Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 11 janvier 2024

Minute n° 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 11 JANVIER 2024

N° RG 23/02646 - N° Portalis DB22-W-B7H-RIX7

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [F], né le 23 Novembre 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4], 
représenté par Me Jean-christophe WATTINNE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [K] [F], né le 27 Septembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-christophe WATTINNE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDEUR :

Monsieur [J] [W], né le 29 Juillet 1983 à [Localité 8]; demeurant [Adresse 5]
défaillant


ACTE INITIAL du 28 Avril 2023 reçu au greffe le 09 Mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 20 Novembre 2023, Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu en date du 18 février 2022 par Me [I] [R], notaire, avec la participation de Me [X] [P], notaire assistant le bénéficiaire, M. [H] [F] et M. [K] [F], ont consenti à M. [J] [W], bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente d’un immeuble d'habitation et de deux parcelles de terrain à bâtir situés [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrés section AO n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 1.015.000 euros.
La promesse a été conclue pour une durée expirant au plus tard le 18 juillet 2022, sans condition suspensive relative au financement du bien.

Les parties sont convenues de fixer une indemnité d'immobilisation à la somme de 50.750 euros, qui a été versée en intégralité par le bénéficiaire entre les mains du notaire séquestre le 3 mars 2022.

La vente n'ayant pas été régularisée à l'expiration du délai de validité de la promesse, les promettants ont, par courrier recommandé du 31 octobre 2022, informé le bénéficiaire qu'ils reprenaient leur liberté de disposer des biens objets de la promesse et ont sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation, vainement.

Par acte du 28 avril 2023, M. [H] [F] et M. [K] [F] ont fait assigner M. [J] [W] devant le présent tribunal, auquel ils demandent de :

Vu les articles 1103 et 1231-5 du code civil,
 
Le tribunal constatera la caducité du compromis de vente litigieux,
 
- CONDAMNER M. [W] à payer aux consorts [F] la somme de 50.750 euros en paiement de l’indemnité d’immobilisation, laquelle sera intégralement versée directement par Me [R], notaire associé, en sa qualité de séquestre, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- LE CONDAMNER à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- LE CONDAMNER aux dépens.

M. [J] [W], régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation des demandeurs, constituant leurs uniques écritures, quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 20 novembre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


- Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l'indemnité d'immobilisation

Les promettants font valoir que la promesse expirait le 18 juillet 2022 en l'absence de régularisation de l'acte authentique de vente. Ils précisent qu'en l'absence de levée d'option par le bénéficiaire dans le délai de validité de la promesse, l'indemnité d'immobilisation leur est due. Ils constatent que le bénéficiaire n'a pas levé l'option. Ils soulignent que l'indemnité d'immobilisation a été séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire.

***
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d'une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle est en principe due au promettant, même en l'absence de tout préjudice subi, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire.

***

En l’espèce, la promesse de vente prévoit expressément, aux termes de la clause « DELAI » que :

« La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 18 juillet 2022, à seize heures.
Faute par le BENEFICIAIRE d’avoir régularisé l’acte authentique de vente au plus tard le DIX-HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX, et sauf résiliation amiable, la présente promesse de vente deviendra purement et simplement caduque de plein droit sauf l’effet du versement du dépôt de garantie au PROMETTANT ainsi qu’il sera dit ci-après, sans aucune formalité préalable et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT ».
 
L'option n'a pas été levée par M. [J] [W] avant l'expiration du délai de la promesse, de sorte que la promesse est caduque.

Par ailleurs, la clause intitulée « INDEMNITE D'IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » stipule que :
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (50.750 €), somme que le BENEFICIAIRE versera le 25 février 2022 au plus tard, à peine de caducité des présentes, au PROMETTANT, et par la comptabilité du rédacteur des présentes.
[…]
Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncés à l’acte.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.[...]» .
 
La promesse a été soumise aux seules conditions suspensives de droit commun et n'était pas subordonnée à l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire.

En application des stipulations contractuelles claires et précises mentionnées ci-dessus, qui constituent la loi des parties, l'indemnité d'immobilisation est due aux promettants.

Par courrier recommandé du 31 octobre 2022, les promettants ont sollicité du bénéficiaire qu'il ordonne au notaire séquestre de libérer à leur profit l'indemnité d'immobilisation, en vain.

En conséquence, M. [J] [W] sera condamné à verser à MM. [K] [F] et [H] [F] la somme de 50.750 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Les demandeurs justifient que cette somme se trouve en intégralité sur le compte de l'étude FINKELSTEIN LEROUX BETAILLE MONTAGNE [R], Me [I] [R] étant le rédacteur de l'acte. Il sera donc ordonné à ce dernier de remettre aux demandeurs ladite somme.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En application de ces dispositions, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, laquelle est de droit dès lors qu'elle est demandée en justice et porte sur des intérêts échus depuis une année entière au moins.


- Sur les autres demandes

M. [J] [W], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à M. [H] [F] et M. [K] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé que selon les nouvelles dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [W] à payer à M. [H] [F] et M. [K] [F] la somme de 50.750 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à parfait paiement ;

ORDONNE à Me [I] [R], notaire séquestre, de remettre à M. [H] [F] et M. [K] [F] la somme de 50.750 euros, détenue en sa comptabilité ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [J] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [J] [W] à payer à M. [H] [F] et M. [K] [F] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JANVIER 2024 par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT