Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/00742 
N° Portalis DB3S-W-B7H-XV5W

Minute : 101/24



OPH EST ENSEMBLE HABITAT EPIC
Représentant : M. [O] [X], pouvoir

 

C/


Madame [B] [T]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat 
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 
292













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE
Copie délivrée à :
Me HANVIC
Le 5 Février 2024



AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC venant aux droits de l’OPH [Localité 8] dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 10]
Représentée par Monsieur [O] [X], Juriste contentieux, muni d’un pouvoir

D'UNE PART






ET DÉFENDERESSE :

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 4] [Localité 8], 
Représentée par Maître Tristan HANVIC, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, désigné le 22.09.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-007687 (AJ totale)


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 avril 2011, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à Mme [B] [T] un logement situé [Adresse 5], [Localité 8], pour un loyer hors charge de 359,22 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à Mme [B] [T], par exploit d’huissier du 24 novembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 16 255,33 € visant la clause résolutoire. 

Cette situation d’impayée a été notifiée à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 novembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner Mme [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 3 juillet 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 27 avril 2023. 

Après plusieurs, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

OPH Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [B] [T] de l’intégralité de ses demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de Mme [B] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
condamner Mme [B] [T] à payer :
la somme de 24 413,84 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 16 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation. 
 
Pour soutenir la recevabilité de ses demandes, il rappelle que les dénonciations CCAPEX et préfecture ont été faites dans les délais prévus par la loi. 

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 20 avril 2011 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [B] [T] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Mme [B] [T], comparante, assistée, soutient oralement ses dernières conclusions, et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de :
débouter OPH Est Ensemble Habitat EPIC de l’intégralité de ses demandes ;
à titre subsidiaire, lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux ; 
dire n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile. 

Pour soutenir l’irrecevabilité des demandes du bailleur, il invoque l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et indique qu’il appartient au bailleur de justifier d’une saisine CCAPEX et préfecture relative au dossier concerné, rattachable avec certitude. 

Pour soutenir le rejet des demandes du bailleur, au visa des articles 23 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, il rappelle que des provisions pour charges ont été versées par la locataire depuis novembre 2019 dont il n’est pas justifié la régularisation de sorte que celles-ci doivent être déduites des sommes réclamées. 

Pour soutenir sa demande de délai, il rappelle les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, expose que la locataire a des problèmes de santé, qu’elle est en difficulté pour trouver un logement. 

Il ressort du diagnostic social et financier dont lecture a été faire à l’audience que la locataire se trouve en situation d’arrêt pour maladie depuis 2020, qu’elle ne perçoit aucune ressource du fait de l’absence d’indemnisation de son incapacité professionnelle, qu’elle s’inscrit dans un suivi social. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la recevabilité

1. Sur la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l'espèce, OPH Est Ensemble Habitat EPIC justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 novembre 2022, par lettre recommandée avec accusé de réception soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2023, rattachable à la situation de la débitrice, son nom étant inscrit tant sur le courrier que sur l’accuse réception fourni à la cause. 

2. Sur la dénonciation de l’assignation à la préfecture

L’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, le cas échéant par voie électronique. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique via la plateforme EXPLOC le 27 avril 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 3 juillet 2023. 

En conséquence, les prétentions formées par OPH Est Ensemble Habitat EPIC sont recevables. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 20 avril 2011 que Mme [B] [T] doit payer un loyer d’un montant de 359,22 € hors charge.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [B] [T] restait devoir la somme de 24 413,84 € euros à la date du 16 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

Or, des frais ont été imputés pour un montant de 1 920,60 € (1 116,21 euros et 804,39 euros) au titre de la régularisation de charges d’eau pour les mois de mai et novembre 2016 qui ne sont justifiés par aucun élément. 

En revanche, force est de constater que le bailleur justifie des régularisations de charge intervenues pour les années 2019 à 2022 dont le contenu n’est pas contesté par la locataire de sorte qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause les montants perçus au titre des provisions pour charge. 

L’année 2023 n’étant pas terminée, il n’y a pas lieu de statuer à ce jour sur un éventuel trop-perçu des provisions pour charges appelées. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 22 493,24 €, arrêtée au 16 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 20 avril 2011 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 novembre 2022 pour la somme en principal de 16 255,33 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2023.



L’expulsion de Mme [B] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur les modalités de l'expulsion 

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Mme [B] [T] est handicapée en raison de diverses pathologies dont elle a souffert et fait face à des difficultés administratives importantes, de sorte qu’elle ne perçoit à ce jour aucune ressource. Ce faisant, elle est dans l’impossibilité non seulement d’assurer des paiements de loyer mais également d’obtenir l’octroi d’un autre logement. Cependant, celle-ci s’inscrit dans un suivi social de sorte que sa situation peut prétendre à une amélioration à moyen terme. 

Ce faisant, au regard de sa bonne foi, il y a lieu de lui octroyer un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux. 

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [B] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 24 janvier 2023 constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 20 avril 2011. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 759,68 euros. 

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [B] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 décembre 2023, terme de novembre 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 janvier 2023, 00 heure, au 30 novembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLES les demandes présentées par OPH Est Ensemble Habitat EPIC ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2011 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et Mme [B] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 8] sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;

CONDAMNE Mme [B] [T] à verser à OPH Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 22 493,24 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 16 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ;

ACCORDE à Mme [B] [T] ainsi qu’à tout occupant de son chef, un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5], [Localité 8] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai accordé, l'expulsion de Mme [B] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [B] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [B] [T] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 décembre 2023, terme de novembre 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [B] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION