Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 26 janvier 2024

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 26 JANVIER 2024
 
N° RG 21/05819 - N° Portalis DB22-W-B7F-QILB

 
DEMANDEURS :

Monsieur [N] [E], né le 15 janvier 1967 à [Localité 5], de nationalité française, délégué général, demeurant au [Adresse 2] à [Localité 9], 
représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [P], [I], [B] [L] épouse [E], née le 16 décembre 1977 à [Localité 7], de nationalité française, enseignante, demeurant au [Adresse 2] à [Localité 9], 
représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


DEFENDEURS :

Monsieur [A] [W], né le 18 avril 1957, à [Localité 6], de nationalité française, cadre de banque, demeurant au [Adresse 1] à [Localité 9], 
représenté par Me Cyrille JOHANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [F] [X] [I] [R] [J], épouse [W], née le 3 mai 1961 à [Localité 4], de nationalité française, sans profession, demeurant au [Adresse 1] à [Localité 9], 
représentée par Me Cyrille JOHANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


ACTE INITIAL du 28 Octobre 2021 reçu au greffe le 08 Novembre 2021.



DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Novembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2024.


MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge


EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique de vente en date du 13 octobre 2020, Monsieur [N] [E] et Madame [P] [L] épouse [E] (ci- après les époux [E]) ont acquis auprès de Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] (ci-après les époux [W]) un bien situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un prix de 1.375.000 euros.
L’ensemble immobilier est une copropriété depuis le 13 février 2014, constituée de deux bâtiments A et B.
Le bien acquis par les époux [E] se situe dans le bâtiment A sur deux niveaux, rez de chaussée et sous-sol.
Après avoir pris possession des lieux, les époux [E] ont, par courrier recommandé du 14 décembre 2020 adressé aux époux [W], dénoncé la réalisation de travaux d’agrandissement des fenêtres sans autorisation d’urbanisme et la création de cours anglaises interdites par le Plan local d’urbanisme.
Par courrier du 22 décembre 2020, les époux [W] ont répondu que les constructions devant les fenêtres n’étaient pas des cours anglaises mais de simples jardinières.
Les époux [E], par l’intermédiaire de leur conseil, ont tenté de résoudre à l’amiable ce litige par un courrier recommandé adressé à leurs vendeurs en date du 20 juillet 2021 auquel il n’a pas été répondu.
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2021, les époux [E] ont fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir notamment prononcer la nullité de la vente.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, les époux [E] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1240, 1130, 1137 et 1723 du Code civil, 
Vu les articles 204 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
- RECEVOIR les époux [E] en leurs demandes, fins et prétentions,
- DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions ; 
- CONDAMNER solidairement les époux [W] à verser aux époux [E] la somme de 261.660 € au titre de la réduction du prix de vente ;
- CONDAMNER solidairement les époux [W] à verser aux époux [E] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi ; 
- CONDAMNER solidairement les époux [W] à verser aux époux [E] la somme de 19.776 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner ces derniers aux entiers dépens de l’instance ;
- JUGER que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure
civile ; 
- RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;
A titre subsidiaire, 
- ORDONNER une enquête permettant de recueillir la déposition de monsieur [C]
[V], gérant de la SARL [C] BTP, immatriculée au registre du commerce et des
sociétés de Versailles, sous le numéro 507 987 956, ayant son siège social au [Adresse 8]
[Adresse 8] à [Localité 3], afin de prouver que c’est bien au cours de ses travaux que
les fenêtres ont été agrandies. 


Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, les époux [W] demandent au tribunal de :
 Recevoir les époux [W] en leurs observations,
Sur le fond,
Débouter Monsieur [N] [E] et Madame [P], [I], [B] [L] de leurs demandes fins et conclusions,
Condamner les époux [E] à payer aux époux [W] une somme de 20.000 euros pour procédure abusive.
Condamner les époux [E] à payer aux époux [W] une somme de10.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
La clôture est intervenue le 25 septembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 21 novembre 2023, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2024.
Conformément à la demande du juge rapporteur en date du 12 janvier 2024, le conseil des époux [W] a adressé les pièces 9 à 16 non remises à son dossier de plaidoirie.


MOTIFS DE LA DECISION
Sur le dol reproché aux vendeurs 

Les époux [E] mettent en cause la responsabilité des époux [E] sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil.

Ils font valoir que les époux [W], en déclarant dans l’acte de vente un changement des fenêtres du sous-sol à l’identique, leur ont délivré une fausse information dès lors qu’il a été procédé fin 2013/début 2014 à un agrandissement des fenêtres avec création de cours anglaises interdites par le Plan Local d’Urbanisme sans autorisation de la copropriété et sans déclaration préalable de travaux. Ils expliquent être donc exposés à tout moment à une demande de la mairie de remise en état à l’identique des façades, ce qui aurait pour conséquence de remettre en cause la location du sous-sol et la viabilité de leur acquisition. Ils indiquent que les visites avant acquisition ne leur permettaient pas de déceler le mensonge des vendeurs sur l’état antérieur des fenêtres et le risque juridique qui en découlait.

Ils précisent qu’à la date d’acquisition, le 13 octobre 2020, l’action civile de la mairie soumise au délai de 10 ans de l’article L480-14 du code de l’urbanisme n’était pas prescrite et ne l’était pas non plus au jour de l’assignation. Ils signalent par ailleurs qu’en cas d’incendie ou d’une quelconque catastrophe naturelle, le bien litigieux ne pourra être reconstruit que selon le permis initial et donc sans les fenêtres agrandies en application de l’article L111-3 du code de l’urbanisme. 

Ils ajoutent que l’élément intentionnel du dol est rempli dans la mesure où les époux [W] ayant procédé eux-mêmes à la modification des ouvertures et à la création des cours anglaises ne peuvent qu’être de bonne foi et qu’ils ont délivré une fausse information dans l’acte de vente dans l’intention de les tromper.

Les époux [E] précisent que la dissimulation de cette information a été déterminante de leur consentement dès lors qu’informés de ces modifications illégales et des risques juridiques et financiers qui y sont liés, ils auraient acheté le bien à des conditions financières différentes, précisant que la location du sous-sol, constituant une partie du lot n°1 loué par les époux [W] avant l’acquisition qu’ils ont faite du bien, contribue au financement de leur acquisition, les revenus locatifs représentant 38% de la mensualité de crédit. Ils soulignent que l’acte de vente faisant mention des loyers et des baux montre que la location des chambres au sous-sol était un élément déterminant de leur consentement. Ils précisent que si les fenêtres du sous-sol devaient être remises dans leurs dimensions antérieures, c’est-à-dire réduites de moitié, les locataires pourraient résilier leur bail sur le fondement de l’article 1723 du code civil pour faute du bailleur ou qu’a minima ils négocieraient une diminution substantielle du loyer.

Ils ajoutent qu’ils seraient en outre tenus, en cas de demande de remise en état de la mairie, de prendre en charge à un coût non négligeable les travaux de remise en conformité.




Les époux [W] font valoir que l’acte de vente mentionne le défaut d’autorisation préalable pour les travaux de changement de fenêtres, qui a été expressément accepté par les acquéreurs. Ils ajoutent que le changement des fenêtres a respecté le cadre du bâti et qu’il n’y a pas eu création de cours anglaises. Ils précisent avoir réalisé des travaux d’étanchéité devant chacune des fenêtres du sous-sol en créant des jardinières entourées d’un rebord en ciment côté extérieur. Ils ajoutent que cet aspect a été clairement expliqué aux époux [E] avant l’acquisition et que ces derniers ont eu nécessairement la possibilité d’examiner les fenêtres du sous-sol lors de leurs nombreuses visites précédant l’acquisition.

Les époux [W] exposent que n’étant pas des professionnels de l’immobilier, leur compréhension des termes relatifs au bâtiment et à l’urbanisme relève de leur propre acceptation en langage courant.

Ils soulignent que les époux [E] ne pourraient se plaindre que des travaux inconnus d’eux et découverts après la vente. Or ils relèvent que la taille des fenêtres était connue des acquéreurs, ces derniers ayant été informés que le lot avait été rendu habitable par les précédents propriétaires et visible lors des visites.

Ils ajoutent que le terme « cour anglaise » uniquement utilisé par les demandeurs ne correspond pas à la réalité des travaux d’étanchéité réalisés devant les cinq fenêtres du sous-sol au vu de la définition du PLU de la ville de [Localité 9] qui parle de « fossé » sur lequel donne des portes et des fenêtres des sous-sols, ni à la définition commune du terme fossé, les lieux n’ayant pas fait l’objet de fossé et aucune porte ne desservant ce volume.

Les époux [W] relèvent que l’acte de vente ne contient aucune partie énonçant une condition déterminante du consentement des acquéreurs, que la description des baux y est intégrée pour causer les comptes entre les parties et qu’aucune pièce antérieure à l’acte ne contient l’information portée à la connaissance des vendeurs de l’existence de cette condition déterminante. 

Ils ajoutent que Monsieur [A] [W] a lui-même fait une démarche antérieure auprès du service en charge de l’urbanisme, ce qu’il n’aurait pas fait s’il était dans un esprit de dissimulation et s’il avait eu la crainte de subir une inspection de ce service au sujet des fenêtres du sous-sol, cet élément contredisant l’élément intentionnel de tromper les acquéreurs.

Les époux [W] soulignent que le risque juridique était connu des acquéreurs suivant les termes de l’acte, que la non-conformité des travaux au PLU et le risque d’obligation de modification ne sont pas démontrés, qu’il n’est allégué aucune injonction des services d’urbanisme informés du remplacement des fenêtres par eux et par une dénonciation de la transformation du sous-sol en logement par un voisin le 9 avril 2018. 

Ils ajoutent avoir en outre sollicité l’accord de leurs voisins pour ces travaux. Ils précisent qu’une autorisation de la copropriété au sens formel n’était pas possible ni en décembre 2013, ni en janvier 2014 puisque le règlement de copropriété date du 15 février 2014. 



Ils font valoir que les époux [E] font une présentation trompeuse des raisons de leur acquisition, les revenus locatifs ne représentant qu’une petite partie des échéances du prêt. Ils ajoutent que, contrairement aux déclarations des demandeurs, il est impossible de diviser l’ensemble immobilier en plusieurs appartements, l’état descriptif de division ayant créé un seul lot n°1, que les contrats de location portant sur trois des chambres de l’appartement étant d’une durée d’un an, ils ne peuvent exiger des vendeurs la garantie des revenus de la location durant toute la durée de l’emprunt.

Ils signalent qu’ils ont acquis en 2014 un sous-sol habitable avant le changement des fenêtres en 2013, que ce sous-sol pouvait être loué avec les fenêtres existantes avant leur changement au vu notamment des photos produites, l’administration fiscale ayant taxé le bien comme un appartement de 8 pièces comprenant le rez de chaussée et le sous-sol, et que par voie de conséquence, dans l’hypothèse où la mairieexigerait une remise en état d’ici au 15 décembre 2023,date de la facture d’[C] BTP et par conséquentdate d’expiration du délai décennal de prescription, cetteopération ne supprimerait pas le caractère habitable du sous-sol du lot n°1 et, par conséquent ne remettrait pas en cause la capacité à en louer les chambres.

***

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 

Le dol suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

En l’espèce, les vendeurs déclarent en page 19 de l’acte de vente du 13 octobre 2020 qu’ils ont effectué les travaux suivants :
« Changement des fenêtres du sous-sol à l’identique au niveau du bâti mais avec pose du double vitrage
Qu’à l’occasion de ces travaux de changement de fenêtres aucune déclaration préalable n’a été demandée mais que lesdits travaux n’ont fait l’objet d’aucune contestation ou d’aucune injonction
Que lors de ces travaux le sous-sol n’a pas été décaissé, les ouvertures n’ont pas été modifiées ou créées. 






ne pas avoir effectué de travaux d’aménagement à l’exception de ce qui est indiqué ci-dessus : 
ayant pour conséquences, l’augmentation de la surface habitable, la suppression ou le percement d’un mur porteur, la modification d’ouvertures existantes ou la création de nouvelles ouvertures ou décaissement du sous-sol. (en gras dans le texte)
(…)

L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé de ce qui précède, plus particulièrement tout ce qui concerne l’aménagement du sous-sol en pièces à usage d’habitation, et les conséquences des travaux effectués par les précédents propriétaires et par le VENDEUR vis à vis de la copropriété et de la mairie, avoir pris les renseignements nécessaires et requiert les notaires soussignés et participant de régulariser l’acte déclarant en faire son affaire personnelle. »

Les parties versent aux débats les éléments suivants :
-des attestations de Monsieur [K], Monsieur [O], copropriétaires à l’époque des travaux, de Monsieur [U], alors en cours d’acquisition d’un appartement dans l’immeuble, et de Monsieur [D], voisin de l’immeuble qui font état de travaux d’agrandissement sur cinq des six soupiraux du rez de jardin et de création de cours anglaises par les époux [W] en décembre 2013/janvier 2014, 
-une attestation de l’expert géomètre chargé de l’établissement de l’état descriptif de division qui expose que « les cours anglaises au Sud et à l’Ouest du bâtiment n’existaient pas (plan joint). En lieu et place desdites cours anglaises, il existait des soupiraux vitrés tel qu’au Sud-Est du bâtiment (voir photo). »,

-le mail adressé du 10 janvier 2014 par Madame [W] à ses voisins où elle évoque « le dégagement des fenêtres du sous-sol »,
-la facture du 20 décembre 2013 de l’entreprise [C] BTP ayant réalisé les travaux pour le compte des époux [W] qui comporte un poste « création ouverture pour pose nouvelles fenêtres –réparation des murs » chiffré à 750 euros HT et « fourniture et pose de cinq fenêtres 80x100 cm »,
-l’autorisation donnée par Monsieur et Madame [K] et Monsieur et Madame [U] pour le replacement des cinq fenêtres de la partie du sous-sol par de nouvelles fenêtres sous certaines conditions, notamment de dimensions, soit 68 cm de large et 80 cm de haut.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les ouvertures d’origine étaient de simples soupiraux et que les travaux réalisés par les époux [W] ont consisté à agrandir cinq d’entre eux pour en faire des fenêtres de dimensions plus importantes que celles validées par certains copropriétaires impliquant nécessairement une intervention sur le bâti et la création de « cours anglaises » suivant la qualification retenue par l’expert géomètre. 

Il résulte par ailleurs d’un mail adressé le 16 juillet 2020 par Monsieur [E] à l’agence immobilière, qui devait vérifier notamment ce point avant signature du compromis de vente, que la question de la transformation des fenêtres dont « il semble (…) que la forme actuelle des ouvertures ne soit pas d’origine (agrandissement) et que les fenêtres elles-mêmes (double-vitrage) soient récentes » n’a pas manqué d’être posée aux vendeurs.

Il est donc établi que c’est de manière mensongère et intentionnelle que les époux [W], à l’origine des travaux litigieux, ont déclaré à l’acte de vente que le changement des fenêtres s’était fait à l’identique, que, lors de ces travaux, le sous-sol n’avait pas été décaissé et que les ouvertures n’avaient pas été modifiées. Dans ces conditions, il est inopérant de la part des vendeurs de signaler la possibilité que les époux [E] ont eue d’examiner les fenêtres du sous-sol lors des visites précédant l’acquisition dès lors qu’il leur a été affirmé qu’elles n’avaient pas été modifiées dans leur dimension. 

Les vendeurs ne peuvent pas non plus utilement invoquer la clause suivant laquelle les acquéreurs, en connaissance de l’absence de déclaration préalable de travaux et des renseignements pris, ont indiqué faire leur affaire personnelle des conséquences de ces travaux puisque les acquéreurs étaient confortés dans l’idée, au vu des informations mensongères sur la nature des travaux présentés comme sans conséquences sur la structure du bâtiment et/ou la présentation de la façade, que la situation ne présentait aucun risque juridique d’autant qu’il était précisé que les travaux n’avaient fait l’objet d’aucune réclamation ou injonction.

Il est à noter que les échanges de Monsieur [A] [W] avec la mairie de [Localité 9] préalables à la vente, invoqués par les vendeurs pour se défendre de toute intention de tromper les acquéreurs, sont sans rapport avec l’agrandissement des ouvertures en sous-sol ainsi que cela résulte du courrier de la mairie du 13 novembre 2018 qui traite de la régularité de plantations voisines au regard du PLU.

La preuve des éléments matériel et intentionnel du dol est ici rapportée.

La précision de la clause spécifiquement consacrée aux travaux entrepris dans la partie sous-sol du bien vendu et en particulier à ceux concernant les fenêtres montrent l’attention portée par les acquéreurs sur l’aménagement de ce sous-sol dont il est établi par l’acte de vente qu’il était en partie donné en location. 

La seule mention à l’acte de vente des conditions financières des contrats de location en cours destinée à l’information des acquéreurs subrogés dans les droits des époux [W] ne permet pas de démontrer que les époux [E] ont établi en condition déterminante de leur acquisition la location du sous-sol au motif qu’elle conditionnait la viabilité de leur acquisition sur le plan financier. 

En revanche, l’agrandissement des fenêtres ayant incontestablement amélioré les conditions d’habitabilité du sous-sol, les aménagements ainsi réalisés étaient nécessairement déterminants du consentement des acquéreurs d’autant que ces derniers étaient tenus à certaines garanties et obligations vis-à-vis des locataires existants en application du droit commun et du décret du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent.

Le dol reproché par les époux [E] aux époux [W] est ainsi caractérisée.







Sur la réduction du prix de vente

Les époux [E] font valoir qu’en raison de l’augmentation du prix de l’immobilier notamment à [Localité 9], ils ont perdu une chance d’acquérir un autre bien d’exception similaire dans le même quartier, avec un investissement locatif équivalent, à un prix inférieur à 1.500.000 euros.

Ils exposent que, s’ils avaient eu connaissance de ces travaux illégaux, ils auraient à l’évidence renégocié le prix de vente à la baisse à hauteur de 261.000 euros. Ils indiquent avoir pris en compte la valeur vénale du sous-sol estimée par trois agences immobilières et les coefficients de pondération à utiliser pour le calcul de la surface hors d’œuvre pondérée.

Ils considèrent que la remarque des défendeurs sur l’impossibilité de diviser le lot n°1 et, pour cette raison, de faire une évaluation distincte du sous-sol et du rez de chaussée, n’est pas pertinente puisqu’un règlement de copropriété peut être modifié et autorisé la division d’un lot. Ils ajoutent que cette possibilité a été évoquée lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 et sera très certainement votée lors de la prochaine assemblée générale.

Ils précisent que le courrier de négociation adressé aux époux [W] pour solliciter une indemnité pour mettre fin au litige démontre une tentative de conciliation de leur part compte tenu du fort risque de demande de remise en état par les services de l’urbanisme.

Les époux [W] font valoir qu’aucune information n’a été dissimulée aux époux [E], que la description d’un élément déterminant du consentement des acquéreurs fait défaut, que la soit disant menace portant sur la capacité de louer les locaux en raison des travaux réalisés par eux n’est pas sérieuse puisque cette capacité était déjà acquise avant les travaux.
Ils ajoutent que la preuve d’une négociation à un prix différent n’est pas rapportée dès lors que la descriptiondétaillée du bien sur le statut des travaux et sur l’état des locations montre que les cédants nesont pas exposés à un grief de dissimulation et que le prix convenu sur le fondement decette description n’avait pas de raison, dansleur esprit, d’être différent de celui qui a été convenu. Ils en déduisent que les demandeurs ne peuvent démontrer n’avoir eu aucune chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

***

Il est de principe que la victime d'un dol qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et non à la perte de la chance d'avoir pu réaliser un autre investissement.

En l’espèce, l’évaluation de la perte d’une chance pour les époux [E] ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses suppose de déterminer le risque existant à la date de signature de la vente en octobre 2020 de voir remettre en cause, par la copropriété et/ou la mairie, l’agrandissement des fenêtres du sous-sol qui impliquerait une remise en l’état antérieur.

La mise en copropriété de l’immeuble date du 13 février 2014 comme indiqué dans l’acte de vente. Il n’y avait pas donc lieu, formellement, à demande d’autorisation de travaux auprès de la copropriété dès lors que les travaux litigieux ont été réalisés à la fin de l’année 2013.
 
S’il n’est pas justifié de l’assentiment en 2013 de tous les propriétaires de l’immeuble sur ces travaux et si le dimensionnement des fenêtres a finalement excédé les dimensions sur la base desquelles deux des copropriétaires avaient donné leur accord, il n’apparait pas qu’ils aient, en définitive, donné lieu à réclamation de la part de la copropriété ou que l’un ou l’autre des copropriétaires aient manifesté une quelconque intention de les remettre en cause, du fait selon toute vraisemblance de leur absence d’impact pour eux.

Le risque pour les époux [W] au moment où ils sont portés acquéreurs du bien, soit 7 ans plus tard, d’être exposés à un litige avec la copropriété au titre des travaux en question était quasi-inexistant si ce n’est inexistant au regard du positionnement actuel des copropriétaires consultés qui ne manifestent aucune intention de les contester et qui renseignent sur leur état d’esprit de l’époque. 


Il résulte des pièces produites que Monsieur [D], en conflit de voisinage avec les époux [W] qui s’étaient plaint des plantations de ce dernier aux services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 9], a dénoncé à ces mêmes services, en avril 2018, les agrandissements de fenêtres et plus spécifiquement les « cours anglaises » réalisés par les époux [W].

Force est de constater que la mairie de [Localité 9], pourtant informée depuis 2018 de ces aménagements et de leur caractère potentiellement illégal du fait de l’interdiction des cours anglaises édictée par le PLU, n’a pas non plus envisagé de contester ces travaux. 

Le PLU de la commune de [Localité 9] définit ainsi les cours anglaises : « Une cour anglaise est un fossé revêtu au pied d’une construction, en contrebas du sol environnant et sur lequel donnent les portes et fenêtres des sous-sols. »

Au vu de cette définition et des photos de cours anglaises produites par les défendeurs, l’application de la qualification de « cours anglaises » aux travaux d’agrandissement des soupiraux en fenêtres, même si ce terme a été utilisé par l’expert géomètre, parait largement contestable au regard du très léger décaissement observé. 

C’est ainsi du reste que l’on peut expliquer l’absence de réaction de la mairie de [Localité 9] aux dénonciations de Monsieur [D]. 

Force est en outre de constater que les époux [E] ne rapportent pas la preuve de l’illégalité de l’agrandissement des fenêtres au regard des règles d’urbanisme. 




Il doit en être déduit que le risque d’une injonction de remise en état de la part de la mairie de [Localité 9] était là aussi très réduit d’autant que l’action de la commune est soumise à une prescription décennale à compter de l’achèvement des travaux suivant l’article 480 du code de l’urbanisme qui mettait les époux [E] à l’abri de toute contestation sous un délai de trois ans environ après leur acquisition au vu de la facturation de l’entreprise ayant réalisé les travaux datant de fin 2013.

Partant de ces constatations, il n’est pas établi que les époux [E] auraient pu obtenir une baisse de prix d’autant que pour se prémunir du risque apparaissant très réduit, au vu des éléments du dossier, de devoir remettre les ouvertures du sous-sol en l’état antérieur, il était envisageable de séquestrer le temps de l’acquisition de la prescription une somme les indemnisant du coût des éventuels travaux de remise en état et du préjudice de jouissance lié au retour à l’état antérieur n’impactant pas le caractère habitable du sous-sol qui préexistait aux travaux réalisés par les époux [W], suivant l’état descriptif de division en date du 25 octobre 2013, mais en diminuant l’agrément pour les occupants des lieux.

Les époux [E] seront donc déboutés de leur demande de réduction de prix de vente.


Sur les dommages et intérêts sollicités par les époux [E]

Les époux [E] sollicitent réparation du préjudice moral subi par eux du fait du comportement gravement et délibérément fautif des époux [W], les modifications illégales ainsi que les risques juridiques et financiers qui y sont liés ayant des conséquences désastreuses sur leur moral engendrant troubles du sommeil, stress chronique et angoisse d’une possible remise en état.

 ***

Le dol constitue une faute qui peut être réparée par l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, si la dissimulation par les vendeurs de la véritable nature des travaux sur les fenêtres a incontestablement causé un préjudice moral aux époux [E], ce préjudice est limité à la très désagréable impression pour eux d’avoir été trompé par leurs cocontractants dès lors que les risques juridiques et financiers évoqués ne présentent pas le niveau de gravité allégué par eux. 

Il doit par ailleurs être relevé l’absence d’éléments médicaux justifiant des atteintes alléguées par eux. 

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation à leur profit d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dommages et intérêts sollicités par les époux [W]

Les époux [W] sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive considérant que les époux [E] ont entretenu une procédure spéculative et abusive en ne tenant pas compte des réponses qui leur ont été faites, en accumulant les présentations trompeuses en vue d’abuser le tribunal, en prétendant à des dommages et intérêts à des valeurs exorbitantes et estimées selon plusieurs méthodes successives, chaque fois très contestables, en nuisant à leurréputation vis-à-vis de leurs anciens voisins.

***
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, les époux [W], ayant été reconnus coupables de dol, sont mal fondés à invoquer le caractère abusif de la procédure.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les époux [W] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer la somme de 2.000 euros aux époux [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] et Madame [P] [L] épouse [E] de leur demande de réduction du prix de vente,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [N] [E] et Madame [P] [L] épouse [E] à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts,


CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] au paiement des dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [N] [E] et Madame [P] [L] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [A] [W] et Madame [F] [J] épouse [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT