Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01040 
N° Portalis DB3S-W-B7H-X5Z5

Minute : 103/24




S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER 
de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

 

C/


Madame [E] [P]
Représentant : Me Anthony MOROSOLI, avocat 
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 257


Madame [U] [I]












Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR
Copie délivrée à :
MME [P]
MME [I]
Le 5 Février 2024




AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART




ET DÉFENDERESSE :

Madame [E] [P], demeurant [Adresse 5]
Comparante en personne, assistée de Maître Anthony MOROSOLI, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, désigné le 27.10.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2023-006273 (AJ totale)


Madame [U] [I], demeurant [Adresse 5]
Non comparante

 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 mars 2021, M. [B] [M] a donné à bail à Mme [E] [P] et Mme [U] [I] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer hors charge de 940,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 148 €. 

Par acte du 23 mars 2021, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements de Mme [E] [P] et Mme [U] [I].

Mme [U] [I] a délivré congé par courrier du 16 décembre 2021, réceptionné le 30 décembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS. 

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à Mme [E] [P] et Mme [U] [I], par exploit d’huissier du 02 août 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 176,00 € visant la clause résolutoire. 

Par exploits de commissaire de justice en date des 28 juin 2023 et 05 juillet 2023, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [E] [P] et Mme [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 16 octobre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de Mme [E] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner Mme [E] [P] :
la somme de 3 975,95 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, solidairement avec Mme [U] [I] à concurrence de 3 266,95 euros ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; 
une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter aux actes introductifs d’instance en date des 28 juin 2023 et 05 juillet 2023, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [E] [P], comparante, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
à défaut, lu octroyer des délais d’expulsion à hauteur de 12 mois ;
rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
statuer ce que de droit sur les dépens. 

Au soutien de sa demande principale, elle évoque l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ensemble l’article 24 de la même loi, rappelle qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant depuis août 2022, qu’elle est en situation de régler sa dette locative, et actualise sa situation personnelle et financière. Pour soutenir sa demande subsidiaire, elle évoque les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, rappelle que sa situation financière et familiale, comme sa bonne foi, justifient l’octroi de tels délais, ce d’autant qu’elle démontre avoir entrepris des démarches de relogement. 

Mme [U] [I], assignée en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 22 novembre 2023, Action Logement Services SAS a adressé un décompte actualisé de sa créance. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [U] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [U] [I], assignée en la forme d’un procès-verbal de recherches pas comparu et n’ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 23 mars 2021, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par M. Mme [E] [P] et Mme [U] [I] au titre du contrat de bail conclu le 28 mars 2021.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS. 

Par quittance subrogative en date du 20 juillet 2022, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 4 261,00 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause. 

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 mars 2021 que Mme [E] [P] et Mme [U] [I] doivent payer un loyer d’un montant de 700 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 148 €. 

La caution subrogée produit un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de 
3 975,95 euros arrêtée au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, ce qui n’est pas contesté par Mme [E] [P]. 

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [P] au paiement d’une somme de 3 975,95 euros, arrêtée au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 120 € à compter du 02 août 2022, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 28 juin 2023, date de l’assignation. 

Sur l’obligation à la dette de Mme [U] [I]

L’article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

Les articles 15 et 17 de la même loi, ensemble le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, prévoient que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de un mois lorsque le logement se situe à [Localité 8].

L’article 8-1 VII de la même loi dispose que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail précité que celui-ci contient une clause de solidarité au sein de la signature des parties. 

Par courrier daté du 16 décembre 2021, Mme [U] [I] a délivré congé au titre du contrat de bail litigieux. 

Par courrier en date du 07 janvier 2022, M. [B] [M] a indiqué avoir réceptionné ce congé le 30 décembre 2021, de sorte qu’il a valablement sorti ses effets à compter de cette date. 

Un mois plus tard, soit le 30 janvier 2022, Mme [U] [I] a été déchue de tout titre d’occupation. 

Six mois après cette date, soit le 30 juillet 2022, Mme [U] [I] a été déliée de son obligation solidaire. 

Or, le montant dont il est réclamé paiement par Action Logement Services à son égard s’arrête au terme de juin 2022. 

En conséquence, il y a lieu de dire que Mme [U] [I] sera solidairement tenue du paiement de la somme réclamée, dans la limite de 3 266,95 euros. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 28 mars 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 02 août 2022 pour la somme en principal de 4 176,00 €.

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable.

Il n’est pas justifié que les causes de ce commandement aient été apurées dans les délais, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 octobre 2022, 24 heures. 

Toutefois, la défenderesse propose de régler sa dette en 36 mensualités. 

Elle expose percevoir le SMIC outre des prestations sociales à hauteur de 545,75 euros, ce qui lui permet d’assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la placent en situation de régler sa dette locative. Elle justifie de la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. 

Compte tenu de ces éléments, Mme [E] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [E] [P] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [E] [P] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Action Logement Services pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [P]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [E] [P], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Action Logement Services une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à Mme [E] [P] et Mme [U] [I] que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [E] [P] et Mme [U] [I] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 3 975,95 euros, arrêtée au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 120 € à compter du 02 août 2022, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 28 juin 2023, date de l’assignation ;

DIT QUE CETTE CONDAMNATION S’EXERCERA DANS LA LIMITE DE 3 266,95 EUROS A L’ÉGARD DE MME [U] [I] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 28 mars 2021 entre M. [B] [M] et Mme [E] [P] et Mme [U] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à la date du 30 janvier 2022, à l’égard de la seule Mme [U] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2021 entre M. [B] [M] et Mme [E] [P] et Mme [U] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 02 octobre 2022, 24 heures, à l’égard de Mme [E] [P] ;

AUTORISE Mme [E] [P] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 975,95 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [E] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [E] [P] à payer à Action Logement Services l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [P] et Mme [U] [I] à payer à Action Logement Services SAS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [E] [P] et Mme [U] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION