Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01279 - 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YEWV

Minute : 116/24





Madame [B] [I] épouse [U]
Représentant : Me Samira MAHI, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

 

C/


Monsieur [W] [Y]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Samira MAHI
Copie délivrée à :
M. [W] [Y]
Le 31 Janvier 2024





AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [B] [I] épouse [U], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Samira MAHI, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 4]
Non comparant

 D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 juillet 2019, Mme [B] [I], épouse [U] a donné à bail à M. [W] [Y] un logement et une cave situés [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 670,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 35,00 €. 

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [I], épouse [U] a fait signifier à M. [W] [Y], par exploit d’huissier du 6 juin 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 9 102,91 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, Mme [B] [I], épouse [U] a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire. 

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 14 septembre 2023. 

Mme [B] [I], épouse [U], comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
déclarer son action recevable ;
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de M. [W] [Y] immédiatement et sans délai ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
condamner M. [W] [Y] à payer :
la somme de 10 677,30 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de septembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 juillet 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [W] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.
M. [W] [Y], assigné à étude, n’a pas comparu. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [W] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [W] [Y], assigné à étude n'a pas comparu et n’a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 juillet 2019 que M. [W] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 670,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 35,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s’est élevé à la somme de 796,14 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [Y] restait devoir la somme de 10 677,30 € euros à la date du 01 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus. 

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 171,50 €, qui correspondent à des frais d’avis d’échéance. 

Aussi, la dette doit être ramenée à la somme de 10 505,80 €, arrêtée au 1 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [Y] au paiement d’une somme de 10 505,80 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023, date de l’assignation. 

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. 

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 25 juillet 2019 contient telle une clause résolutoire en son article X et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 6 juin 2023 pour la somme en principal de 9 102,91 €. 

Ce commandement a été signifié antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2023.

L’expulsion de M. [W] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [W] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les modalités de l'expulsion 

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [W] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 6 août 2023 constitue une faute civile. 

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 25 juillet 2019.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par la demanderesse, en violation du principe de réparation intégrale. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 7 août 2023, 00 heure, au 30 septembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLES les demandes présentées par Mme [B] [I], épouse [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2019 entre Mme [B] [I], épouse [U] et M. [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 août 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à Mme [B] [I], épouse [U] la somme de 10 505,80 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023, date de l’assignation ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [B] [I], épouse [U] l'indemnité mensuelle d’occupation à compter 01 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [B] [I], épouse [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [W] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION