Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01277 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YEWT

Minute : 83





S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, SCP
LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 
P0516

 

C/


Madame [O] [F]
Monsieur [E] [R]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR
Copie délivrée à :
Mme [F], 
M. [R]
Le 31 Janvier 2024


















AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART





ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [S] [F], demeurant [Adresse 3]
Non comparante

Monsieur [E] [P] [R], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2022, les consorts [K] ont donné à bail à Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] un logement situé [Adresse 3], outre un garage et un cave situés à la même adresse, pour un loyer hors charge de 700,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 80 €. Un dépôt de garantie de 1 400,00 € a été versé. 

Par acte du 20 avril 2022, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS. 

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R], par exploit d’huissier du 15 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 987,14 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2023, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner solidairement Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] à payer :
la somme de 5 547,14 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 987,14 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ; 
une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; 
une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 23 août 2023, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R], assignés à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représenté à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R], assignés à étude n'ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 20 avril 2022, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par M. Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] au titre du contrat de bail conclu le 24 avril 2022.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS. 

Par quittance subrogative en date du 10 juillet 2023, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 5 547,14 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause. 

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 24 avril 2022 que Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] doivent payer un loyer d’un montant de 700 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 80 €. 

La caution subrogée produit un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de 
5 547,14 euros arrêtée au 20 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus. 

Cependant, les loyers appelés pour les mois de février, mars et avril 2023, pris en charge par Action Logement Services SAS, incluent des frais d’électricité, alors même qu’une provision pour charges est déjà incluse dans le montant global appelé. Au demeurant, aucune pièce du dossier ne vient corroborer la réalité de la consommation électrique, ni son coût. 

Aussi, l’ensemble des sommes appelées à ce titre sera déduite, soit une somme globale de 867,14 euros (635,11 + 169,24 + 62,79). 

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] au paiement d’une somme de 4 680 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 120 € à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 23 août 2023, date de l’assignation. 

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement dès lors qu’aucune clause de solidarité n’est stipulée au contrat et qu’il n’est pas justifié d’un lien de droit entre les défendeurs. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 24 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mai 2023 pour la somme en principal de 3 987,14 €. Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2023, 24 heures. 

L’expulsion de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 15 juillet 2023, à 24 heures, constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 24 avril 2022. Le dernier loyer, charges comprises, s’est élevé à la somme de 780 euros. 

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 août 2023, échéance du mois d’août 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 16 juillet 2023, 00 heure, au 31 juillet 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 4 680,00 euros, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 120 € à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 23 août 2023, date de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation solidaire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2022 entre les consorts [K] et Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2023, 24 heures ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] à payer à Action Logement Services l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 août 2023, terme d’août 2023 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] à payer à Action Logement Services SAS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [S] [F] et M. [E] [P] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION