Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître AMRI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître AMAR

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/02426 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZN5S

N° MINUTE : 
1 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], 
dont le siège social est représenté par son Syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER - [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle AMAR, avcoat au barreau de PARIS, vestiaire #E1425


DÉFENDERESSE
Madame [F] [G], 
demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/016687 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

assistée par Maître Nadia AMRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D792


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 01 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02426 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZN5S


EXPOSE DU LITIGE
Madame [F] [G] est propriétaire des lots 7 et 93 dépendants d'un immeuble en copropriété Situé [Adresse 3].

Par acte d'huissier délivré le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [F] [G] pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à lui payer la somme de 5 291,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11/01/23 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- à lui payer la somme de 424 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 3], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il actualise ses demandes aux sommes de :
- 7422,72 euros au titre des charges de copropriété ;
- 674 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [F] [G] dans le paiement des charges.

Madame [F] [G], assistée de son conseil, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions du demandeur relatives aux frais et aux dommages et intérêts et l'autorisation de régler sa dette en vingt-quatre mensualités. Elle a en outre sollicité à l'audience la condamnation du demandeur à lui communiquer les appels de fonds depuis 2017 sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété,

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de Madame [F] [G] ;
- le relevé du compte individuel de Madame [F] [G] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées ;
- la mise en demeure du 21 mars 2022.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [F] [G] à payer au syndicat la somme de 7 422,72 euros, arrêtée au 16 novembre 2023, qui portera intérêts au taux légal comme il sera dit au dispositif.

Sur les frais imputables au copropriétaire,

Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l’espèce, doivent être exclus du solde figurant sur le décompte :
- les honoraires d’avocat, qui seront pris en compte au titre des dépens et des frais irrépétibles ;
- les sommes prélevées par le syndic, qui sont dus en vertu du contrat de syndic qui n'est pas opposable à Madame [F] [G] ;
- les frais de relance et de mises en demeure dont les envois ne sont pas justifiés.

En revanche, le demandeur justifie de l'envoi d'une mise en demeure le 21 mars 2022 dont il convient de tenir compte à hauteur des tarifs postaux (6,30 euros). Il justifie également de frais d'hypothèque (8 euros).

Madame [F] [G] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 14,30 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts,

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement,

Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. 

En l'espèce, Madame [F] [G] perçoit une pension de retraite d'un montant de 643,29 euros par mois. Elle justifie du congé délivré par son locataire de sorte qu'elle ne perçoit plus de loyers.

Compte tenu de cette situation, il convient de lui accorder les délais de paiement sollicités selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de communication des appels de fonds,

Il résulte des articles 133 et 134 du code de procédure civile que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication ; que le juge fixe, au besoin à peine d'astreinte, le délai, et, s'il y a lieu, les modalités de la communication.

En l'espèce, Madame [F] [G] a sollicité la condamnation sous astreinte du demandeur à lui communiquer tous les appels de fonds depuis 2017. Il convient cependant de constater que la demande formée par le syndicat de copropriétaire concerne une dette largement postérieure, celle-ci étant née le 1er janvier 2021. Tous les appels de fonds relatifs à la dette concernée par la présente décision sont produits dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de communication de pièces.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [F] [G] sera condamnée à verser au syndicat la somme de 600 euros.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 3] la somme de 7 422,72 euros arrêtée au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 sur la somme de 3 149,45 euros ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 3] la somme de 14,30 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

AUTORISE Madame [F] [G] à s'acquitter de sa dette par 24 versements mensuels, les 23 premiers d'un montant de 220 euros et le dernier versement représentant le solde de la dette ;

DIT que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut du règlement d'une seule mensualité à son exacte échéance, l'intégralité des sommes deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 3] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [F] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé à Paris, le 1er février 2024.

LA GREFFIERE LA JUGE