Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alain LEBEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07447 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22E7

N° MINUTE : 8







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

SCI CHAO, 
dont le siège social est sis 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
représentée par Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0521

DÉFENDERESSE

Madame [E] [H], 
demeurant 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07447 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22E7


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2020, la société S.C.I. CHAO a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13309,03 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [H] le 7 mars 2023.

Par assignation du 28 juillet 2023, la société S.C.I. CHAO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [H], dire que les meubles et objets mobiliers seront séquestrés aux frais de Madame [E] [H] en garde-meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
16946,23 euros sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13309,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 868,93 euros, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à libération des lieux,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2023 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 novembre 2023, la société S.C.I. CHAO maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à porter celle de paiement au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 21 novembre 2023, à la somme de 17723,49 euros.

A l’appui de ses prétentions, la société S.C.I. CHAO, se référant à celles exposées dans son assignation, énonce que Madame [E] [H] n’a pas réglé dans les deux mois du commandement de payer sa dette locative et n’a produit aucun justificatif d’une assurance locative en cours de validité dans ce délai. Elle en conclut que la clause résolutoire du contrat est acquise ou que le bail doit être résilié, s’agissant d’une violation caractérisée d’une obligation essentielle du contrat. Elle indique enfin que l’indemnité d’occupation qu’elle sollicite correspond au loyer majoré de 30 %.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [E] [H] n'a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la société S.C.I. CHAO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 13309,03 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 mars 2023. Faute de comparaître, Madame [E] [H] n’apporte pas la preuve d’avoir réglé cette somme dans le délai de deux mois, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023 et ce, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré du défaut de justification d’une assurance locative.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, la société S.C.I. CHAO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2023, Madame [E] [H] lui est redevable de la somme de 17723,49 euros, ce qui correspond au montant de la dette de loyer mentionné dans l’assignation augmentée des indemnités d’occupation depuis cette date jusqu’au 21 novembre 2023 d’un montant équivalent à celui du loyer et charges et déduction faite de la somme de 2200 euros réglée au mois de septembre 2023, comme cela ressort du décompte produit.

Faute de comparaître, Madame [E] [H] n’établit pas la preuve d’un paiement de cette somme alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Madame [E] [H] sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, la somme de 11109,03 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023, cette somme correspondant en effet à celle mentionnée dans le commandement de payer, déduction faite des seuls paiements intervenus depuis cette date selon le décompte versé au débat, soit une somme de 2200 euros qui s’impute sur l’échéance la plus ancienne en application de l’article 1342-10 du code civil ; les intérêts courront à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation à compter du 22 novembre 2023

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et charges sur la période d’occupation et l’indemnité d’occupation ne peut donc excéder le montant de ceux-ci.

En l’espèce, Madame [E] [H] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 4]) depuis le 10 mai 2023 et est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 752,44 euros, à compter du 22 novembre 2023.

Il convient donc de condamner Madame [E] [H] à payer mensuellement cette somme à la société S.C.I. CHAO.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I. CHAO ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [E] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [H], supportant les dépens, sera condamnée à payer à la partie adverse la somme de 400 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 9 septembre 2020 entre la société S.C.I. CHAO, d’une part, et Madame [E] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 10 mai 2023,

ORDONNE à Madame [E] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à la société S.C.I. CHAO la somme de 17723,49 euros (dix-sept mille sept cent vingt-trois euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023 sur la somme de 11109,03 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à la société S.C.I. CHAO à compter du 22 novembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 752,44 euros (sept cent cinquante-deux euros et quarante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à la société S.C.I. CHAO la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [H] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,