Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur et Madame
[I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/02435 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOEI

N° MINUTE : 
2 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] [Localité 4], 
dont le siège social est représenté par son Syndic la SAS le Cabinet BELLMAN - [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811


DÉFENDEURS
Madame [N] [I],
Monsieur [T] [I] [D], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

comparants en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier



Décision du 01 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02435 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOEI

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] sont propriétaires des lots 24 et 12 dépendants d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte d'huissier délivré le 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] pour obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

- à lui payer la somme de 5 366,17 euros au titre des charges impayées arrêtées au terme du premier trimestre 2023 inclus inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté, a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale à la somme de 5210,54 euros.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] dans le paiement des charges.

Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D], cités en l'étude, n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2023 avant que la réouverture des débats soit ordonnée, les défendeurs étant arrivés en retard.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a repris ses demandes. Il s'est opposé à l'octroi des délais de paiement sollicités.

Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] ont comparu et ont proposé d'apurer leur dette en vingt-quatre mensualités après avoir exposé leur situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété,
Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] ;
- un extrait du règlement de copropriété qui stipule une clause de solidarité ;
- le relevé du compte individuel de Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées ;
- la sommation de payer du 12 mai 2022.

Il convient de déduire les sommes relatives aux frais qui seront étudiées à ce titre.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] à payer au syndicat la somme de 5489,1 euros, arrêtée au 24 mai 2023 qui portera intérêts au taux légal comme il sera dit au dispositif.

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est ordonnée. 

Sur les frais imputables au copropriétaire,
Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l’espèce, doivent être exclus du solde figurant sur le décompte :
- les frais et honoraires d’huissier et d’avocat, qui seront pris en compte au titre des dépens et des frais irrépétibles ;
- les sommes prélevées par le syndic au titre du « suivi dossier transmission avocat », qui sont dûs en vertu du contrat de syndic qui n'est pas opposable à Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D].
- les frais de mise en demeure dont l'envoi n'est pas justifié.

En revanche, le demandeur justifie de la délivrance d'une sommation de payer dont il convient de tenir compte à hauteur de 159,25 euros.

Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] seront solidairement condamnés à payer au syndicat la somme de 159,25 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts,
Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement,
Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. 

Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] ont des revenus à hauteur de 3300 euros et ont des crédits en cours.

Par conséquent, il convient d'accorder les délais de paiement sollicités selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires,
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] seront solidairement condamnés à verser au syndicat la somme de 500 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 5489,14 euros, arrêtée au 24 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 159,25 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

AUTORISE Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] à s'acquitter de leur dette par 24 versements mensuels, les 23 premiers d'un montant de 235 euros et le dernier versement représentant le solde de la dette ;

DIT que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut du règlement d'une seule mensualité à son exacte échéance, l'intégralité des sommes deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [T] [I] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé à Paris, le 1er février 2024.

 
LA GREFFIERE LA JUGE