier tient compte des droits qui lui sont attribués dans les parties communes de l’immeuble, mais il ne saurait être prévu d’indemnité distincte pour ces divers éléments (cours, terrain, dépendances, loges...) Qui ne sont pas susceptibles d’être vendus séparément et ne forment pas de lots particuliers dans la copropriété ; et ce d’autant que, s’agissant d’une emprise totale, le terrain compris n’a pas de valeur intrinsèque et ne peut donc pas faire l’objet d’une indemnisation distincte ;

-Les travaux que l’expropriée fait valoir pour la réfection de ses appartements ne sauraient être retenus comme effectifs dans la mesure où les documents versés aux débats ne prouvent pas qu’ils concernent les lots en cause s’agissant de facturettes et factures non nominatives ; les attestations de témoins issus de la famille directe de Madame [W] [P] n’étant pas suffisantes à prouver le contraire ;

- Il est de notoriété publique que le [Adresse 11] est une cité en déshérence, symbole du mal logement et de la violence (titre France Info du 15 octobre 2021 écrit par [K] [M]) désigné par le journaliste [Y] [R] le 2 novembre 2018 comme étant “le pire lieu de [Localité 8]”; le bâtiment C qui fait partie de ce Parc est composé de 66 logements divisés en deux blocs ; 

- L’ensemble des documents versés par la société CDC HABITAT Action Copropriétés et la succession des arrêtés pris démontrent la fragilité et les désordres structurels du bâti et les photographies produites montrent que l’immeuble présente une architecture typique des années 60, sans aucun charme, même si les baies vitrées des appartements les plus élevés s’ouvrent sur la mer et les îles du Frioul ; les défauts classiques de ces constructions tiennent à une mauvaise isolation phonique et thermique, outre des matériaux de qualité très moyenne tant au niveau de l’étanchéité que de l’électricité, et présentent des difficultés à être entretenues correctement compte tenu de leur grandeur ; les photographies montrent également que les parties communes fortement dégradées et sales, les boîtes aux lettres cassées, les cages d’escaliers et les paliers étroits posant de surcroît un problème spécifique de sécurité-incendie ;

- Il ressort de l’extrait du registre des délibérations du bureau de la métropole Aix-Marseille Provence du 10 mars 2022 que le bâtiment C est l’un des plus dégradés du [Adresse 11] ; comme pour le bâtiment A, la qualité constructive souffre de nombreux défauts (vieillissement des bétons, réseau obsolète, mauvaise qualité thermique et acoustique) mais aussi d’un état d’abandon général ; le rapport établi par Mr [D], expert judiciaire nommé dans le cadre de la procédure de carence souligne un problème de sécurité cruciale pour ce bâtiment ; l’occupation sociale du bâtiment est composée de familles très précaires, la plupart sans emploi avec pour certaines des situations administratives complexes ; cet immeuble connaît également une problématique très lourde de squats, plus de 20 logements étant squattés en décembre 2021 ; 

Compte-tenu de l’ensemble de ces observations, il convient de fixer la valeur de l’appartement de Madame [W] [P] à 950 euros le mètre carré, soit une indemnité totale d’expropriation à hauteur de 71.758 euros, se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 64.324,50 euros (67,71 X 950) arrondie à 64.325 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 7.432,50 euros arrondie à 7.433 euros.

L’expropriée sollicite le versement d’une somme de 93.576,63 euros au titre des frais accessoires, se décomposant en une somme de 49.178,84 euros au titre des dépenses et échéances du crédit échues, 44.398,19 euros au titre des charges de copropriété payées et 10.000 euros au titre des frais de déménagement.

Les indemnités susceptibles d’être allouées supposent que soit démontré le caractère direct, matériel et certain du préjudice causé par l’expropriation ; ce qui n’est pas le cas s’agissant des échéances de crédit et des charges de copropriété, la demande de ce chef sera rejetée. 

Enfin, en l’absence de justificatifs sur les frais de déménagement, la demande sera également rejetée.

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.




PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 71.758 euros, l’indemnité globale d’expropriation due par la société CDC HABITAT Action Copropriétés à Madame [W] [P] se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 64.325 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 7.433 euros;

REJETTE la demande formulée au titre des indemnités accessoires ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de déménagement ; 

LAISSE les dépens à la charge de la société CDC HABITAT Action Copropriétés.


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION