Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [O] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Hela KACEM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06136 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ONT

N° MINUTE : 3 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024


DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [O] [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06136 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ONT



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 mai 2003, SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [O] [I] et Madame [L] [O] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5]. Monsieur [D] [O] [I] et Madame [L] [O] [I] sont désormais divorcés et le premier s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5694,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [O] [I] le 14 mars 2023.

Par assignation du 19 juillet 2023, SA ELOGIE-SIEMP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [O] [I], dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

9083,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2023 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 novembre 2023, SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle de provision à hauteur de 12800,18 euros (échéance d’octobre 2023 incluse).

A l’appui de ses prétentions, la SA ELOGIE-SIEMP expose qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et énonce que, si des délais de paiement sont accordés, les mensualités de remboursement doivent être supérieures à 100 euros par mois pour permettre d’apurer la dette sur trente-six mois.

Monsieur [D] [O] [I] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [D] [O] [I] ne conteste pas le principe de la dette. Il expose avoir repris le paiement intégral du loyer et verser 100 euros de plus par mois afin d’apurer la dette. Il ajoute qu’il est divorcé, qu’il travaille et que son fils et son épouse vont venir résider à son domicile prochainement, ce qui va lui permettre de partager la charge de son loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 mars 2023. Il n’est pas contesté à l’audience que cette somme n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2023. Ces effets ne seront pas suspendus pour les motifs exposés ci-après.

Il sera donc fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2023

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023 Monsieur [D] [O] [I] lui est redevable de la somme de 12800,18 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2023, indemnités d’occupation incluses. Ce dernier ne conteste pas le principe de la dette et n’apporte pas la preuve du moindre paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Monsieur [D] [O] [I] sera donc condamné à payer à la SA ELOGIE-SIEMP à titre de provision la somme de 12800,18 euros. Elle portera intérêts à compter de la présente décision à l’exception faite des sommes visées par le commandement de payer qui, déduction faite des montants versés par Monsieur [D] [O] [I] depuis cette date, porteront intérêts à compter du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, selon le V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le VII du même article prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge.

En l’espèce, si Monsieur [D] [O] [I] établit, par la production de son bulletin de paye du mois d’octobre 2023, percevoir un salaire de 1939,13 euros, il résulte de ce même document que ce dernier est embauché en contrat à durée indéterminée dans le même établissement depuis le 1er juin 2021. Force est ainsi de constater que la situation professionnelle de Monsieur [D] [O] [I] n’a pas évolué depuis le mois de juin 2022, mois à compter duquel il n’a réglé son loyer qu’à trois occasions. La situation professionnelle de Monsieur [D] [O] [I] ne constitue donc pas une garantie suffisante du paiement de ses loyers et du respect d’un éventuel plan d’apurement de la dette. En outre, les affirmations de ce dernier selon lesquelles son fils et sa belle-fille s’installeraient chez lui et prendraient partiellement à leur charge le loyer ne sont corroborées par aucune pièce.

Enfin, le montant de la dette accumulée par Monsieur [D] [O] [I] auprès de la SA ELOGIE-SIEMP, soit plus de 12 800 euros, est devenu trop important pour qu’il puisse à la fois régler un loyer de 867,71 euros et des mensualités moyennes de remboursement de sa dette qui seraient de 355 euros si les délais maximums de paiement étaient octroyés (trente-six mois).

La demande d’octroi de délais de paiement sera donc rejetée, de même que, par voie de conséquence, celle de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2023

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des fruits sur la période d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] [I] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 14 mai 2023 et est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 867,71 euros, à compter du 1er novembre 2023.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [O] [I] à payer mensuellement cette somme provisionnelle à la SA ELOGIE-SIEMP.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [D] [O] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [O] [I], supportant les dépens, sera condamné à payer à la partie adverse la somme de 350 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 16 mai 2003 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [D] [O] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 14 mai 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [D] [O] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 12800,18 euros (douze mille huit cents euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur la somme de 4 726,40 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,




REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 867,71 (huit-cent-soixante-sept euros et soixante-et-onze centimes) par mois à compter du 1er novembre 2023,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.



La greffière, Le juge,