Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 4]
4ème étage
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 23/01669 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YI3V

Minute : 117/24






S.A. D’HLM . [M]
Représentant : Me Rebecca STENNE, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 
PB 226


 

C/


Monsieur [K] [O] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Rebecca STENNE
Copie délivrée à :
M. [O] [E]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [M], dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Rebecca STENNE, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis
D'UNE PART








ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O] [E], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

 D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 septembre 2022, [M] [C] a donné à bail à M. [K] [O] [E] un logement situé [Adresse 9], pour un loyer hors charge de 247,56 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 74,96 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [M] [C] a fait signifier à M. [K] [O] [E], par exploit d’huissier du 14 avril 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 575,78 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2023, [M] [C] a fait assigner M. [K] [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

[M] [C], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de M. [K] [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de M. [K] [O] [E] ;
condamner M. [K] [O] [E] à payer :
la somme de 13 758,28 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; 
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et ses annexes ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1728 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 septembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [O] [E] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [K] [O] [E], comparant, reconnaît la dette dans son principe et actualise sa situation personnelle et financière. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 


MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’imputation d’un supplément de loyer de solidarité

Il ressort de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité. 

En l’espèce, [M] [C] ne justifie pas du respect de la procédure précitée, préalablement à toute imputation de supplément de loyer. Il n’est donc pas établi que les droits du preneur à bail ont été respectés. Elle ne peut donc liquider un supplément de loyer de solidarité. 

Aussi, le défendeur ne sera pas condamné au paiement d’un supplément de loyer de solidarité. 

Sur le montant de l’arriéré

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 septembre 2022 que M. [K] [O] [E] doit payer un loyer d’un montant de 247,56 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 74,96 €. Le dernier loyer, charges comprises, s’est élevé à la somme de 338,47 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [O] [E] restait devoir la somme de 13 758,28 € euros à la date du 17 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

Cependant, ce décompte inclut des frais imputés au titre du supplément de loyer, outre une pénalité de 25 euros, dont il a été démontré qu’ils n’étaient pas justifiés en l’état, pour un montant de 10 579,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 179,28 €, arrêtée au 17 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus. 

M. [K] [O] [E], comparant, reconnaît la dette dans son principe. 

En conséquence, celui-ci sera condamné au paiement d’une somme de 3 179,28 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 383,58 euros à compter du 14 avril 2023, sur la somme de 2 065,25 euros à compter du 30 août 2023, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 13 septembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article X et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 14 avril 2023 pour la somme en principal de 3 575,78 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

Même si la somme réellement due s’élevait à cette date au montant de 383,58 euros, il n’en demeure pas moins que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2023.

L’expulsion de M. [K] [O] [E] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [O] [E] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 14 juin 2023 constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 septembre 2022. Il ressort des pièces contradictoirement fournies à la cause que le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 338,47 euros.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu d’inclure de SLS en l’état dans cette indemnité. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [O] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 décembre 2023, terme de novembre 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 juin 2023, 00 heure, au 30 novembre 2023, 
24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En l'espèce, [M] [C] n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2022 entre [M] [C] et M. [K] [O] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 14 juin 2023 ;

CONDAMNE M. [K] [O] [E] à verser à [M] [C] la somme de 3 179,28 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 383,58 euros à compter du 14 avril 2023, sur la somme de 
2 065,25 euros à compter du 30 août 2023, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] [O] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, SLS exclu;

CONDAMNE M. [K] [O] [E] à payer à [M] [C] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de l'échéance du 1er décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE [M] [C] de sa demande en paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE M. [K] [O] [E] à payer à [M] [C] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [K] [O] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION