Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 22 décembre 2023

Du 22 décembre 2023


5AA


SCI/DC



PPP Contentieux général

N° RG 23/01834 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4KT







Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [N]










 

Expéditions délivrées à :
Me LATAPIE-SAYO
Me CHOLTUS

FE délivrée à :
Me LATAPIE-SAYO

Le 22/12/2023

 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 22 décembre 2023



JUGE : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats 
 Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré



DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL - RCS PARIS 552 046 484 -
[Adresse 2] [Localité 4]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [N] né le 04 Octobre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7] [Localité 8]

Représenté par Me François CHOLTUS, avocat au barreau de Bordeaux


DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Octobre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 










FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1987, la SA HLM [Localité 6], aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [O] [R] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 8]. 
Madame [O] [R] est décédée le 17 août 2022. 
Monsieur [N] [M] s’est manifesté auprès de la société CDC HABITAT SOCIAL pour solliciter le transfert de bail à son profit en date du 7 septembre 2022. 
Par courrier en date du 9 septembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a opposé un refus de transfert de bail à Monsieur [M] [N]. 
Par courrier en date du 22 septembre 2022, Monsieur [M] [N] a réitéré sa demande de transfert de bail à son profit, faisant valoir les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. 
Par courrier du 5 octobre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a sollicité de Monsieur [M] [N] la transmission de pièces justificatives permettant de caractériser le respect des conditions légales posées pour bénéficier d’un transfert de bail. 
Se prévalant d’un maintien sans droit ni titre dans les lieux de Monsieur [N] [M], la société CDC HABITAT SOCIAL a, par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2022, assigné Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, aux fins de voir obtenir son expulsion des lieux. 
Par ordonnance en date du 24 février 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a invité les parties à mieux se pourvoir. 
Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [M] [N] par devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, Pôle de Protection et Proximité, à l’audience du 4 juillet 2023, aux fins de voir, aux visas des articles 14 et 40 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et l’article L.621-2 du CCH : 
• Constater et en tant que de besoin, prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 17 août 2022, date du décès de Madame [O] [R] ; 
• Constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [M] [N] du logement situé [Adresse 7] à [Localité 8] ; 
• Condamner Monsieur [M] [N] à quitter les lieux ; 
• A défaut de départ volontaire, voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [M] [N] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique ; 
• Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; 
• Voir condamner Monsieur [M] [N] au paiement de la somme de 2.410,21 € à valoir sur le montant des indemnités d’occupation (mars 2023 inclus) avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation ; 
• Vu l’article 1154 du code civil, voir ordonner la capitalisation des intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté ; 
• Voir condamner Monsieur [M] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat dont était titulaire Madame [O] [R], jusqu’à la vidange effective des lieux ; 
• Voir condamner Monsieur [M] [N] au paiement d’une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens ; 
• Voir ordonner l’exécution provisoire. 
Le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions entre elles avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 26 octobre 2023. 
Dans ses dernières écritures déposées à l’audience de plaidoiries, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, le bénéfice de son assignation et y ajoutant de voir : 
• Condamner Monsieur [M] [N] au paiement de la somme de 1.824,55 € à valoir sur le montant des indemnités d’occupation (août 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
• Débouter Monsieur [M] [N] de l’intégralité de ses demandes ; 

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, Monsieur [N] [M], représenté par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, aux visas de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2140 du code civil, de : 
• Juger que M. [M] [N] est fondé à occuper la maison sise [Adresse 7] à [Localité 8] le temps de l’acquérir ; 
• Constater que son expulsion aurait des conséquences excessives par la perte de son droit de priorité à l’acquisition du bien ; 
• Juger que la SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ; 
• Juger que M. [M] [N] ayant été mis dans l’obligation de plaider, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
*
* *
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le transfert du bail locatif suite au décès du titulaire du contrat de location :
La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’expulsion de Monsieur [M] [N] aux motifs qu’il ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier du droit au transfert de bail requises par les articles 14 et 40 de la loi n °89-462 du 6 juillet 1989. 

Elle indique que le logement n’est pas adapté à la taille de son foyer, puisqu’il s’agit d’un type 3, alors qu’il vit seul, et qu’il perçoit des ressources supérieures au plafond de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, qui relève de l’arrêté du 29 juillet 1987. 
Elle rappelle que la cohabitation de Monsieur [M] [N] depuis plus d’un an n’est pas démontrée et qu’elle ne saurait être déduite d’une déclaration d’adresse de sa part aux institutions. 
En défense, Monsieur [M] [N] sollicite à son profit le transfert du bail locatif de sa mère, décédée en cours de bail, faisant valoir qu’il justifie de sa qualité de descendant, et du fait qu’il partageait le logement de sa mère malade depuis plusieurs années, de sorte que la condition de cohabitation depuis plus d’un an est remplie, comme en attestent ses avis d’imposition. 
Il fait valoir que le plafond des ressources applicables est celui fixé pour les logements intermédiaires, situés en zone B1, et non celui applicable aux logements sociaux en immeuble collectif, et qu’il ne dépasse pas le plafond ainsi fixé à 32.084 €. 
En vertu de l’article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : 
“Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier”.
Le décès du locataire entraine de droit la résolution du bail, à moins que les personnes limitativement énumérées ne remplissent les conditions fixées par l’article 14 précité de nature à les faire bénéficier du transfert. Ainsi, dès lors qu’il existe dans les lieux une personne remplissant les conditions légales, au moment du décès, le transfert du bail est automatique.
Il est constant qu’il doit s’agir d'une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l'année précédant le décès, et non pas une simple assistance. 
En outre, pour certains types de logements sociaux, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par l’article 40 du même texte qui dispose que : 
 « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire ».
L'article 40 régit les baux passés par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), selon qu'une convention a ou n'a pas été signée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 61-III), dite « loi Boutin », a précisé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux locations de logements HLM et de logements conventionnés (art. L. 831-1 CCH) à condition, non seulement, que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail en remplisse les conditions d'attribution (niveau de ressources), mais également, que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Ainsi, pour ces types de location, la personne souhaitant la continuation du bail doit répondre aux critères pour se voir elle-même attribuer un logement social et le bien concerné doit répondre aux besoins du ménage, ce qui constitue deux conditions supplémentaires. 
En l’espèce, il est établi que Madame [O] [R] était seule titulaire du contrat de location conclu avec la SA HLM [Localité 6] aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL portant sur le logement de type 3 situé [Adresse 7] à [Localité 8] depuis le 1er septembre 1987. 
Il s’agit d’un logement conventionné en pavillon, la location étant consentie conformément aux dispositions d’une convention que la société propriétaire a signée avec l’Etat le 1er juin 1987, pour une durée de 34 ans, ayant pour effet notamment d’ouvrir aux occupants des pavillons le droit à l’aide personnalisée au logement instituée par les articles L. 351-1 à L. 371-3 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’ils répondent aux conditions fixées par lesdits articles pour bénéficier de cette aide. En outre, il est établi que le logement loué appartient à une société d’habitation à loyer modéré. 
Il est justifié du décès de Madame [O] [R] survenu en cours de bail le 17 août 2022. 
Par courrier parvenu le 7 septembre 2022 à la société bailleresse, Monsieur [M] [N] justifie avoir sollicité auprès du bailleur le transfert de bail, se prévalant de sa qualité de descendant de Madame [O] [R], et d’une cohabitation dans le bien depuis plus de trente ans. 
Il appartient donc à Monsieur [M] [N] de rapporter la preuve par tous moyens, de sa qualité de descendant de Madame [O] [R] et d’avoir effectivement vécu avec cette dernière dans les lieux loués depuis au moins un an avant son décès, c’est-à-dire depuis au moins le 17 août 2021, pour se prévaloir d’un transfert de bail à son profit. 
Il n’est pas contesté par les parties la qualité de descendant de M. [M] [N], même si celui-ci ne produit aucun livret de famille permettant de confirmer le lien de filiation allégué. 
Par ailleurs, s’agissant de la condition de cohabitation depuis au moins un an à la date du décès, il ne ressort pas des pièces produites la preuve de cette condition légale. 
En effet, les documents produits par Monsieur [M] [N] contenant l’adresse de Mme [O] [R] pour justifier de sa présence dans les lieux sont soit datés postérieurement au décès, qu’il s’agisse des attestations de paiement des indemnités journalières, ou des bulletins de paie, soit ne permettent pas de caractériser une cohabitation effective depuis au moins le 17 août 2021, puisqu’ils remontent au plus tard au mois de mai 2022. 

Par ailleurs, le fait que Monsieur [M] [N] ait déclaré à l’administration fiscale l’adresse de sa mère dans le cadre de sa déclaration d’impôts 2021 et 2022, ou dans le cadre du calcul de la taxe d’habitation, ne saurait suffire à venir caractériser une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l'année précédant le décès, d’autant qu’est évoquée une cohabitation depuis plus de trente ans, laquelle aurait dû permettre de faciliter la démonstration de cette condition, dont la preuve peut être rapportée par tout moyen. 
Par conséquent, la condition légale posée par l’article 14 de la loi susvisée n’est pas remplie, faute de démonstration d’une occupation des lieux avec sa mère d’une durée d’au moins un an avant son décès, soit au moins à partir du 17 août 2021. 
De plus, s’agissant des critères cumulatifs posés par l’article 40 susvisé, Monsieur [M] [N] doit également répondre aux exigences de plafonds de ressources pour obtenir un logement social, et non pas, comme invoqué à tort dans ses écritures, aux exigences de plafonds régissant l’attribution des logements intermédiaires. En effet, il s’agit des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché, qui est un dispositif créé en 2014, afin de permettre l’accès à un logement abordable dans des zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social, et offrant des déductions fiscales aux propriétaires bailleurs. 
Pour obtenir un logement social, le total des revenus annuels de la personne ne doit pas dépasser un montant maximum, étant précisé que le revenu annuel est le revenu fiscal de référence de l’année n-2 inscrit sur l’avis d’imposition de l’année n-1, les revenus maximums étant fixés par l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l’Etat, applicable à la date où le descendant entend se prévaloir du transfert de bail, soit en l’espèce, à la date du décès de Mme [R] [O] le 17 août 2022, soit 21.139 €. 
Or, il est établi que le revenu fiscal de référence de Monsieur [N] [M], dans le cadre de l’avis d’impôt établi en 2021, pour l’impôt sur les revenus de 2020, était de 28.716 €, soit une somme supérieure au plafond fixé. 
Enfin, il est aussi établi que le logement est de type 3, alors que Monsieur [N] [M] ne conteste pas être célibataire et sans enfant, de sorte qu’il n’est pas adapté aux besoins du ménage. 
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions légales posées par les articles 14 et 40 susvisés ne sont pas réunies, et qu’à la date du 17 août 2022, le bail a été résilié de plein droit, et que Monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. 
Sur l’expulsion :
Monsieur [M] [N] ne disposant pas de titre d’occupation, la société CDC HABITAT SOCIAL est fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef. Cette dernière sera en conséquence ordonnée, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. 
Monsieur [M] [N] s’est maintenu dans les lieux sans aucun droit ni titre, en totale violation des dispositions légales et des droits du bailleur, sa volonté d’acheter le bien dans lequel sa mère vivait, ou le fait qu’il ait fait des démarches en ce sens auprès d’organismes bancaires, ni encore le fait que la société bailleresse souhaite effectivement vendre ce bien, ne sauraient venir mettre en échec la résiliation automatique du bail au décès de sa mère et empêcher son expulsion des lieux qu’il occupe de manière totalement injustifiée, privant la possibilité au bailleur de proposer ce logement aux personnes répondant aux conditions légales. 
Sur l’indemnité d’occupation :
Monsieur [M] [N] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 août 2022 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (581,15 € par mois à la date de l’audience) et de condamner Monsieur [M] [N] au paiement de cette indemnité.
S’il est effectivement établi que la société bailleresse a refusé d’encaisser les chèques adressés par Monsieur [M] [N] en règlement du loyer fixé dans le cadre de la location consentie à sa mère, cela ne permet pas de conclure qu’il n’est pas redevable de ces sommes, puisqu’il est bien établi et non contesté qu’il s’est maintenu dans les lieux depuis le 17 août 2022, de sorte qu’il est bien redevable d’une indemnité d’occupation à la société bailleresse. 
Par conséquent, et selon le décompte dressé, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.825,55 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du code civil, aucun motif ne justifiant de reporter le point de départ des dits intérêts à une date antérieure, le retard de paiement n’étant pas imputable au défendeur. 
En outre, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Le demandeur sollicitant l’application de ces dispositions, il y a lieu de dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.
Sur le sort des meubles :
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, Monsieur [M] [N] qui succombe, sera condamné aux dépens. 
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la SA CDH HABITAT SOCIAL la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.




PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 17 août 2022 du contrat de location conclu le 1er septembre 1987 entre la SA HLM [Localité 6], aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part et Madame [O] [R] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 8] ; 
CONSTATE que Monsieur [M] [N] ne justifie pas des conditions requises pour bénéficier d’un transfert de bail à son profit ; 
CONSTATE que Monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7] à [Localité 8] depuis le 17 août 2022 ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [N] à quitter les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 8] ; 
DIT qu'à défaut pour Monsieur [M] [N] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (581,15 € par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.825,55 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à compter du 1er octobre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ; 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

 LA GREFFIERE LA JUGE