Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 4]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/01280 N° Portalis DB3S-W-B7H-YEZA

Minute : 106/24





Association FAC HABITAT
Représentant : Mme [J] [C] muni d’un pouvoir spécial

 

C/


Monsieur [H] [R]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ASSOCIATION FAC HABITAT
Copie délivrée à :
M. [R]
Le 31 Janvier 2024




AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

Association FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 9]
Représentée par Madame [J] [C], munie d’un pouvoir

D'UNE PART





ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 05 juin 2020, l'association FAC Habitat a donné à bail à M. [H] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6], pour un loyer mensuel en principal de 297,48 €, outre 102,84 € de prestations et équipements spécifiques, 10,00 € pour internet et 97,34 € de forfait de charges, soit un total de 507,66 €. Un dépôt de garantie de de 297,48 € a été versé.

Par acte du même jour, M. [H] [R] a adhéré à l'association bailleresse et s'est engagé à assurer le paiement d'une cotisation mensuelle d'un montant de 27 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, l'association FAC Habitat a fait signifier à M. [H] [R], par exploit d’huissier du 15 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 059,24 € et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

Cette situation d’impayée a été notifiée à la CCAPEX par courrier en date du 16 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 août 2023, l'association FAC Habitat a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 16 août 2023. 

L'association FAC Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, s'oppose à tous délais et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
ordonner l’expulsion de M. [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;
condamner M. [H] [R] à payer :
la somme actualisée de 3 421,43 € à valoir sur l’arriéré des loyers, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 2 059,24 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation ;
une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s'était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ;
ordonner l’exécution provisoire.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 05 juin 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [H] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’il n’y a pas déféré. Elle indique que le maintien dans les lieux, après l'acquisition de la clause résolutoire justifie le paiement d'une indemnité d'occupation. 

M. [H] [R], comparant, afffirme avoir versé une somme de 400 euros avant l'audience et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résoluoire. Il actualise sa situation personnelle et financière. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.


Il ressort du diagnostic social et financier, reçu au greffe le 02 novembre 2023, dont lecture a été faite à l'audience que le locataire est débiteur, outre d'une dette de loyer, d'une dette issue d'un crédit à la consommation, que ses ressources lui permettent de faire face à ses charges, que s'il a été sans ressources, il a retrouvé une situation stable qui a permis la reprise du loyer. 

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe le 29 novembre 2023, Fac Habitat a onfirmé le virement de 400 euros allégué par le défendeur et a founi un décompte actualisé de la créance au 29 novembre 2023. 

MOTIFS

Il ressort de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation que les organismes de HLM peuvent louer, meublés ou non, des logements, à des associations dont l'objet est de favoriser le logement des étudiants et de gérer des résidences universitaires ou à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, à des personnes de moins de trente ans ou à des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique. Dans ce cas, l’article L. 442-8-2 du même code prévoit que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l'article 40 de cette loi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 05 juin 2020 que M. [H] [R] doit payer un loyer d’un montant de 507,66 € charges et accessoires compris. Par acte du même jour, M. [H] [R] a adhéré à l'association bailleresse et s'est engagée à assurer le paiement d'une cotisation mensuelle d'un montant de 27 euros. Il ressort du décompte actualisé que le dernier loyer appelé s'est élevé, charges comprises, à la somme de 553,77 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [R] restait devoir la somme de 3 421,43 euros, arrêtée à la date du 27 octobre 2023, terme d'octobre 2023. 

Cependant, à l'audience, M. [H] [R] démontre avoir effectué un virement d'un montant de 400 euros avant le commancement de l'audience. 

Par note en délibéré reçue au greffe le 29 novembre 2023, Fac Habitat confirme bonne réception de ce virement et actualise sa créance à la somme de 3 361,20 euros, arrêtée à la date du 29 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus. 

Toutefois, des frais de procédure ont été illégalement imputés au locataire pour un montant de 367,11 euros, en violation des règles précitées, qui doivent être déduits de la somme réclamée. 

En outre, des frais de rejet de prélèvement ont été imputés pour un montant total de 141,72 euros, en violation des règles précitées, qui doivent être déduits de la somme réclamée. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [R] au paiement de la somme de 2 852,37 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 29 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 517,52 euros à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 782,38 euros à compter du 09 août 2023, date de l'assignation, sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement. 

Les causes du commandement de payer et de l'assignation ont en effet été diminuées des frais illégalement imputés et des paiements effectués 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l'espèce, le bail conclu le 05 juin 2020 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mai 2023 pour la somme en principal de 2 059,24 euros. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2023, 24 heures. 

Toutefois, M. [H] [R] propose de régler la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. 

Il ressort des déclarations de ce dernier à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que celui-ci a stabilisé sa situation personnelle et financière de sorte qu'il apparaît en mesure de dégager une capacité de remboursement supplémentaire pour assurer le paiement de sa dette locative. 

Il justifie d'une reprise du paiement du loyer subsidiaire courant avant l'audience par le biais d'un virement d'un montant de 400 euros, confirmé par la demanderesse, qui, ajouté au montant des APL équivalent à une somme de 212 euros est supérieur au loyer courant exigibles, charges comprises, d'un montant de 553,77 euros. 

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, M. [H] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [H] [R] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [H] [R] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Asociation Fac Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [H] [R]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [H] [R], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Association Fac Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [H] [R] à verser à l'association FAC Habitat la somme de 2 852,37 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 29 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 517,52 euros à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 782,38 euros à compter du 09 août 2023, date de l'assignation, sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juin 2020 entre l'association FAC Habitat et M. [H] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 juillet 2023, 24 heures ;

RAPPELLE que l'acte d'adhésion à l'association n'est pas concerné par cette résiliation ;

AUTORISE M. [H] [R] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 852,37 euros, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [H] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une équivalente au montant du loyer, prestations et équipements spécifiques, internet et forfait de charges qui auraient été perçus en l'absence de résiliation du contrat de bail ;

RAPPELLE que la cotisation associative n'est pas concernée par cette indemnité d'occupation ;

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à l'association FAC Habitat l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à l'association FAC Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [H] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 25 janvier 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION