Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QDQ

N° MINUTE : 7







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [O] [V], comparante
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QDQ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 février 2016, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2]).

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3651,31 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [O] [V] le 25 avril 2023.

Par assignation du 24 juillet 2023, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [V], dire que les meubles et objets mobiliers seront transportés aux frais de Madame [O] [V] en garde-meubles ou éventuellement séquestrés et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5162,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 21 novembre 2023, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F maintient l'intégralité de ses demandes sauf à porter celle de provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 à la somme de 6274,37 euros. Elle accepte la demande reconventionnelle de délais de paiement et celle de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F expose qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Madame [O] [V] demande à pouvoir régler sa dette en versant des mensualités de 100 euros pendant trente-cinq mois et le solde le trente-sixième et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, Madame [O] [V] énonce avoir repris le paiement du loyer. Elle ajoute qu’elle va bénéficier d’un rappel d’allocations de logement, qu’elle va bénéficier d’un contrat à durée indéterminée et qu’elle va être aidée par son fils.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3651,31 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 avril 2023. Madame [O] [V] ne conteste pas n’avoir pas réglé cette somme dans le délai légal et, en toutes hypothèses, n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juin 2023.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de résiliation du bail.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire, comme le permet le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles étant régi selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que Madame [O] [V] est redevable à la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F de la somme de 6274,37 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse).

Madame [O] [V] sera en conséquence condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F et Madame [O] [V] s’accordent sur l’organisation d’un plan d’apurement de la dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande des parties. Les modalités du plan précité seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [O] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Madame [O] [V], telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu à condamnation à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 10 février 2016 entre la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F, d’une part, et Madame [O] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 28 juin 2023,

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme de 6274,37 euros (six mille deux cent soixante-quatorze euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse),

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [O] [V],

AUTORISE Madame [O] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juin 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Madame [O] [V] sera condamnée à verser à la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [V] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,