Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
[Adresse 4]
4ème étage
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]




REFERENCES : N° RG 23/00916 
N° Portalis DB3S-W-B7H-X2ZU

Minute : 93



SNC VINCI IMMOBILIER IDF
Représentant : Maître Maxime VIGNAUD 
de l’AARPI RENAULT THOMINETTE VIGNAUD & REEVE, avocats au barreau 
de PARIS, vestiaire : P 248
 

C/


Monsieur [F] [V]
Représentant : Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

Madame [D] [Z]
Représentant : Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

Monsieur [X] [G]
Représentant : Me Gaëtan DMYTROW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2478











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me VIGNAUD
Me DMYTROW
Copie, dossier délivrés à :
Me GAEHTZHIRT
Le 8 Février 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

SNC VINCI IMMOBILIER ILE DE FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 6]
Représentée par Maître Maxime VIGNAUD, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 5]
Représenté par Maître Louise GAENTZHIRT, Avocat au Barreau de Paris,

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 5]
Représentée par Maître Louise GAENTZHIRT, Avocat au Barreau de Paris,

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 8], ès qualité de représentant légal de [C] [G] (né le 22.12.2006)
Comparant en personne, assisté de Maître Gaëtan DMYTROW, Avocat au Barreau de Paris

D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 février 2020, Mme [P] [N] a acquis de Vinci Immobilier Ile de France SNC, en l’état futur d’achèvement, les lots 26 et 227 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11], [Adresse 13], cadastré Section Q n°[Cadastre 7], [Adresse 12], pour une contenance de 27 ares et 60 centiares.

Ces lots représentent, d’une part, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 11], d’autre part, un emplacement de stationnement n°89 situé à la même adresse. 

Le 29 septembre 2022, le maître d’œuvre a attesté de l’achèvement de la construction. 

Mme [P] [N] est décédée le 25 novembre 2022, laissant pour lui succéder M. [C] [G], son fils mineur, représenté par son père M. [X] [G]. 

Par procès-verbal de commissaire de justice du 26 janvier 2023, Vinci Immobilier Ile de France SNC a fait constater dans l’appartement précité la présence de M. [F] [V] et Mme [D] [Z], ceux-ci expliquant être titulaire d’un bail d’habitation consenti par Seqens SA le 16 janvier 2023

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, Vinci Immobilier Ile de France SNC a fait assigner M. [F] [V], Mme [D] [Z] et M. [X] [G], ès qualité de représentant légal de M. [C] [G], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 18 septembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir l’expulsion du locataire des occupants. 

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

Vinci Immobilier Ile de France SNC, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny débouter les défendeurs de leurs demandes et de :
ordonner l’expulsion de M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
condamner M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 7 560 euros, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la date de l’audience ; 
une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens de Vinci Immobilier Ile de France SNC, il y a lieu de renvoyer à son assignation introductive d’instance, soutenue oralement à l’audience du 20 novembre 2023, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Sur la question spécifique du transfert de propriété, elle ajoute que celui-ci aura lieu à la remise des clefs une fois l’intégralité du prix de vente versé, cet évènement n’étant pas encore intervenu. 

M. [F] [V] et Mme [D] [Z], comparants, représentés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de :
à titre principal, débouter Vinci Immobilier Ile de France SNC de l’intégralité de ses demandes ;
à titre subsidiaire : 
leur octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux ; 
enjoindre à Vinci Immobilier Ile de France SNC de les reloger dans un délai immédiat sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
fixer l’indemnité d’occupation à 900 euros ;
en tout état de cause, condamner Vinci Immobilier Ile de France SNC à payer :
une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la procédure.

Pour un exposé des moyens de M. [F] [V] et Mme [D] [Z], il y a lieu de renvoyer à leurs dernières conclusions, déposées à l’audience du 20 novembre 2023, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

M. [X] [G], ès qualité de représentant légal de M. [C] [G], comparant, assisté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [V] et Mme [D] [Z] du logement A32 et de l’emplacement de stationnement n°89 ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
condamner M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 400 euros, au plus tard le 05 de chaque mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 14 000 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre du logement depuis le 16 janvier 2022 jusqu’au jugement à intervenir ;
une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens de M. [X] [G], ès qualité de représentant légal de M. [C] [G], il y a lieu de renvoyer à leurs dernières conclusions, déposées à l’audience du 20 novembre 2023, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur l’expulsion de M. [F] [V] et Mme [D] [Z]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. 

L’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter. 

En l’espèce, M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ne contestent pas être occupants, d’une part, de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 11], d’autre part, de l’emplacement de stationnement n°89 situé à la même adresse. 

M. [F] [V] et Mme [D] [Z] font état d’un bail d’habitation ayant pour objet les locaux précités, consenti par Seqens SA le 16 janvier 2023.

Toutefois, par attestation du 17 avril 2023, le directeur immobilier de Seqens SA a attesté, d’une part, n’avoir aucun droit sur les locaux litigieux, d’autre part, n’avoir jamais consenti un bail au profit de M. [F] [V] et Mme [D] [Z].

La validité de cette attestation n’est remise en cause par aucune des parties et il ne peut qu’être constaté que M. [F] [V] et Mme [D] [Z] s’abstiennent de faire intervenir Seqens SA à l’instance, au soutien de leurs prétentions. 

Au contraire, Vinci Immobilier Ile de France SNC démontre avoir vendu cet appartement en l’état futur d’achèvement le 12 février 2020, achevé le 29 septembre 2022, au bénéfice de Mme [P] [N], aux droits de laquelle vient désormais M. [C] [G], représenté par M. [X] [G]. Seules ces parties justifient de droits sur les biens litigieux. 

M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ne sauraient, en tout état de cause, réclamer l’exécution du contrat allégué à Vinci Immobilier Ile de France SCN ou à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], dès lors que ceux-ci sont tiers à la relation contractuelle invoquée.

De fait, il ne justifient d’aucun titre valable d’occupation des lieux. 

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [V] et Mme [D] [Z] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Il n’y a pas lieu de condamner Vinci Immobilier Ile de France SNC à reloger M. [F] [V] et Mme [D] [Z] dès lors que cette société n’en a pas l’obligation légale. 

Sur les modalités de l'expulsion 

Sur la demande de suppression du délai de l'article L. 412-1 du codes des procédures civiles d'exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, ce d’autant que ceux-ci justifient avoir les clefs du logement à disposition et qu’il n’est fait état d’aucune effraction. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ne font état d’aucune démarche de relogement, notamment dans le parc social, depuis qu’ils ont été contactés par les parties à la présente procédure. Ils ne justifient par ailleurs d’aucune tentative de versement amiable d’une indemnité d’occupation pour dédommager le propriétaire des lieux. Enfin, ils ne justifient pas d’une impossibilité particulière d’obtenir un relogement dans des conditions acceptables, notamment au regard de l’absence de justification de leurs revenus, ce d’autant qu’ils sont âgés de 31 et 26 ans et sans enfant à charge. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux. 

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1601-3 du code civil dispose que la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Sur le créancier de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces textes légaux, mais également de l’article « PROPRIETE - JOUISSANCE » de l’acte authentique de vente fourni à la cause que l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages à venir pour l’achèvement de l’immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d’accession. Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés. 

Aussi, contrairement à ce que soutient le vendeur, ce n’est pas la livraison du bien qui entraîne le transfert définitif de propriété en son intégralité, mais l’achèvement de la construction promise, indépendamment du paiement effectif des sommes dues. 

En l’occurrence, l’acquéreur fournit à la cause l’attestation du maître d’œuvre selon laquelle le bâtiment A, dans lequel se trouve l’appartement litigieux, a été achevé le 29 septembre 2022. 

Ce faisant, dès cette date, Mme [P] [N] est devenue pleine et entière propriétaire des biens litigieux, cette propriété incluant l’usus et le fructus 

Or, l’indemnité d’occupation compense l’impossibilité pour le titulaire de l’usus et du fructus de jouir du bien litigieux. 

M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], vient aux droits de sa mère décédé et est donc seul créancier de toute indemnité d’occupation ayant couru depuis le 29 septembre 2022.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [F] [V] et Mme [D] [Z] en l’absence de tout droit ni titre constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux depuis le 16 janvier 2023, date du contrat de bail allégué, empêche le propriétaire de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, ou d’en jouir personnellement. 

Or, il ressort de l’avis de valeur réalisé par May Immo SARL le 26 juillet 2023 que la valeur locative du bien est estimée pour une somme comprise entre 1 200 et 1 400 euros, charges comprises, tandis qu’une estimation issue du site seloger.fr évoque un prix d’environ 1 316 euros, hors charge. 

Si M. [F] [V] et Mme [D] [Z] sollicitent la fixation de cette indemnité à la somme de 900 euros, arguant que de ce que le loyer a été contractuellement fixé à cette somme, il n’en demeure pas mois, d’une part, qu’il a été démontré que ce contrat était inopposable à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], d’autre part, que cette estimation ne repose sur aucune pièce. 

Fort de ces éléments et faute de pièces contraires rapportées par les parties, il y a lieu de souverainement fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 300 euros. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [V] et Mme [D] [Z] au paiement d’une somme de 1 300 euros par mois à compter du 16 janvier 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il y a lieu de liquider l’indemnité d’occupation ayant couru du 16 janvier 2023, 00 heure, au 15 novembre 2023, 24 heures, pour une somme de 13 000 euros. 

Sur le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] [V] et Mme [D] [Z]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, M. [F] [V] et Mme [D] [Z] échouent à rapporter la preuve de tout abus de droit commis par Vinci Immobilier Ile de France SNC, malgré leurs multiples allégations. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande. 

Sur les mesures de fin de jugement

M. [F] [V] et Mme [D] [Z], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur et de M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros chacun, à payer par M. [F] [V] et Mme [D] [Z], leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de diviser cette condamnation. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que M. [F] [V] et Mme [D] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2023 d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 11], d’autre part, un emplacement de stationnement n°89 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande tendant à faire ordonner à Vinci Immobilier Ile de France SNC de reloger M. [F] [V] et Mme [D] [Z] ;

DEBOUTE Vinci Immobilier Ile de France SNC de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ; 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], à compter du 16 janvier 2023 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme de 1 300 euros ; 

CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], une somme de 13 000 euros au titre de l'indemnité mensuelle d’occupation ayant couru du 16 janvier 2023, 00 heure, au 15 novembre 2023, 24 heures ;

CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 novembre 2023, 00 heure et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer à M. [C] [G], représenté par M. [X] [G], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] à payer à Vinci Immobilier Ile de France SNC une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande en paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [D] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION