Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01541 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YIGY

Minute : 92





OPH DE [Localité 7]
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat 
 au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

 

C/


Madame [V] [Y]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FEUGNET
Copie délivrée à :
MME [Y]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], EPIC dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART





ET DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Y], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne


 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 novembre 2018, OPH [Localité 7] EPIC a donné à bail à Mme [V] [Y] un logement situé [Adresse 9], pour un loyer hors charge de 513,09 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 7] EPIC a fait signifier à Mme [V] [Y], par exploit d’huissier du 15 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 165,80 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, OPH [Localité 7] EPIC a fait assigner Mme [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

OPH [Localité 7] EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 mai 2023 ;
ordonner l’expulsion sans délai de Mme [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un arde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bail et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de Mme [V] [Y] ;
condamner Mme [V] [Y] à payer :
la somme de 4 172,88 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 3 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 360,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 novembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [V] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré. Il accepte le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à raison de mensualités d’un montant de 100 euros par mois. 

Mme [V] [Y], comparante, reconnaît la dette dans son principe mais indique avoir effectué un paiement de 651,55 euros avant l’audience. Elle demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 27 novembre 2023, OPH [Localité 7] EPIC a fourni un décompte actualisé de la dette locative, arrêté au 23 novembre 2023. 


MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 novembre 2018 que Mme [V] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 513,09 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 551,55 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [V] [Y] restait devoir la somme de 
4 172,88 euros, arrêté à la date du 03 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

Cependant, Mme [V] [Y] indique avoir effectué un paiement avant l’audience pour une somme de 651,55 euros qui n’apparaît pas sur le décompte. 

OPH [Localité 7] EPIC, par note en délibéré, fournit un décompte actualisé de sa créance arrêtée au 23 novembre 2023 duquel il ressort que la dette s’élève à la somme de 3 521,33 €, terme d’octobre 2023 inclus, une fois pris en compte le paiement allégué par la défenderesse. 

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [Y] au paiement d’une somme de 3 521,33 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été désintéressées en intégralité. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 22 novembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 5.e. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2023 pour la somme en principal de 2 165,80 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2023.

Toutefois, Mme [V] [Y] propose de régler 70 euros par mois pour apurer sa dette. 

Il ressort des déclarations de Mme [V] [Y] à l'audience que celle-ci perçoit des ressources d’un montant de 1 300 euros par mois, outre des prestations sociales pour un montant variant de 300 à 400 euros, ce qui lui permet d’assurer le paiement de ses charges courantes, son enfant à charge et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire de nature à assurer le remboursement de sa dette locative à moyen terme. 

A cet égard, l’examen attentif du relevé locatif fourni à la cause permet de constater que la locataire fait montre d’efforts sérieux de règlement de sa dette justifiant de plusieurs paiements volontaires permettant de limiter l’accroissement de sa dette locative. 

Surtout, elle justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, un virement d’un montant de 651,55 euros ayant été effectué.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, Mme [V] [Y] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [V] [Y] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [V] [Y] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, OPH [Localité 7] EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [Y]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [V] [Y], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à OPH [Localité 7] EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les modalités de l'expulsion 

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2018 entre OPH [Localité 7] EPIC et Mme [V] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 15 mai 2023 ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] à verser à OPH [Localité 7] EPIC la somme de 3 521,33 €, arrêtée au 23 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [V] [Y] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 521,33 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;




EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [V] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges indexé qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] à payer à OPH [Localité 7] EPIC l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [V] [Y] à payer à OPH [Localité 7] EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [V] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION