Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 23/01264 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YEPM

Minute : 82





OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE 
[Localité 7], EPIC
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET 
du CABINET LEGITIA, avocats au 
barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Madame [W] [R]
Monsieur [H] [G]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
CABINET LEGITIA
Copie délivrée à :
MME [R], 
M. [G]
Le 31 Janvier 2024


















AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], EPIC dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART



ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 4]
Non comparante

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 4]
Non comparant

 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 août 2008, OPH [Localité 7] EPIC a donné à bail à Mme [W] [R] et M. [H] [G] un logement situé [Adresse 9], pour un loyer hors charge de 396,48 €. Un dépôt de garantie de 396,00 € a été versé. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi. 

Par courrier du 26 avril 2021, reçu le même jour, Mme [W] [R] et M. [H] [G] ont délivré congé à effet du 26 mai 2021. 

Les lieux ont été libérés le 26 mai 2021 et un état des lieux contradictoire a été établi le 31 mai 2021. 

Le 21 mars 2023, OPH [Localité 7] EPIC a sommé Mme [W] [R] et M. [H] [G] de payer la somme de 6 755,46 euros, au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 août 2023, OPH [Localité 7] EPIC a fait assigner Mme [W] [R] et M. [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et de dégradations locatives. 

OPH [Localité 7] EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [H] [G] à payer :
la somme de 6 755,46 € à valoir sur l’arriéré des loyers et réparations locative arrêté au 7 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;
une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de la sommation ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 août 2008 fait force de loi entre les parties, que Mme [W] [R] et M. [H] [G] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’en particulier ils n’ont pas assuré le paiement du dernier loyer et n’ont pas respecté leur obligation d’entretien de sorte que des réparations d’ordre locatif ont du être réalisées à leur départ, qu’ils ont été mis en demeure de payer les sommes dues par sommation, qu’ils n’y ont pas déféré. 

Mme [W] [R] et M. [H] [G], assignés en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu. 

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [W] [R] et M. [H] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [W] [R] et M. [H] [G], assignés à en la forme d’un procès-verbal de recherches n'ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement d’une somme de 6 755,46 euros

Sur la résiliation du contrat de bail au 26 mai 2021

Il ressort des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire peut à tout moment délivrer congé, sous réserve du respect d’un délai de préavis. A l’expiration de ce délai, la relation contractuelle s’éteint. 

En l’espèce, par courrier du 26 avril 2021, reçu le même jour par le bailleur, les défendeurs à la cause ont délivré congé à effet du 26 mai 2021. Ceux-ci ont effectivement quitté les lieux le 26 mai 2021. Ces éléments ne sont pas contestés par le demandeur à la cause. 

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail au 26 mai 2021, les parties ayant été déliées de leurs obligations à compter de cette date. 

Il convient de souligner qu’au jour de la résiliation du contrat, avant quittancement du prorata pour le mois de mai 2021, aucune somme ne figurait au débit des locataires en titre. 

Sur l’existence d’un arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 août 2008 que Mme [W] [R] et M. [H] [G] doivent payer un loyer d’un montant de 396,48 € hors charge. Le dernier loyer appelé, charges comprises, pour le mois d’avril 2021, s’est élevé à la somme de 669,10 euros.

Il est acquis que le contrat a été résilié au 26 mai 2021 de sorte qu’au titre du mois de mai 2021, les défendeurs n’ont été tenus qu’au paiement du prorata du loyer pour les 26 premiers jours du mois. 

Le bailleur indique que les sommes dues au titre du loyer et des charges pour le mois de mai 2021 s’élèvent au montant de 567,72 euros, ce qui apparaît cohérent avec les pièces fournies à la cause. 

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir les régularisations de charge pour un montant débiteur de 120,61 euros dès lors que celles-ci ne sont justifiées par aucune pièce. 

Or, il ressort des stipulations contractuelles incluses au bail en date du 25 août 2008 que les preneurs à bail ont versé au bailleur un dépôt de garantie d’un montant de 396 euros, qui doit venir en réduction de cette somme. 

En conséquence, les défendeurs sont en réalité redevables d’une somme de 171,72 euros au titre de l’arriéré locatif pour le mois de mai 2021. 

Sur l’imputation des dégradations locatives 

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Il ressort de l’annexe au décret du 26 août 1987 qu’il appartient au locataire, s’agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci, et s’agissant des revêtements de sol, d’assurer l’encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il ne saurait être tiré de cet article une obligation pour le locataire de refaire à neuf les revêtements de sol, mur et plafond à son départ des lieux. 

En l’espèce, le bailleur sollicite à ce titre le paiement d’une somme de 6 463,13 euros, qui correspond au coût de la remise en état de l’appartement du fait des dégradations qu’il juge imputables aux locataires.

Il y a lieu de constater que le bailleur fonde sa demande sur le récapitulatif des imputations locatives dont les montants ont été définis en rapport avec un bon de travaux daté du 14 juin 2021. 

Le bailleur fondant sa demande indemnitaire exclusivement sur ce bon, il y a donc lieu de procéder à la vérification du bien-fondé de l’imputation des travaux visés aux locataires, en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie sur les points concernés. Il n’y a pas lieu de procéder à une comparaison s’agissant des points non concernés par ce devis, aucune demande indemnitaire n’étant motivée à leur égard.

En l’occurrence, il ressort du devis précité que le bailleur entend procéder à la réfection intégrale, à neuf, des revêtements de sol, mur et plafond de l’ensemble des pièces de l’appartement, outre quelques autres réparations de moins grande ampleur sur de la robinetterie et du mobilier. 

Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’exception faite des volets du séjour et de l’électricité de certaines des chambres, le local à usage d’habitation comme l’ensemble des équipements qu’il inclut sont jugés en bon état. 

Il ne saurait être contesté que l’état des murs et des sols de chacune des pièces de l’appartement, outre les plinthes du séjour, est jugé dégradé à la sortie des locataires. Cependant, aucun commentaire ne vient préciser ce qu’il convient d’entendre par dégradation. 

Surtout, force est de constater qu’entre l’entrée dans les locaux en août 2008 et le départ des locataires en mai 2021, un délai de 13 ans s’est écoulé de sorte que le mauvais état des murs et du sol peut valablement s'expliquer par leur ancienneté. 

Il ne saurait être reproché un défaut d'entretien aux locataires, qui, à lui seul et par leurs bons soins, ne peuvent être en mesure d'empêcher la dégradation d'un embellissement vieux de treize ans, ce d’autant que le bailleur ne précise pas avoir réalisé une remise en peinture intégrale ou un changement de revêtement de sol plus récent. Il n’y a donc lieu à aucune indemnisation à ce titre. 

En ce qui concerne la salle de bain, l’état des lieux de sortie fait mention d’un lavabo en état dégradé. Toutefois, le commentaire général évoque simplement un lavabo non d’origine. Il n’est en tout cas pas démontré que celui-ci soit devenu dysfonctionnel de nature à justifier son remplacement en intégralité. Par ailleurs, il n’est fait nul mention dans l’état des lieux de sortie de la nécessité du remplacement d’un mélangeur lavabo. Aussi, aucune somme n’est due à ce titre. 

En ce qui concerne la cuisine, l’état des lieux de sortie fait mention d’un évier et d’un placard en état dégradé, sans plus de précision. Toutefois, à nouveau, le commentaire général évoque simplement un meuble évier non d’origine. Il n’est en tout cas pas démontré que ceux-ci soient devenus dysfonctionnels de telle sorte qu’il serait nécessaire de les remplacer totalement. Il n’est fait nul mention dans l’état des lieux de sortiede la nécessité du remplacement d’un mélangeur évier du fait d’un dysfonctionnement qui justifierait son remplacement. Aussi, aucune somme n’est due à ce titre. 

Enfin, l’imputation de sommes au titre du débarras de mobiliers et de plan de travail, imprécise, non justifiée dans l’état des lieux, ne peut être accueillie. La seule notion de « plan de travail à déposé (sic) » dans l’état des lieux n’explique pas en quoi ces frais doivent être imputés aux locataires. 

Au surplus, il convient de souligner que les preneurs ont occupé les lieux pendant treize ans de sorte que l’effet du temps a nécessairement entraîné une dégradation des équipements de l’appartement par vétusté.

Aussi, il ne ressort pas des éléments précédemment identifiés que les preneurs ont manqué à leur obligation d’entretien. 

En conséquence, Mme [W] [R] et M. [H] [G] seront condamnés au paiement d’une somme de 171,72 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023, date de la sommation de payer. 

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que celle-ci est stipulée au contrat de bail précité. 

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer, un tel acte n’étant pas nécessaire à la présente procédure. 

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R] et M. [H] [G] à verser à OPH [Localité 7] EPIC la somme de 171,72 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 ; 

DEBOUTE OPH [Localité 7] EPIC de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [R] et M. [H] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer en date du 21 mars 2023 ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION