Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01538 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YIGT

Minute : 96





 
OPH DE [Localité 8]
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Monsieur [X] [Z]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FEUGNET
Copie délivrée à :
M. [Z] [X]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8], EPIC dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris


D'UNE PART





ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 4]
Non comparant


D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 décembre 2005, OPH [Localité 8] EPIC a donné à bail à Mme [B] [Z] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 271,27 €.

Mme [B] [Z] est décédée le 28 octobre 2022. 

Le 25 avril 2023, OPH [Localité 8] EPIC a fait constater par commissaire de justice la présence dans les lieux de M. [X] [Z], fils de Mme [B] [Z]. 

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 8] EPIC a fait signifier à M. [X] [Z], par exploit d’huissier du 15 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 035,62 € et de justifier d’une assurance valide visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, OPH [Localité 8] EPIC a fait assigner M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

OPH [Localité 8] EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [X] [Z] de l’intégralité de ses demandes et de :
à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail au 28 octobre 2022 ;
à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion immédiate de M. [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de M. [X] [Z] ;
condamner M. [X] [Z] à payer :
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, outre une majoration de 30 % à titre de dommages et intérêts, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
la somme de 3 267,14 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 12 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

Au soutien de sa demande principale, il invoque l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 831-2 du code civil, l’article 14 et l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989, rappelle que le bail a été résilié de plein droit au jour du décès de la locataire n titre, que le défendeur n’a pas faire valoir de demande de transfert du bail, qu’en tout état de cause la taille du logement n’est pas adaptée à la situation du défendeur, qu’en outre rien ne permet d’établir que les conditions de revenus justifient d’un tel transfert, qu’il n’appartient pas au bailleur de formuler des propositions de relogement. Au visa des articles L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article R. 441-43 du même code, il rappelle que les règles d’attribution des logements sociaux sont strictement établies, qu’en l’occurrence le défendeur passe outre. 

Au soutien de sa demande subsidiaire, en cas de transfert de bail, il rappelle que le bail fait force de loi entre les parties, que M. [X] [Z] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue 
une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. 

M. [X] [Z], assigné à étude, n’a pas comparu. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [X] [Z], assigné à étude n'a pas comparu et ne a pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat de bail au décès du locataire en titre

L'alinéa 2 de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Il ressort de l’article 40 de la même loi que ledit article 14 est applicable aux baux conclus par des organismes HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, OPH [Localité 8] EPIC produit à la cause le contrat de bail en date du 26 décembre 2005 par lequel il a donné à bail à Mme [B] [Z] un logement situé [Adresse 4].

Or, le demandeur justifie que Mme [B] [Z] est décédé le 28 octobre 2022 par la production de son acte de décès. 

Rien ne permet d’établir que M. [X] [Z] remplisse les conditions de transfert du contrat de bail à son profit. 

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail au 28 octobre 2022, 24 heures, par l’effet du décès du locataire en titre. 

Sur la demande d'expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 25 avril 2023 que M. [X] [Z] a été retrouvé dans les lieux objets du présent litige et qu’il a indiqué au commissaire de justice que ceux-ci constituaient effectivement son domicile habituel. 

Ce constat est corroboré de par le fait que l’assignation introductive d’instance a été délivrée à étude, le domicile du défendeur étant considérée comme certain par le commissaire de justice. 

Il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que M. [X] [Z] puisse justifier d’un titre d’occupation. 

En conséquence, l’expulsion de M. [X] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner leur enlèvement ou leur séquestration. 

Sur les modalités de l'expulsion 

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il est acquis que M. [X] [Z] ne dispose pas en l’état de la qualité de preneur à bail de sorte qu’il ne saurait être regardé comme débiteur du paiement du loyer. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande. 

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [X] [Z] constitue une faute civile. Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 26 décembre 2005. Le dernier loyer appelé, charges comprises, avant le décès de la locataire en titre s’est élevé à la somme de 411,78 euros. 

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dès lors que cela reviendra à indemniser plus que le dommage réellement subi par le bailleur en violation du principe de réparation intégrale. 

Cependant, rien ne démontre que le défendeur occupe les lieux depuis le jour du décès de la locataire en titre et cela ne figure pas parmi les propos tenus par le défendeur devant le commissaire de justice. Sa présence dans les lieux doit être considérée comme certaine à compter du 25 avril 2023, date du constat. Celle-ci doit être regardée comme toujours pérenne à ce jour au regard de la délivrance à étude de l’assignation, le commissaire relevant des éléments en ce sens. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 25 avril 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, cet acte n’étant pas nécessaire à la présente procédure. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 26 décembre 2005 entre OPH [Localité 8] EPIC et M. [X] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 octobre 2022, 24 heures ;

CONSTATE que M. [X] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;




REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande en paiement de l’arriéré locatif ; 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [X] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à OPH [Localité 8] EPIC l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 avril 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à OPH [Localité 8] EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [X] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION