Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01262 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YEOV

Minute : 115/24





Monsieur [Y] [L]
Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau 
de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

 

C/


Monsieur [P] [U]
Monsieur [H] [F]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me David LEVY
Copie délivrée à :
M. [U]
M. [F]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 4]
Représenté par Maître David LEVY, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D'UNE PART





ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 6]
Non comparant

 D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mai 2022, M. [Y] [L] a donné à bail à M. [P] [U] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 1 060,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 90,00 €. 

Par acte du même jour, M. [H] [F] s'est porté caution des engagements de M. [P] [U] au titre du contrat précité, dans la limite de 41 400 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [L] a fait signifier à M. [P] [U], par exploit d’huissier du 30 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 425,92 € visant la clause résolutoire. 

Ce commandement a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice en date du 14 juin 2023. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 août 2023, M. [Y] [L] a fait assigner M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

M. [Y] [L], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [P] [U] de l’intégralité de ses demandes et de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion sans délai de M. [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
condamner solidairement M. [P] [U] et M. [H] [F] à payer :
la somme de 4 558,04 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, augmenté de 50 % et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 19 mai 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [P] [U] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré. Il ajoute que M. [H] [F] est également tenu au paiement du fait de son statut de caution. 

M. [P] [U], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer la possibilité de régler sa dette par mensualité de 2 000 euros, à verser en plus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière. 

M. [H] [F], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [H] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [H] [F], assigné à en la forme d’un procès-verbal de recherches n'a pas comparu et ne a pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 19 mai 2022 que M. [P] [U] doit payer un loyer d’un montant de 1 060,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 90,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 187,04 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [U] restait devoir la somme de 4 558,04 € euros à la date du 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, ce que ne conteste pas le défendeur. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [U] au paiement d’une somme de 4 558,04 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 425,92 € à compter du 30 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2 971 euros à compter du 24 août 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 19 mai 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 mai 2023 pour la somme en principal de 2 425,92 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2023.

Toutefois, M. [P] [U] proposent de régler 2 000 euros par mois pour apurer sa dette, en plus du loyer courant. 

Il ressort des déclarations de M. [P] [U] à l'audience que celui-ci perçoit des ressources mensuelles comprises entre 4 000 et 6 000 euros par mois, que s’il a connu des problèmes de trésorerie, ceux-ci sont désormais révolus, de sorte qu’il apparaît en mesure d’assumer le paiement de ses charges courantes, ce d’autant qu’il est célibataire et sans enfant à charge, et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire pour apurer sa dette locative. Cet état de fait est corroborer de par le fait qu’il justifie de la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, un virement de 3 000 euros ayant été porté à son crédit le 16 novembre 2023. 

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, M. [P] [U] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Cependant, la somme proposée par le débiteur apparaissant excessive, il y a lieu de la ramener à de plus justes proportions.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [P] [U] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [P] [U] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [Y] [L] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [P] [U]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [P] [U], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [Y] [L] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Il n’y a pas lieu d’augmenter cette somme de 50 % dès lors que cela reviendra à indemniser plus que le dommage réellement subi par le bailleur, en violation du principe de réparation intégrale. 

Sur les modalités de l'expulsion 

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la condamnation solidaire de M. [H] [F] en qualité de caution

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. 

En application de l'article 2298 du même code, la caution peut renoncer au bénéfice de discussion et s'engager solidairement avec les débiteurs principaux de l'obligation cautionnée. 

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause dispose que lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il ressort d’un acte sous signature privée daté du 19 mai 2022 que M. [H] [F] a entendu se porter caution solidaire des obligations dont M. [P] [U] est tenu en vertu du contrat de bail en date du même jour. 

M. [H] [F], non-comparant, ne fournit pas essence aucun élément de nature à relativiser le principe et la portée de son engagement. 

En conséquence, il sera condamné solidairement avec le défendeur au paiement d’une somme de 4 558,04 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec les intérêts prévus. Cette condamnation in solidum s’étendra à toutes les autres condamnations du présent jugement au regard des stipulations contractuelles. 

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre M. [Y] [L] et M. [P] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [U] et M. [H] [F] à verser à M. [Y] [L] la somme de 4 558,04 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 425,92 € à compter du 30 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2 971 euros à compter du 24 août 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [P] [U] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 558,04 euros, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 500 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [U] et M. [H] [F] à payer à M. [Y] [L] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [U] et M. [H] [F] à payer à M. [Y] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [P] [U] et M. [H] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION