Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [E] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Guillaume LETAILLEUR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07838 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AA

N° MINUTE : 10







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA, dont le siège social est sis 
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR, avocat au Barreau de l’Essonne

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [E] [H], 
demeurant [Adresse 1] 
5ème étage porte gauche 
[Localité 2]
comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière



Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07838 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AA


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 17 avril 2014, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6529,98 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [E] [H] le 7 avril 2023.

Par assignation du 14 septembre 2023, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E] [H] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement, et obtenir sa condamnation, avec intérêts au taux contractuel sur les loyers et accessoires, qui courront pour le surplus des sommes réclamés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement des sommes suivantes :
4419,44 euros sur l’arriéré locatif (échéance du mois de juillet 2023 incluse),une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et ce, avec indexation annuelle selon les conditions du bail,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 21 novembre 2023, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA maintient l'intégralité de ses demandes sauf à porter celle de paiement au titre de la dette locative à la somme de 14254 euros (échéance du mois de novembre 2023 incluse). Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA expose que le montant réclamé dans l’assignation est erroné et que la dette locative s’élève à hauteur de 14254 euros à la date de l’audience. Elle conteste le fait que l’avis d’échéance produit par Monsieur [F] [E] [H] puisse justifier du montant de la dette à la date du mois de juillet 2023. Elle ajoute qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Monsieur [F] [E] [H] conteste le montant de la dette locative due à son bailleur qu’il estime être à la somme de 8720 euros (échéance du mois de novembre 2023 incluse) et demande l’octroi de délais de paiement sur trente-six mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [F] [E] [H] expose avoir payé au mois de mai 2023 le loyer du mois de mars précédent et produit notamment un avis d’échéance du 25 juillet 2023 faisant état d’une dette locative de 4419,94 euros au 31 juillet 2023 et deux quittances du 25 mai 2023 relatives aux loyers des mois de février et mars 2023. Il indique qu’il perçoit un salaire de 3900 euros nets, que son épouse ne travaille pas et qu’il a deux enfants à sa charge. Il reconnaît n’avoir pas repris le paiement intégral du loyer en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.






Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 6529,98 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [F] [E] [H] le 5 avril 2023. Ce dernier ne conteste pas ne pas s’être acquitté en totalité de cette somme dans le délai de deux mois et, en toutes hypothèses, ne produit aucune pièce établissant avoir payé alors que la charge de la preuve à cet égard lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juin 2023.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de résiliation du bail.

Par ailleurs, Monsieur [F] [E] [H] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée, par application du VII de la loi du 6 juillet 1989.

Son expulsion sera par conséquent ordonnée.

Si, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA ne fait valoir aucun élément justifiant qu’une telle mesure soit prononcée. Elle sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le montant de la dette et non son principe. Or, par application de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire d’apporter la preuve de son paiement.

La S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA allègue, en premier lieu, que le montant de la dette locative mentionné dans l’assignation est erroné, car elle s’élève en réalité à la somme de 9778 euros et non 4419,44 euros comme l’indique cet acte et, en second lieu, que l’arriéré locatif est de 14254 euros à la date de l’audience (échéance du mois de novembre 2023 incluse).

Cependant, force est de constater que les deux décomptes versés au débat par la bailleresse sont contradictoires. En effet, l’un, qui semble être un tableau réalisé pour les besoins de la cause, énonce que la dette à l’échéance du mois de juillet 2023 incluse est de 9778,16 euros et, l’autre, dénommé « Grand Livre », qu’elle est de 4419,94 euros à la même période. Il se déduit par ailleurs des mentions figurant en bas de page de ce dernier document qu’il a été édité par DAUMESNIL GESTION. Or, Monsieur [F] [E] [H] produit un avis de paiement au nom de ce même établissement, daté du 25 juillet 2023, faisant état d’un arriéré locatif égal à ce dernier montant, échéance du mois de juillet 2023 incluse. Ce dernier élément, émanant du mandataire de la bailleresse et conforté par l’extrait du Grand Livre qu’elle produit, démontre que la dette locative de Monsieur [F] [E] [H] est d’un montant de 4419,94 euros, incluse l’échéance du mois de juillet 2023.

Par ailleurs, le locataire ne démontre pas avoir réglé les loyers et charges pour cette échéance et celles suivantes, soit quatre échéances de 1090,96 euros, ce qui porte donc le total de la dette à 8783,78 euros au 21 novembre 2023 (échéance de mois de novembre 2023 incluse). Il n’y a pas lieu d’y ajouter le montant de la taxe relative aux ordures ménagères, car cela figure uniquement sur le décompte de la bailleresse dont il a été démontré qu’il est erroné.

En conséquence, Monsieur [F] [E] [H] sera condamné à payer à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA la somme de 8783,78 euros.

En ce qui concerne la date à compter de laquelle les intérêts courent, il convient de relever que, selon l’extrait du « Grand Livre » produit par la bailleresse, Monsieur [F] [E] [H] s’est acquitté le 28 avril 2023 de la somme de 5358,72 euros sur celle de 6529,98 euros due au titre du commandement de payer, laissant ainsi un solde débiteur de 1171,26 euros.

En conséquence, les intérêts courront aux taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1171,26 euros et à compter de la décision pour le surplus. 

Enfin, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [F] [E] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, ce qui fait donc obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [E] [H] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur l’indemnité d’occupation à compter du 22 novembre 2023

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [F] [E] [H] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 6 juin 2023 et est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1090,96 euros à compter du 22 novembre 2023.

Il convient donc de condamner Monsieur [F] [E] [H] à payer mensuellement cette somme à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [F] [E] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [E] [H], supportant les dépens, sera condamné à payer à la partie adverse la somme de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 17 avril 2014 entre la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA, d’une part, et Monsieur [F] [E] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 6 juin 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [F] [E] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTE la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA de sa demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [E] [H] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [H] à payer à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA la somme de 8783,78 euros (huit mille sept cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 1171,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [F] [E] [H],

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [H] à payer à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA, à compter du 22 novembre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1090,96 euros (mille quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [H] à payer à la S.C.I. FAMILLE BEDOUCHA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [H] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,