Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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4ème étage
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 23/00868 N° Portalis DB3S-W-B7H-XZE3

Minute : 80





Monsieur [R] [B]
Représentant : Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

 
C/


Monsieur [Z] [O] [C]

Madame [F] [M] épouse [C]
Représentant : Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131







Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Frédéric DROUARD
Copie, dossier, délivrés à :
Me Carole YTURBIDE
Copie délivrée à :
M. [Z] [C]
Le 8 Février 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur [D] [E], en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur [D] [E], juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne, assisté de Maître Frédéric DROUARD, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART





ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [O] [C], demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Madame [F] [M] épouse [C], demeurant [Adresse 4]
Représentéepar Maître Carole YTURBIDE, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

 D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2018, M. [R] [B] a donné à bail à M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 998,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 110,00 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [B] a fait signifier à M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C], par exploit d’huissier du 25 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 725,97 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, M. [R] [B] a fait assigner M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 18 septembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023. 

M. [R] [B], comparant, assisté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] de l’intégralité de ses demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
dire qu’à défaut d’être enlevés spontanément par les débiteurs, les meubles et le matériel leur appartenant pourront alors être soit venus par le bailleur, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par les locataires, soit détruits, dans l’hypothèse où leur valeur s’avérerait insuffisante au égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ; 
condamner in solidum M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] à payer :
▪la somme de 18 526,75 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts et anatocisme ; 
▪une indemnité d’occupation d’un montant égal à la somme de 1 168,76 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux
▪une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
▪les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX pour un montant de 193,99 euros ;
▪les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 08 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, qu’elle serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir ; 
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il rappelle que le bail en date du 17 décembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré. 

Mme [F] [M], épouse [C], comparante, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière. 

M. [Z] [C], assigné à étude, n’a pas comparu. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 21 novembre 2023, Mme [F] [M], épouse [C] a indiqué avoir effectué un virement d’une somme de 1 200 euros avant l’audience. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 08 décembre 2023, M. [R] [B] a transmis un décompte actualisé de la dette locative, arrêté au 08 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Z] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 décembre 2018 que M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] doivent payer un loyer d’un montant de 998,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 110,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 168,76 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] restaient devoir la somme de 18 526,75 € euros à la date du 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus. 

Or, le 31 décembre 2019, un mouvement comptable inexpliqué apparaît sur le décompte, une somme de 2 215,32 euros ayant été imputée au débit des locataires. 

 Par ailleurs, des frais de relance et d’huissier ont été illégalement imputés aux locataires pour un montant de 577,27 euros (24 + 180,09 + 193,99 + 179,19).

Enfin, Mme [F] [M], épouse [C], justifie par note en délibéré d’un paiement de 1 200 euros effectué avant l’audience, ce qui est confirmé par le décompte transmis par le demandeur en délibéré. 

Il convient donc de déduire une somme globale de 3 992,59 € de celle réclamée, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 14 534,16 €, arrêtée au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus. 

Il y a lieu de condamner M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] au paiement d’une somme de 14 534,16 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 406,56 € à compter du 25 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3 146,28 euros à compter du 31 mai 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 2.16. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire à l’égard de M. [Z] [C]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 2.11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 janvier 2023 pour la somme en principal de 8 725,97 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

 Même si la somme qui pouvait être réclamée s’élevait en réalité au montant de 6 306,56 euros, il ‘en demeure pas moins que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2023.

L’expulsion de M. [Z] [C] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Z] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets à l’égard de Mme [F] [M], épouse [C]

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 2.11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 janvier 2023 pour la somme en principal de 8 725,97 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

 Même si la somme qui pouvait être réclamée s’élevait en réalité au montant de 6 306,56 euros, il ‘en demeure pas moins que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2023.

 Toutefois, Mme [F] [M], épouse [C] propose de régler la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette. 

Il ressort des déclarations Mme [F] [M], épouse [C] à l'audience que celle-ci est en arrêt maladie, perçoit des indemnités journalières à hauteur de 1 855,09 euros par mois et doit assumer la charge de deux enfants. Cependant, elle bénéfice d’une perspective de retour à meilleure fortune du fait de la vente d’un bien immobilier qui lui appartient, dont les fonds seront libérés dans le délai d’un an. Elle apparaît donc en mesure de régler sa dette locative à moyen terme. 

Surtout, celle-ci justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, un virement ayant été effectué le 20 novembre 2023, d’un montant de 1 200 euros. 

Compte tenu de ces éléments, Mme [F] [M], épouse [C] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [F] [M], épouse [C] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [F] [M], épouse [C] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [R] [B] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M], épouse [C]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. 

Il appartiendra par ailleurs à M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C], in solidum, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [R] [B] une indemnité d’occupation d’une somme de 1 168,76 euros, équivalente au dernier loyer appelé, chages comprises, jusqu’à parfaite libération des lieux. Quand bien même M. [Z] [C] aurait effectivement quitté les lieux, il n’en demeure pas moins que celui-ci est également à l’origine du dommage subi par le bailleur. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [F] [M], épouse [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2018 entre M. [R] [B] et M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mars 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion du seul M. [Z] [C], dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

 DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

 CONDAMNE solidairement M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] à verser à M. [R] [B] la somme de 14 534,16 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 
 4 406,56 € à compter du 25 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 
 3 146,28 euros à compter du 31 mai 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

 O RDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ; 

AUTORISE Mme [F] [M], épouse [C] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 14 534,16 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés à l’égard de la seule Mme [F] [M], épouse [C] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion Mme [F] [M], épouse [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 1 168,76 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] à payer à M. [R] [B] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] à payer à M. [R] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [F] [M], épouse [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ; 

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION