Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/03196 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSYW

N° MINUTE : 1







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Y], 
demeurant 
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière



Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03196 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSYW


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, Monsieur [B] [V] et Madame [S] [V] épouse [M] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Les bailleurs et la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ont convenu le 24 mai 2022 d’un contrat de cautionnement portant sur toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre notamment d’un impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1950 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [Y] le 21 décembre 2022.

Par assignation du 23 mars 2023, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5701,35 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1950 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et ce, dès lors que les paiements par la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sont justifiés par une quittance subrogative,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 21 novembre 2023, à laquelle l’affaire a été renvoyée après un premier appel à l’audience du 20 septembre 2023, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter à hauteur de 10451,35 euros celle au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023. Elle accepte le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Monsieur [E] [Y], qui a déposé des conclusions à l’audience par l’intermédiaire de son avocat, ne s’oppose pas à la demande de paiement et sollicite de pouvoir se libérer de la dette moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 300 euros, en plus du loyer courant, pendant trente-six mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite enfin le rejet des demandes de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [Y] indique avoir retrouvé un emploi, percevoir un salaire brut d’environ 1900 euros et avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de septembre 2023.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Préalablement, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par attestation du 7 août 2023 de l’agence SOLIHA assurant la gestion locative du logement occupé par Monsieur [E] [Y], qu’elle a réglé des loyers impayés par le locataire en exécution d’un contrat de cautionnement. Sa garantie tant pour les loyers, charges et indemnités d’occupation est prévue par ledit contrat.

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence subrogée dans les droits des bailleurs et a donc qualité à agir dans la présente instance sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1950 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [E] [Y] le 20 décembre 2022. Celui-ci ne conteste pas n’avoir pas réglé cette somme dans le délai de deux mois et, en toutes hypothèses, n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2023.

Il sera donc fait droit à sa demande de résiliation du bail.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord des parties en ce sens, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, comme le prévoit le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.

Sur la demande de paiement au titre de la dette locative

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [E] [Y] est redevable à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, de la somme de 10451,35 euros au titre de ses impayés locatifs arrêtés au 20 novembre 2023.

Monsieur [E] [Y] sera en conséquence condamné à payer cette somme à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’octroi au locataire de délais de paiement sur une période de trente-six mois à raison de mensualités de 300 euros.
 
Il sera en conséquence fait droit à cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [E] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la fragilité de la situation économique de Monsieur [E] [Y], comme cela ressort de ses explications à l’audience, de son bulletin de salaire du mois d’octobre 2023 et du diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu à condamnation à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 24 mai 2022 entre Monsieur [B] [V] et Madame [S] [V] épouse [M], d’une part, et Monsieur [E] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 février 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [E] [Y],

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10451,35 euros (dix mille quatre cent cinquante et un euros et trente-cinq centimes) au titre de la garantie de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023,

AUTORISE Monsieur [E] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant égale au solde de la dette,

RAPPELLE à Monsieur [E] [Y] qu’il est en outre tenu au paiement des loyers courants auprès des bailleurs,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible par la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

- la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [E] [Y] sera condamné à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,