Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01088 
N° Portalis DB3S-W-B7H-X7EG

Minute : 81




S.A. D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Monsieur [E] [J]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Nathalie FEUGNET
Copie délivrée à :
M. [J]
Le 5 Février 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART







ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 7]
Comparant en personne

 D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 novembre 2019, Espace Habitat Construction SA, aux droits de laquelle vient [U] en Ile de France SA, a donné à bail à M. [E] [J] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charge de 290,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [U] en Ile de France SA a fait signifier à M. [E] [J], par exploit d’huissier du 13 septembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 11 473,76 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, [U] en Ile de France SA a fait assigner M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 18 septembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

[U] en Ile de France SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [E] [J] de l’intégralité de ses demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de M. [E] [J] ;
condamner M. [E] [J] à payer :
la somme de 8 081,71 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 3 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 6 novembre 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré. 

M. [E] [J], comparant, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, suspensif des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 



MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 novembre 2019 que M. [E] [J] doit payer un loyer d’un montant de 290,50 € hors charge. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 448,30 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [J] restait devoir la somme de 8 081,71 € euros à la date du 03 novembre 2023, terme d’octobre 2023. Il y a lieu de souligner que l’ensemble des suppléments de loyer imputés au locataire a finalement été retranché de la somme totale réclamée. 

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 50,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 8 031,71 €, arrêtée au 3 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

M. [E] [J], comparant, reconnaît cette dette dans son principe et dans son montant. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [J] au paiement d’une somme de 8 031,71 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date du commandement de payer. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 6 novembre 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 septembre 2022 pour la somme en principal de 11 473,76 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable.

Même si la somme réclamée inclut des suppléments de loyer finalement retranché, il n’en demeure pas moins que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2022.

Toutefois, M. [E] [J] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette. 

Il ressort des déclarations de M. [E] [J] à l'audience que celui-ci débute un nouvel emploi à compter du 1er décembre 2023, rémunéré au SMIC, ce qui lui permettra d’assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire, ce d’autant qu’il est célibataire et sans enfant à charge. Il apparaît ainsi en capacité de régler sa dette locative. 

Surtout, celui-ci justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, un virement de 552,86 euros ayant été crédité à son bénéfice le 10 octobre 2023. 

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, M. [E] [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [E] [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, [U] en Ile de France SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [J]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [J], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à [U] en Ile de France SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.




Sur les modalités de l'expulsion 

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2019 entre [U] en Ile de France SA et M. [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 novembre 2022 ;

CONDAMNE M. [E] [J] à verser à [U] en Ile de France SA la somme de 8 031,71 €, au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 03 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date du commandement de payer ; 

AUTORISE M. [E] [J] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 8 031,71 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à [U] en Ile de France SA l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à [U] en Ile de France SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [E] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION