Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01032 N° Portalis DB3S-W-B7H-X5YH

Minute : 94





EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC
Représentant : Maître Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

 

C/


Madame [F] [W] épouse [M]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL GAIA
Copie délivrée à :
MME [W] éps
[M]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, dont le siège social est sis 
[Adresse 4]
Représenté par Maître Valérie JUILLET avocat au barreau de Paris substituant Maître Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au Barreau de Paris
D'UNE PART








ET DÉFENDERESSE :

Madame [F] [W] épouse [M], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2019, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à Mme [F] [W], épouse [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 332,19 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à Mme [F] [W], épouse [M], par exploit d’huissier du 16 novembre 2020, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 555,59 € visant la clause résolutoire. 

 Cette situation d’impayée a été notifiée à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 17 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner Mme [F] [W], épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 18 septembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 11 juillet 2023.

OPH Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [F] [W], épouse [M] de l’intégralité de ses demandes et de :
 à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
◦ordonner l’expulsion de Mme [F] [W], épouse [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
◦ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [F] [W], épouse [M], dans un garde-meuble qu’elle désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur ;
◦condamner Mme [F] [W], épouse [M] à payer :
▪la somme de 17 506,77 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur le surplus à compter de l’assignation ; 
▪les loyers et charges dus du 1er avril 2023 à la date de résiliation du bail ; 
▪une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
▪une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
▪les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 10 octobre 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [F] [W], épouse [M] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. 

Mme [F] [W], épouse [M], comparante, assistée, conteste le montant de la dette réclamée et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 250,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle actualise sa situation personnelle et financière et fait état d’une infestation de nuisibles à son domicile, et d’absence de chauffage fonctionnel. 

L’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2023 afin de permettre à la défenderesse de rapporter la preuve des divers désordres allégués. 

A l’audience, OPH Est Ensemble EPIC, comparant, représenté, a maintenu l’intégralité de ses demandes et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Mme [F] [W], épouse [M] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 



MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 octobre 2019 que Mme [F] [W], épouse [M] doit payer un loyer d’un montant de 332,19 € hors charge. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 512,95 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [F] [W], épouse [M] restait devoir la somme de 16 993,82 € euros à la date du 18 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus. 

Si cette dernière conteste le montant de la somme réclamée, elle ne rapporte aucun moyen au soutien de cette contestation lors même qu’un délai lui a été octroyé pour ce faire. 

 En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [F] [W], épouse [M] au paiement d’une somme de 16 993,82 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 555,59 € à compter du 16 novembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 11 925,28 euros à compter du 6 juillet 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 10 octobre 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 novembre 2020 pour la somme en principal de 4 555,59 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2021.

 Toutefois, Mme [F] [W], épouse [M] propose de régler une somme de 250 euros par mois pour apurer sa dette, dans l’optique d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il ressort des déclarations de Mme [F] [W], épouse [M] à l'audience que célibataire et sans enfant à charge, elle perçoit des ressources mensuelles pour un montant global de 760 euros, outre une aide habituelle de ses enfants. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. 

Cela est corroboré de par le fait que Mme [F] [W], épouse [M] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis l’échéance de juin 2023, de sorte qu’elle apparaît en situation de régler sa dette locative. 

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, Mme [F] [W], épouse [M] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés à la locataire aux locataires, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [F] [W], épouse [M] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [F] [W], épouse [M] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, OPH Est Ensemble Habitat EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [W], épouse [M]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [F] [W], épouse [M], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Il n’y pas lieu de condamner judiciairement la locataire au paiement de loyers et charges dus entre le 18 septembre 2023 et la date de résiliation effective du contrat, si tant est qu’elle survienne, dès lors que les loyers qui seront quittancés pendant cette période ne sont en l’état ni certains, ni liquides, ni exigibles.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2019 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et Mme [F] [W], épouse [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 janvier 2021 ;

CONDAMNE Mme [F] [W], épouse [M] à verser à OPH Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 16 993,82 €, arrêtée au 18 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 555,59 € à compter du 16 novembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 11 925,28 euros à compter du 6 juillet 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [F] [W], épouse [M] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 16 993,82 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [F] [W], épouse [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [F] [W], épouse [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [W], épouse [M] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat de bail, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [F] [W], épouse [M] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [F] [W], épouse [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION