Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [X]
 Madame [O] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TEH

N° MINUTE : 8







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024


DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [X], comparant
et
Madame [O] [X], comparante

demeurant ensemble
[Adresse 2]
[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TEH


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2014, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice du 18 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1309,66 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] le 19 octobre 2022.

Par assignations du 8 août 2023, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
5371,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2023 et ce, avec intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de procédure éventuelle d’expulsion.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2023 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 novembre 2023, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle de provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 à la somme de 8212,93 euros (échéance d’octobre 2023 incluse). Elle accepte la demande reconventionnelle de délais de paiement et celle de suspension des effets de la clause résolutoire pendant leur cours.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] expose qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] demandent de leur permettre de régler la dette par mensualités de 220 euros pendant trente-cinq mois puis le solde le trente-sixième et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] précisent avoir repris le paiement intégral du loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1309,66 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 octobre 2022. Or, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] ne contestent pas n’avoir pas réglé ce montant dans le délai et, en toutes hypothèses, ils ne démontrent par aucun élément avoir procédé au paiement alors que le charge de la preuve leur incombe sur ce point, conformément à l’article 1353 du code civil.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 décembre 2022.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de la résiliation du bail.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des parties, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire, comme le permet le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il convient de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2023, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] lui sont redevables de la somme de 8212,93 euros. Ces derniers ne contestent pas à l’audience le montant de leur dette et, en toutes hypothèses, ne produisent aucune preuve du paiement, alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] seront donc solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] et Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] s’accordent sur l’organisation d’un plan d’apurement de la dette locative.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des parties. Les modalités du plan précité seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de débouter la bailleresse de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TEH


Sur l’exécution provisoire

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 5 novembre 2014 entre la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3], d’une part, et Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 20 décembre 2022,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] à payer à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] la somme de 8212,93 euros (huit mille deux cent douze euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse),

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X],

AUTORISE Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 décembre 2022,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,