Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ON5

N° MINUTE : 4 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ON5

Exposé du litige

Par acte sous seing privé prenant effet le 28 avril 2022, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2]).

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 873,53 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [V] le 13 mars 2023.

Par assignation du 20 juillet 2023, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [V], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Monsieur [J] [V] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1693 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la notification de l’assignation à la préfecture et de tous actes rendus nécessaires par la procédure, y compris les débours.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 21 novembre 2023, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle relative à la provision sur la dette locative à hauteur de 3886,66 euros, somme arrêtée au 14 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse). Elle accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] expose que le dossier de surendettement de Monsieur [J] [V] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] le 26 octobre 2023 et qu’une demande aux fins qu’il puisse bénéficier du fonds de solidarité pour le logement est en cours.

Monsieur [J] [V] demande de lui accorder des délais de paiement lui permettant de se libérer de sa dette à raison de trente-cinq mensualités de 50 euros et le solde la trente-sixième et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [J] [V] reconnaît le montant de sa dette locative et précise qu’il est susceptible de bénéficier du fonds de solidarité pour le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 873,53 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 mars 2023. Il n’est pas contesté par Monsieur [J] [V] que cette somme n’a pas été réglée dans le délai prévu et, en toutes hypothèses, il n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2023.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de la résiliation du bail.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord des parties en ce sens, il convient, comme le permet le VII de l’article précité, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il y a lieu de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [J] [V] est redevable à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] de la somme de 3886,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 14 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse).

Monsieur [J] [V] sera en conséquence condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative

Selon le 1° du VI du même article, par dérogation aux dispositions précitées, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] en date du 26 octobre 2023 déclarant recevable le dossier de Monsieur [J] [V] est versée au débat. Il n’est pas allégué que des mesures aient d’ores et déjà été prises par cet organisme.

En conséquence, les parties convenant de délais de paiement, Monsieur [J] [V] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et selon les conditions prévues aux dispositions du 1° du VI rappelées ci-dessus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [J] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [J] [V], il n’y a pas lieu à condamnation à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 28 avril 2022 entre la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3], d’une part, et Monsieur [J] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 11 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] la somme de 3886,66 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-six euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse),

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [V],

AUTORISE Monsieur [J] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] une somme minimale de 50 euros (cinquante euros) jusqu'à, selon les cas et faute d’extinction de la dette, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 mai 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [J] [V] sera condamné à verser à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,