Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Arthus NOEL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/03768 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIQ

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [V] [I] épouse [R], domiciliée chez son mandataire CAPITALE PARTNERS, [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [K], 
et
Madame [M] [K],
demeurant ensemble
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Arthus NOEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0880

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[T] GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03768 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIQ


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2016, Madame [V] [I] épouse [R] et Monsieur [G] [R] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] sur des locaux meublés situés au [Adresse 1]) et ce, pour une durée de six mois renouvelable pour la même durée par accord exprès entre les parties. Une clause de solidarité a été insérée au contrat. Plusieurs avenants ont reconduit de manière ininterrompue le bail d’habitation jusqu’au 31 octobre 2022. A l’issue de cette date, Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] se sont maintenus dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2023, Madame [V] [I] épouse [R] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 41603 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations des 3 et 7 avril 2023, Madame [V] [I] épouse [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat, puis, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés à leurs frais en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

55792,10 euros sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 41603 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec l’indexation contractuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à titre principal, et, à titre subsidiaire, le loyer à échoir entre le mois d’avril 2023 et la date de résiliation effective du bail et, à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec l’indexation contractuelle,1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
À l'audience du 21 novembre 2023, Madame [V] [I] épouse [R], renvoyant à ses conclusions, maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle de paiement au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2023 à la somme de 88629,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 sur la somme de 41603 euros et de la date des conclusions pour le surplus, et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 euros. Madame [V] [I] épouse [R] sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K].

Madame [V] [I] épouse [R] expose, sur la demande de requalification du bail, que, conformément à la volonté des parties, celui-ci exclut expressément l’application de la loi du 6 juillet 1989, car il s’agit d’un local meublé qui n’est pas loué à titre de résidence principale. Elle ajoute qu’en dépit des renouvellements, le bail n’a pas changé de forme et que les locataires ne l’ont pas sollicité afin de modifier la nature du bail. Elle ajoute que l’occupation du logement par Madame [M] [K] et ses enfants n’est pas de nature à contredire la commune intention des parties, précisant que les avenants de renouvellement comportent systématiquement une adresse en Algérie pour les preneurs. Madame [V] [I] épouse [R] en infère que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables et qu’il n’y avait donc pas lieu à saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou à dénoncer l’assignation à la préfecture.

Madame [V] [I] épouse [R] fait également valoir que les locataires n’ont pas réglé le loyer depuis le mois d’avril 2022 et qu’ainsi la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute qu’aucun élément ne permet de déceler un élan de bonne foi chez les locataires et qu’aucune pièce sérieuse ne permet de démontrer qu’ils sont en capacité d’apurer leur dette dans un délai de trois mois. A titre subsidiaire, sur la résolution du contrat, Madame [V] [I] épouse [R] énonce que les défauts répétés de paiement des locataires sont une cause de résiliation du contrat, car il résulte des articles 1106 et 1224 du code civil que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dans les cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement.

Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] demandent de requalifier le contrat en bail d’habitation portant sur une résidence principale, de déclarer irrecevable la demande de constat de la résiliation du contrat et les demandes subséquentes, de limiter toute condamnation à la somme de 78746,71 euros. Ils sollicitent encore la suspension des effets de la clause résolutoire et, en toutes hypothèses, des délais de paiement jusqu’au 1er mars 2024 ainsi que rejet de la demande de résiliation du bail et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] font valoir que, même si l’intention des parties au moment de la conclusion du bail était de respecter la réglementation sr les locations de courte durée et d’exclure la loi du 6 juillet 1989 applicable aux résidences principales, le fait que dix avenants aient été conclus ensuite et le fait qu’ils résident avec leurs enfants dans le logement toute l’année depuis sept ans en accord avec le bailleur démontrent que le local est devenu leur résidence principale. Ils ajoutent que tant la mise en demeure, que le commandement de payer et l’assignation mentionnent non leur adresse en Algérie mais celle des lieux loués. Ils en concluent que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 sont donc applicables, le juge ne pouvant s’en tenir à la qualification donnée par les parties au contrat. Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] en infèrent, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et celles subséquentes sont irrecevables, car la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’a pas été saisie par le bailleur et que l’assignation n’a pas été dénoncée à la préfecture.

Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] exposent encore qu’ils sont conscients de leurs obligations contractuelles et que les impayés de loyer sont la conséquence de difficultés financières ponctuelles. Ils font état d’une rentrée d’argent prochaine consécutive à la vente d’un bien immobilier par leur société EL HANI, ce qui leur permettra d’apurer la dette au 1er mars 2024. Enfin, sur la limitation de la demande en paiement, Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] font observer que le décompte du bailleur ne mentionne pas la somme de 5000 euros qu’ils ont versée au mois de mars 2023, ce qui est attesté par le mandataire du bailleur, et qu’il mentionne une reconstitution du dépôt de garantie à hauteur de 4882,99 euros sans expliquer quel impayé justifie cette imputation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la requalification du bail

Selon l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, sont d’ordre public les dispositions du titre de cette loi relatif aux contrats de location de logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Par ailleurs, cet article définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail initial du 10 novembre 2016 porte sur un logement qui n’avait pas vocation à constituer à cette période la résidence principale des locataires. Le fait que ce contrat ait été ensuite, par accord exprès des parties, reconduit de manière ininterrompue jusqu’au 31 octobre 2022 par périodes successives de six mois n’est pas un élément qui démontre, seul, que le logement soit devenu la résidence principale de Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K]. En effet, cette circonstance n’établit pas que les époux aient résidé chaque année depuis 2017 au moins huit mois dans le lieu au sens des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 auquel renvoie l’article 25-3. Force est d’ailleurs de constater que, sur chacun des avenants, l’adresse que Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] mentionnent est celle de leur résidence à [Localité 4] et non celle à [Localité 5], ce qui tend ainsi à démontrer, au contraire, que leur résidence principale s’est maintenue dans la première ville.

Par ailleurs, les pièces produites par les locataires (factures d’électricité, de téléphone et d’Internet, carte de lycéen et certificat de scolarité d’un enfant) ne confirment pas leurs allégations selon lesquelles ils ont résidé en continu durant le cours du contrat à l’adresse des lieux loués puisqu’elles portent toutes sur une période postérieure à la fin de ce contrat intervenue le 31 octobre 2022. Il ne saurait pareillement être tiré de conséquences du fait que les mise en demeure, commandement de payer ou assignations mentionnent l’adresse parisienne de Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K], car l’ensemble de ces actes a été diligenté après la fin du contrat ou à l’approche de la fin de celui-ci.

Ainsi, aucun élément ne venant démontrer que le logement situé au [Adresse 1] ait constitué la résidence principale des locataires, il n’y a pas lieu de requalifier le contrat de location afin de le soumettre aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci est donc régi par les articles 1714 et suivants du code civil.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à requalification du contrat de location.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant sans application, Madame [V] [I] épouse [R] n’était pas tenue de notifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, à peine d’irrecevabilité de sa demande de constat de résiliation du bail.

La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] sera donc rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, le bail prévoit, notamment en cas d’impayés de loyer, un mécanisme de résiliation de plein droit du contrat à l’expiration d’un délai d’un mois après un commandement de payer resté infructueux. Cependant, aux termes du dernier avenant conclu entre les parties, le bail est arrivé à expiration le 31 octobre 2022 ; il n’est pas allégué d’une tacite reconduction au-delà de cette date et, en toutes hypothèses, selon la volonté des co-contractants, cette reconduction peut seulement avoir lieu par accord exprès des parties. Aussi, le bail étant arrivé de plein droit à expiration avant que la clause résolutoire ne soit acquise, la demande de constat ou de prononcé de la résiliation du bail n’a pas d’objet. Il en est de même de celle de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ces chefs.

Sur la demande d’expulsion

Le droit de propriété est un droit fondamental à valeur constitutionnelle. Les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’ordonner l’expulsion des occupants.

En l’espèce, il est constant que Madame [V] [I] épouse [R] est propriétaire du logement meublé situé au 4ème étage au [Adresse 1]) et que Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] en sont actuellement les occupants. Le dernier avenant au contrat de location ayant pris fin le 31 octobre 2022 et ce contrat excluant toute reconduction autre qu’exprès, il s’en déduit que ces derniers sont présents sans droit ni titre dans le bien depuis le 1er novembre 2022.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, Madame [V] [I] épouse [R] verse aux débats deux décomptes, arrêtés respectivement au 16 novembre et 21 novembre 2023, faisant état d’une dette sur Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] de 88629,70 euros au titre de l’arriéré locatif. Ces derniers n’en contestent que deux éléments.

Les locataires font premièrement valoir qu’ils ont versé le 30 mars 2023 une somme de 5000 euros qui doit venir en déduction de la dette. Celle-ci apparaît effectivement sur le décompte arrêté au 21 novembre 2023 mais non sur celui plus ancien et ce, de manière contradictoire, puisque ces deux documents chiffrent identiquement la dette. Au regard de cette contradiction et compte tenu du décompte le plus récent, il convient de considérer comme établi le fait que cette somme a été payée. Elle viendra donc en déduction de la dette.

Deuxièmement, il ressort des décomptes précités que Madame [V] [I] épouse [R] inclut au titre de l’arriéré locatif la somme de 4882,99 euros correspondant à une reconstitution de caution (« reconstitution caution c/agence suite impayé »). Cette somme n’étant pas présentée comme une dette de loyer, il n’y a pas lieu de l’inclure dans le calcul de l’arriéré locatif. Elle sera déduite également du montant dont Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] sont redevables.

En conséquence, Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, indemnités d’occupation échues incluses, la somme de 78746,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 sur la somme de 31720,01 euros (montant figurant dans le commandement de payer déduction faite des deux montants précités et ce, pour la première, par application des règles relatives à l’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil), et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le fait que Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] énoncent pouvoir régler la totalité de la dette dans un délai d’un mois à compter de la décision démontre qu’il n’y a aucune nécessité de leur octroyer des délais de paiement.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’une indemnité d’occupation

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1]) depuis le 1er novembre 2022 et sont donc redevables d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Selon, les différents décomptes produits par Madame [V] [I] épouse [R], le montant de l’indemnité d’occupation, dans le prolongement du loyer, s’élève actuellement à la somme mensuelle de 4729,70 euros. Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] ne font valoir aucun motif de contestation de ce montant.

Il convient donc de condamner ces derniers à payer mensuellement cette somme à Madame [V] [I] épouse [R] à compter du 22 novembre 2023 et ce, avec indexation dans les conditions du contrat.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [V] [I] épouse [R] ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K], supportant les dépens, seront solidairement condamnés à payer à la partie adverse la somme de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à requalifier le contrat de location conclu le 10 novembre 2016 entre Madame [V] [I] épouse [R] et Monsieur [G] [R], d’une part, et Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]),

DEBOUTE Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] de leur fin de non-recevoir,

DEBOUTE Madame [V] [I] épouse [R] de ses demandes aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail,

DEBOUTE Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONSTATE que Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1]) depuis le 1er novembre 2022,

ORDONNE à Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au quatrième étage au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles des locataires sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] à payer à Madame [V] [I] épouse [R] la somme de 78746,71 euros (soixante-dix-huit mille sept cent quarante-six euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, indemnités d’occupation échues incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 sur la somme de 31720,01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K],

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] à payer à Madame [V] [I] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 4729,70 (quatre-mille sept-cent vingt-neuf euros et soixante-dix centimes) par mois et ce, avec indexation dans les conditions du contrat du 10 novembre 2016,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] à payer à Madame [V] [I] épouse [R] la somme de 2000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [M] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,