Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [O]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laetitia FAYON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07009 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V37

N° MINUTE : 15







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. J.R, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Laetitia FAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0245

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [O], 
demeurant
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07009 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V37




Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2022, la société SCI J.R. a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2042,68 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [O] le 15 février 2023.

Par assignation du 4 août 2023, la société SCI J.R. a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [O], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Monsieur [V] [O] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3942,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2042,68 euros à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 21 novembre 2023, la société SCI J.R. maintient l'intégralité de ses demandes sauf à porter celle de provision au titre de la dette locative arrêtée au 20 novembre 2023 à hauteur de 6554,59 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, la société SCI J.R. expose que Monsieur [V] [O] n'a payé aucun loyer depuis plus d’une année.

Monsieur [V] [O] demande de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette à raison de 100 euros par mois, en plus du paiement du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [V] [O] reconnaît le montant de sa dette à l’égard de la société SCI J.R. et de son absence de reprise du paiement intégral du loyer courant. Il précise avoir sollicité le revenu de solidarité active et être en recherche d’un emploi. Il ajoute qu’il est en bonne voie de réussir le concours de gardien de la paix, qu’il n’a aucune personne à sa charge et ne bénéficie d’aucune aide familiale.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société SCI J.R. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2042,68 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 février 2023. Il n’est pas contesté que Monsieur [V] [O] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois et, en toutes hypothèses, celui-ci ne justifie d’aucun paiement alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2023. Par ailleurs, les effets de cette clause ne seront pas suspendus pour les raisons expliquées plus bas.

Il sera donc fait droit aux demandes de la bailleresse de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative arrêtée au 20 novembre 2023

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant qu’à la date du 20 novembre 2023, Monsieur [V] [O] est redevable la société SCI J.R. de la somme de 6554,59 euros (impayés de loyers et d’indemnités d’occupation).

Monsieur [V] [O] sera en conséquence condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le commandement de payer la somme de 2042,68 euros en date du 14 février 2023 constitue une mise en demeure. Il résulte du décompte produit par la bailleresse qu’ont d’ores et déjà été réglés par le locataire la somme de 1550 euros, qui s’imputent sur la première somme par application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil.

En conséquence, la somme de 492,68 euros portera intérêts à compter du commandement de payer et le surplus à compter de la présente décision.

Enfin, selon le V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le VII du même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge lorsque le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [O] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. En toutes hypothèses, sa situation matérielle actuelle, telle qu’elle ressort de ses explications à l’audience et du diagnostic social et financier, ne lui permet pas de pouvoir envisager un plan d’apurement. En effet, il en résulte que ses ressources sont d’ores et déjà insuffisante ne serait-ce que pour seulement régler le loyer courant.

Monsieur [V] [O] sera donc débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation à titre provisoire à compter du 21 novembre 2023

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [V] [O] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] depuis le 15 avril 2023 et est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 669,23 euros, à compter du 21 novembre 2023.

Il convient donc de condamner Monsieur [V] [O] à payer mensuellement cette somme provisionnelle à la société SCI J.R. à compter du 21 novembre 2023.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI J.R. ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [V] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [V] [O], il n’y a pas lieu à condamnation à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 20 juillet 2022 entre la société SCI J.R., d’une part, et Monsieur [V] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 15 avril 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [V] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer à la société SCI J.R. la somme de 6554,59 euros (six mille cinq cent cinquante-quatre euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 sur la somme de 492,68 euros (quatre-cent-quatre-vingt-douze euros et soixante-huit centimes) et, à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer à la société SCI J.R. une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 669,23 euros (six cent soixante-neuf euros et vingt-trois centimes) par mois et ce, à compter du 21 novembre 2023,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société SCI J.R. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,