Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01544 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YIG4

Minute : 97



Monsieur [U] [C]
Représentant : Me Philippe ARLAUD, avocat 
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, 
vestiaire : 158

 

C/


Madame [J] [Z]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276














Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Philippe ARLAUD
Copie délivrée à :
Me LE BRIS-OHLEYER
Le 5 Février 2024




















AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne, assisté de Maître Philippe ARLAUD, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D'UNE PART






ET DÉFENDERESSE :

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne, assisté de Maître Christel LE BRIS-OHLEYER, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, désignée le 28.09.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : 
N-93008-2023-007859 (AJ totale)


 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 janvier 2014, M. [U] [C] a donné à bail à Mme [J] [Z] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 740,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 40,00 €.

Par courrier en date du 24 avril 2023, reçu par le bailleur le 27 avril 2023, Mme [J] [Z] a délivré congé à effet du 31 mai 2023. 

Les lieux n’ont pas été libérés. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, M. [U] [C] a délivré à Mme [J] [Z] un commandement de payer les loyers pour une somme en principal de 2 610,43 euros, visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, M. [U] [C] a fait assigner Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

M. [U] [C], comparant, assisté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [J] [Z] de l’intégralité de ses demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner Mme [J] [Z] à payer :
la somme de 4 830,43 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel qui aurait été payé en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il rappelle que le bail en date du 1 janvier 2014 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [J] [Z] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré. Il admet que celle-ci a délivré congé à effet du 31 mai 2023 mais remarque qu’elle n’a pas laissé les lieux libres de toute occupation, ceux-ci étant occupés par un tiers entré dans les lieux du fait de la locataire. 

Mme [J] [Z], comparante, assistée, demande au juge des contentieux de la protection de débouter M. [U] [C], à défaut, lui octroyer les plus larges délais de paiement. 

Elle soutient avoir délivré congé à effet du 31 mai 2023, avoir restitué les clefs ce jour, admet que sa belle-sœur, qui est entrée dans les lieux de son fait, réside toujours dans les lieux, soutient toutefois être déliée de ses obligations locatives par effet du congé. Elle actualise sa situation personnelle et financière. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail au 31 mai 2023

L’article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

Les articles 15 et 17 de la même loi, ensemble le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, prévoient que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de un mois lorsque le logement se situe à [Localité 8].

L’article 15 de la même loi prévoit qu’à l’expiration du délai précité, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. 

En l'espèce, Mme [J] [Z] a délivré congé à M. [U] [C], au titre du contrat de bail en date du 01 janvier 2014, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 avril 2023, réceptionné le 27 avril 2023, à effet du 31 mai 2023, soit plus d’un mois après sa réception. 

Les parties à la cause ne remettent en cause, ni l’existence du congé, ni sa réception, ni sa date de prise d’effet. Aussi, il y a lieu de le valider avec effet au 31 mai 2023. 

En conséquence, le bail a été résilié au 31 mai 2023, 24 heures, et Mme [J] [Z] est de tout titre d’occupation depuis cette date. 

Sur l’expulsion de Mme [J] [Z] et de tout occupant de son chef

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, il a été démontré que Mme [J] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre du bien litigieux. 

Si celle-ci soutient avoir remis les clefs du logement au bailleur, elle n’en rapporte pas la preuve de sorte qu’elle doit être considérée comme ayant encore accès à ce logement, outre la faculté d’en faire usage. Ses allégations ne reposent en effet que sur ses propres déclarations personnelles et ne sont corroborées par aucun élément.

Par ailleurs, elle ne conteste pas que les lieux sont toujours occupés par une belle-sœur, à qui elle a volontairement et librement laissé accès avant la résiliation du contrat de bail, de sorte que celle-ci est occupante de son chef. Aussi, non seulement le local à usage d’habitation litigieux n’est pas libre de toute occupation, mais cet état de fait est imputable à la défenderesse à la cause.

Son expulsion, comme celle de tout occupant de son chef, est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer le plein usage de son bien. 

En conséquence, l’expulsion de Mme [J] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif 

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 janvier 2014 que Mme [J] [Z] doit payer un loyer d’un montant de 740,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 40,00 €. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [J] [Z] restait devoir la somme de 4 830,43 € euros à la date du 30 septembre 2023. 

Cependant, il est acquis que le contrat de bail a été résilié par l’effet du congé délivré par la défenderesse au 31 mai 2023. 

Ce faisant, cette dernière a cessé d’être tenue au paiement des loyers à compter de cette date de sorte qu’il ne saurait lui être réclamé que le loyer due au titre du mois de mai 2023, dont celle-ci ne conteste pas être redevable, soit la somme de 740 euros. 

Au demeurant, si le propriétaire sollicite de la locataire le paiement d’une somme au titre de la régularisation des charges d’eau, il ne fournit ni les relevés, ni les factures des consommations de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer que celui-ci rapporte la preuve de sa créance.

De la même façon, celui-ci réclame le paiement par la locataire de la taxe d’ordure ménagère pour les quatre dernières années. S’il fournit à la cause les avis de taxe foncières concernés, force est de constater que la somme qui lui est réclamée concerne plusieurs appartements. Si celui-ci propose une méthode de calcul du prorata réellement du par la défenderesse à ce titre, il ne fournit aucune pièce permettant de vérifier l’exactitude de ses calculs de sorte qu’il y a lieu de considérer que celui-ci ne rapporte pas la preuve de sa créance. 

En conséquence, Mme [J] [Z] sera condamnée au paiement d’une somme de 740 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, il a été démontré que Mme [J] [Z] était encore considérée comme occupante du logement au jour du jugement. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 01 janvier 2014, soit la somme de 740 euros. 

En tout état de cause, il est acquis que le locataire doit restituer le local d’habitation libre de toute occupation humaine ou matérielle. Or, Mme [J] [Z] reconnaît être à l’origine de l’occupation actuelle des lieux, de sorte que c’est par sa faute ci ceux-ci s’y trouvent encore. A ce titre, elle est également responsable du préjudice subi par le bailleur. 

Il ressort des pièces fournies à la cause que le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 740 euros. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à ce montant. 

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [Z] au paiement d’une somme de 740 euros par mois à compter de l’échéance du 1er juin 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il y a de fait lieu de la condamner au paiement d’une somme de 4 440 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru du 01 juin 2023 au 30 novembre 2023. 

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [J] [Z] est débitrice d’une somme globale de 5 180 euros. 

Elle propose d’apurer sa dette par mensualité de 100 euros par mois. Elle expose percevoir des ressources à hauteur de 1 300 euros par mois, outre des prestations sociales pour un montant de 260,88 euros, des APL pour une somme de 190,43 euros et une contribution à l’entretien et l’éducation de ses enfants pour un montant de 100 euros. Elle apparaît donc en mesure d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. 

Le demandeur allègue d’une situation de nécessité financière à l’audience sans en justifier, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. 

En conséquence, Mme [J] [Z] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, non nécessaire à la présente procédure. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé délivré par Mme [J] [Z] le 24 avril 2023, réceptionné le 27 avril 2023, à effet du 31 mai 2023, 24 heures, concernant le bail conclu le 1 janvier 2014 entre M. [U] [C] et Mme [J] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONSTATE que Mme [J] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 01 juin 2023, 00 heure ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] au paiement d’une somme de 740 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 31 mai 2023 ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [Z] à une somme de 740 euros ; 

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [C] une somme de 4 440 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru du 01 juin 2023, 00h au 30 novembre 2023, 24 heures ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [C] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 décembre 2023, 00h, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

AUTORISE Mme [J] [Z] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 180 euros, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [J] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION