Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
4ème étage
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01161 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YDMQ

Minute : 105/24





Madame [B] [I]
Représentant : Me Nadia SMAIL, avocat 
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, 
vestiaire : 208

 

C/


Monsieur [H] [J]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me SMAIL Nadia
Copie délivrée à :
M. [J]
Le 5 Février 2024




AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]
Comparante en personne, assistée de Maître SMAIL Nadia, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 juin 2020, Mme [B] [I] a donné à bail à M. [H] [J] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 660,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 80,00 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [I] a fait signifier à M. [H] [J], par exploit d’huissier du 18 novembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 191,62 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 février 2023, Mme [B] [I] a fait assigner M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal de proximité du Raincy à l’audience du 15 mai 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 2 février 2023.

Par jugement rendu le 22 mai 2023, le tribunal de proximité du Raincy s’est déclaré incompétent au profit de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

Mme [B] [I], comparante, représentée, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions signifiées par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2023, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny :
déclarer son action recevable ;
constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au jour de la signification de l’assignation ; 
ordonner l’expulsion de M. [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef ;
ordonner en tant que de besoin le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meubles que le tribunal désignera ou dans tout au lieu aux frais du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ; 
condamner M. [H] [J] à payer :
la somme de 6 593,50 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;
une indemnité d’occupation d’un montant de 740 euros par mois, majorée de 10 % ;
une somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1153 et 1154 du code civil, rappelle que le bail en date du 1 juin 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [H] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré

M. [H] [J], assigné à étude, n’a pas comparu. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 28 novembre 2023, Mme [B] [I] a fourni un décompte actualisé de sa créance. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [H] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [H] [J], assigné à étude n'a pas comparu et n’a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 juin 2020 que M. [H] [J] doit payer un loyer d’un montant de 660,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 80,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [J] restait devoir la somme de 6 593,50 euros arrêté au 28 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [J] au paiement d’une somme de 6 593,50 euros, arrêtée au 28 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. 

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 1 juin 2020 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 novembre 2022 pour la somme en principal de 2 191,62 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2023. Il n’y a pas lieu de modifier cette date dès lors qu’elle découle de l’application des stipulations contractuelles. 

L’expulsion de M. [H] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 18 janvier 2023 constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 juin 2020. Le dernier loyer courant, charges comprises, s’est élevé à la somme de 740 euros. 

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de 740 euros. L’augmentation de 10 % de cette somme ne sera pas prononcée dès lors qu’elle aurait pour conséquence d’indemniser plus que le dommage subi par la bailleresse, en contradiction avec le principe de réparation intégrale. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [J] au paiement d’une somme de 740 euros par mois à compter du 01 novembre 2023, terme de novembre 2023, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 19 janvier 2023, 00 heure, au 31 octobre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement en date du 18 novembre 2022 mais non celui du 17 juin 2022. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLES les demandes présentées par Mme [B] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 juin 2020 entre Mme [B] [I] et M. [H] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 janvier 2023 ;

CONDAMNE M. [H] [J] à verser à Mme [B] [I] la somme de 6 593,50 euros, arrêtée au 28 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme de 740 euros ; 

CONDAMNE M. [H] [J] à payer à Mme [B] [I] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2023, échéance de novembre 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [H] [J] à payer à Mme [B] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [H] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 novembre 2022 mais non celui du 17 juin 2022 ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION