Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [P]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04113 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ23Q

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE PARIS), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [P], 
demeurant 
[Adresse 1]
 Esc 1 - 1er étage - Logt. 0004
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04113 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ23Q

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2019, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4922,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [R] [P] le 26 octobre 2022.

Par assignation du 13 avril 2023, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire, et être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [P], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Madame [R] [P] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4043,68 euros sur l’arriéré locatif,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la procédure.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2023 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 novembre 2023, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle relative au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 à la somme de 5172,43 euros (échéance d’octobre 2023 incluse). Il accepte le plan d'apurement de la dette proposé par la défenderesse ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, PARIS HABITAT OPH précise qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Madame [R] [P] demande à pouvoir se libérer de la dette moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, pendant trente-cinq mois, le solde étant due lors de la trente-sixième mensualité, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, Madame [R] [P] reconnaît le montant de la dette tel qu’énoncé à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4922,11 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 20 octobre 2022. Madame [R] [P] ne conteste pas s’être acquittée de la dette dans le délai de deux mois et, en toutes hypothèses, n’apporte pas la preuve d’un paiement alors cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2022.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de la résiliation du bail.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord des parties en ce sens, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, comme le permet le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.


Sur la demande de paiement au titre de la dette locative

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de l’audience, Madame [R] [P] est redevable à PARIS HABITAT OPH de la somme de 5172,43 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Madame [R] [P] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’octroi à la locataire de délais de paiement sur une période de trente-six mois.
 
Il sera en conséquence fait droit à leur demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [R] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par PARIS HABITAT OPH.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 24 octobre 2019 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Madame [R] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 décembre 2022,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [P],

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 5172,43 euros (cinq mille cent soixante-douze euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 (échéance du mois d’octobre 2023 incluse),

AUTORISE Madame [R] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant égale au solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2022,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Madame [R] [P] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,