Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 26 janvier 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 26 JANVIER 2024
 
N° RG 22/05021 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q246

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [B], né le 08 Octobre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2],
représenté par Maître Marion SARFATI de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

Madame [Y] [F] épouse [B], demeurant [Adresse 2],
représentée par Maître Marion SARFATI de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [C] [W] divorcée [R], née le 8 juillet 1957 à [Localité 6] (78) domiciliée [Adresse 1] (France), 
représentée par Maître Jean PIETROIS de la SELARL CABINET PIETROIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant/postulant


ACTE INITIAL du 15 Septembre 2022 reçu au greffe le 16 Septembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 28 Novembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge


EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 8 juin 2020, Madame [C] [W] a consenti à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] (ci-après les époux [B]) une promesse de vente, pour un montant de 194.000 euros, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (78) lui appartenant.

Les parties ont convenu d'une indemnité d’immobilisation de 19.400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, les époux [B] ont assigné Madame [C] [W] aux fins principalement de voir ordonner la mainlevée de l’indemnité d’immobilisation reçue par Maître [D] au bénéfice de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F].

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, les époux [B] demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1304 et suivants, 1589 du code civil,
▪ JUGER que la non-réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F]
▪ JUGER au contraire que Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] ont réalisé les diligences nécessaires pour tenter d’obtenir un financement conforme aux prévisions contractuelles
▪ JUGER que la promesse de vente est devenue caduque
En conséquence,
▪ ORDONNER la mainlevée de l’indemnité d’immobilisation reçue par Maître [D] au bénéfice de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F]
▪ DEBOUTER Madame [C] [W] divorcée [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F]
▪ CONDAMNER Madame [C] [W] divorcée [R] à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] la somme de 5.000 € au titre de sa résistance abusive
▪ CONDAMNER Madame [C] [W] divorcée [R] à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles
▪ CONDAMNER Madame [C] [W] divorcée [R] aux dépens de l’instance.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, Madame [W] demande au tribunal de :

- DEBOUTER Madame [F] et Monsieur [B] de leurs demandes, fins et prétentions,
- JUGER que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt est du fait de Madame [F] et de Monsieur [B],
En conséquence,
- ORDONNER la mainlevée de la somme de 9.700 € représentant la première partie de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains de Maître [D], Notaire, et son versement à Madame [W],
- CONDAMNER par ailleurs Madame [F] et Monsieur [B] in solidum à une seconde somme de 9.700 € représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation,
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [B] in solidum au paiement à Madame [W] de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [F] et Monsieur [B] in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 octobre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir « juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation
 
Les époux [B] exposent qu'un accord de prorogation des délais a été accordé verbalement par l’intermédiaire des notaires instrumentaires de la vente, dans l’attente de la réponse des établissements bancaires sollicités quant à leur demande de prêt et qu'il appartenait en tout état de cause à la venderesse de les mettre en demeure d’avoir à justifier de la non-réalisation de la condition suspensive.

Les époux [B] indiquent qu'il était expressément prévu qu'en cas de silence de l’acquéreur, la condition était réputée défaillie, le sort de l'indemnité d'immobilisation dépendant ensuite des justificatifs apportés par l'acquéreur sur les diligences accomplies pour obtenir les prêts.

Ils font valoir que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne leur est pas imputable dès lors qu'ils ont sollicité deux établissements de crédit par l'intermédiaire d'un courtier, que les demandes de prêt étaient conformes aux caractéristiques demandées et qu'ils ont justifié du refus des banques.

Madame [W] expose qu'un avenant à la promesse de vente a été signé pour prolonger de quelques jours le délai initial de justification de l'obtention d'un prêt et avoir dû mettre en demeure les demandeurs d'avoir à justifier de la non obtention du prêt à défaut d'en avoir été informée par eux.

Elle fait valoir que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt relève du seul fait des époux [B] lesquels ne démontrent pas avoir accompli les diligences nécessaires auprès des établissements de crédit et ne justifient pas de refus d'un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Elle ajoute que les manifestations de la loyauté des acquéreurs qui doivent justifier d'une attitude active ne sont pas démontrées en l'espèce.


* sur la défaillance de la condition suspensive

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.

L'article 1304-3 premier alinéa dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

En l'espèce, la promesse de vente signée par les parties le 8 juin 2020 consentie pour une durée expirant le 11 septembre 2020 à 16h stipule :

« Condition suspensive d'obtention de prêt :

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l'article L313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :
organisme prêteur : tout organismemontant maximal de la somme empruntée : de 200.000 €,Durée maximale de remboursement : 25 ansTaux nominal d'intérêt maximal : 2 % l'an (hors assurances) (…)
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 10 août 2020. (...)

L'obtention ou non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. (…)

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Il est constant que, malgré la prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt jusqu'au 28 août 2020, suivant l'avenant du 21 août 2020 uniquement signé par Madame [W] mais dont les époux [B] ne contestent pas la durée, la condition suspensive est réputée défaillie du fait de la non obtention par eux d'un prêt.

La seule question en discussion est celle savoir si la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt est ou non imputable aux époux [B].





Il doit tout d'abord être constaté que si les époux [B] justifient avoir signé le jour même de la signature de la promesse de vente, soit le 8 juin 2020, un mandat d’intermédiaire exclusif de recherche de financement immobilier confié au cabinet de courtage WAA & Associés, ce mandat ne reprend qu'en partie les caractéristiques du prêt telles que définies par la promesse de vente, le taux d'intérêt n'ayant pas en effet été précisé.

Il résulte des pièces produites, en particulier du courrier de mise en demeure adressé par Madame [W] aux époux [B] le 7 septembre 2020, et des écritures de la défenderesse que, par l'intermédiaire de son notaire, cette dernière a reçu le 4 septembre 2020 une attestation de refus de prêt du cabinet de courtage WAA & Associés daté du même jour dont on ne connaît pas le contenu puis, le 10 septembre 2020, deux lettres de refus de prêt des établissements bancaires sollicités, s'agissant du CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D'ALSACE LORRAINE (CFCAL) et de BNP PARIBAS.

Le courrier du CFCAL du 13 août 2020 et celui non daté de BNP PARIBAS ne comportant pas toutes les informations nécessaires permettant à Madame [W] de s'assurer de l'effectivité et de la conformité aux stipulations contractuelles des demandes de financement, les époux [B] ont entrepris des démarches pour obtenir des réponses plus précises des banques, justifiant ainsi des difficultés rencontrées par eux pour obtenir les justificatifs requis. Il ne peut donc leur en être fait grief d'autant qu'ils n'étaient astreints à aucun délai, le défaut de production de ces pièces ayant uniquement pour effet de retarder la libération des fonds séquestrés en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation. 

Il ressort des courriers du CFCAL des 8 janvier 2021 et 11 mai 2022 que les époux [B] se sont vu refuser, le 14 août 2020, une demande de prêt de 197.500 euros, sur une durée de 300 mois, au taux d'intérêts de 1,90 % et du courrier de BNP PARIBAS du 19 janvier 2021 que cette banque leur a fait savoir, le 4 septembre 2020, que leur demande de financement du 22 juin 2020, d'un montant de 192.000 euros sur une durée de 300 mois au taux d'intérêts de 1,91 % avec demande d'exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé, était refusée.

Les exigences posées par les demandeurs en termes de taux d'intérêts, dont il doit être relevé qu'ils sont inférieurs, même si c'est de manière marginale, au taux maximum de 2% stipulé à la promesse de vente, et d'exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé, clause dont il est incontestable qu'elle est financièrement défavorable à la banque, n'ont pu qu'amenuiser leur chance d'obtenir le financement bancaire sollicité.

Il s'ensuit, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation pour le surplus, que la défaillance de la condition suspensive est due au fait des bénéficiaires de la promesse.


Sur l'indemnité d'immobilisation

La promesse de vente stipule :
 « Les parties ont convenu que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élève à la somme de DIX NEUF MILLE QUATRE CENTS EUROS (19 400 €) » (en gras dans le texte).

1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE
Le BENEFICIAIRE s'oblige à verser au plus tard dans les 10 jours à compter de la signature des présentes, à la comptabilité du notaire participant, la somme de NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS (9.700,00 €) sous peine de caducité de la présente promesse de vente sans formalité à défaut de versement dans le délai imparti, et ce si bon semble au PROMETTANT.

Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard dans les HUIT jours de la date fixée pour la régularisation de l'acte authentique de vente, dans l'éventualité où le BENEFICIAIRE ne donnerait plus suite à l'acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. (...)

3. Sort de ce versement
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : (...)
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Cette clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci, est, en application de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de réduction par le juge si elle s’avère manifestement excessive.

La non réalisation de la vente étant de la responsabilité des époux [B], ces derniers sont redevables d'une indemnité d'immobilisation.

Force est toutefois de constater que Madame [W] ne justifie pas avoir subi d'autres préjudices que celui lié à l'immobilisation du bien laquelle est en outre limitée à trois mois (8 juin 2020, signature de la promesse de vente, au 11 septembre 2020, date à laquelle Madame [W] était déliée de tout engagement) comprenant la période estivale de moindre activité.
Elle ne prétend pas avoir été contrainte de vendre son bien à un prix inférieur à celui convenu aux termes de la promesse de vente.

Ainsi le montant de la clause pénale apparaît-t-il manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par Madame [W] et sera ramené à la somme de 9.700 euros, au paiement de laquelle les époux [B] seront condamnés, la demande de condamnation « in solidum » n'étant pas fondée en l'absence de solidarité stipulée à la promesse de vente.

Les époux [B] ne justifient pas avoir procédé au deuxième versement de 9.700 euros entre les mains du notaire constitué séquestre auquel ils n'étaient du reste pas tenus dès lors que ce deuxième versement ne devait intervenir qu'en cas de renonciation par le BENEFICIAIRE à la vente en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

Il convient donc d'autoriser la libération au profit de Madame [W], de la somme de 9.700 euros séquestrée entre les mains de Maître [D], notaire à [Localité 3] et de débouter les époux [A] de leur demande de mainlevée du séquestre à leur profit pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [A] pour résistance abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Les époux [A] ayant été déboutés de leur demande de libération à leur profit des fonds séquestrés en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part de Madame [W] en l'absence de toute faute de sa part. 

 
Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [B] succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B] seront condamnés in solidum à payer à Madame [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les nouvelles dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la caducité de la promesse de vente conclue le 8 juin 2020 entre Madame [C] [W] d'une part et Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] d'autre part ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] à payer à Madame [C] [W] la somme de 9.700 euros ;

AUTORISE la libération, au profit de Madame [C] [W] de la somme de 9.700 euros séquestrée entre les mains de Maître [D], notaire à [Localité 3] ;


DEBOUTE Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] de leurs demandes de mainlevée du séquestre à leur profit pour le surplus et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [F] épouse [B] à payer à Madame [C] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;


Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Président, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT