Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72Z

Minute n° 24/


N° RG 23/01976 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHLD

4 copies















GROSSE délivrée
le08/01/2024
àMe Béatrice DEL CORTE
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Me Guy NOVO

COPIE délivrée
le08/01/2024
à

Rendue le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier.

RG n°23/1976
DEMANDEURS

Monsieur [C] [Z]
né le 08 Juin 1954 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Madame [J] [G] épouse [Z]
née le 09 Avril 1954 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Antoine PAULIAN, avocat plaidant au barreau de PAU

DÉFENDERESSE

S.A.S. FOCH IMMOBILIER, ès-qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 8]
SAS dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

RG n°23/2299

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], valablement représentée par son syndic la société FOCH IMMOBILIER
SAS dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 


S.A.S. FOCH IMMOBILIER, ès-qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 8]
SAS dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES

La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES CENTRE-ALTLANTIQUE “GROUPAMA”
Assureur multirisques immeuble [Adresse 8] contrat 047665130001
dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 10]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante

SAS BUREAU VERITAS SOLUTIONS
dont le siège social est :
[Adresse 6]
[Localité 11]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Défaillante

Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA)
Assureur multirisques immeuble [Adresse 8] contrat N°1H0361489
dont le siège social est :
[Adresse 7]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2023, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/01976, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner la SAS FOCH IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de la voir condamnée à faire réaliser les investigations et travaux nécessaires en exécution de la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 avril 2022, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d ela décision à intervenir.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 26 octobre et 2 novembre 2023, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02299, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] a fait assigner la compagnie GROUPAMA ès-qualités d’assureur multirisques de l’immeuble [Adresse 8], la SAS BUREAU VERITAS SOLUTIONS et la compagnie SADA ès-qualités d’assureur multirisques de l’immeuble [Adresse 8], devant cette même juridiction, aux fins de voir joindre les instances et de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur et Madame [Z] ont demandé à la présente juridiction de:
- prendre acte de ce que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] renoncent à leur demande d’expertise judiciaire
- statuer ce que de droit sur la demande de jonction des instances
- débouter la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] à faire réaliser les investigations et travaux nécessaires en exécution de la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 avril 2022, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir
- condamner la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Ils exposent au soutien de leurs demandes être propriétaires d’un local situé [Adresse 8], constituant le lot n°18 de la copropriété, représentée par son syndic la SAS FOCH IMMOBILIER, local donné à bail à la société QU4TRE QU4RTS TOURNY. Ils font valoir que ce local présente une fuite d’eau, en provenance de l’étage supérieur, et indiquent qu’aucune diligence n’a été entreprise par le syndic pour faire cesser le dommage et entreprendre les travaux nécessaires, en dépit de la résolution adoptée suivant assemblée générale du 27 avril 2022, consistant en une recherche de fuite et en la désignation d’un maître d’oeuvre pour déterminer et suivre les travaux réparatoires, situation constitutive d’un trouble manifestement illicite dont ils sont bien fondés à solliciter la cessation. Ils contestent toute prescription de leur action, précisant que la survenance des infiltrations n’a été portée à leur connaissance qu’en 2022, ainsi que toute irrecevabilité de l’action à l’encontre de la société FOCH IMMOBILIER, dès lors que le syndic doit répondre à titre personnel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

La SAS FOCH IMMOBILIER a conclu à l’irrecevabilité de la demande présentée par les requérants à son encontre en l’absence du Syndicat des copropriétaires, ainsi qu’à la prescription de leur action dès lors que les époux [Z] se plaignent de la survenance de fuites dans leur local depuis 2013.
Elle a en outre argué de l’absence de preuve de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite comme de l’absence de preuve d’une obligation dépourvue de contestation sérieuse d’avoir à faire réaliser les investigations et travaux nécessaires en exécution de la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 avril 2022, précisant avoir, dans la limite de ses pouvoirs, mandaté dès le 28 avril 2022 la société BUREAU VERITAS SOLUTIONS, laquelle a constaté que la fuite n’était pas active.

Aux termes de leurs dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] ont sollicité la jonction des instances, indiqué se désister de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie GROUPAMA et de la compagnie SADA ès-qualités d’assureurs multirisques de l’immeuble [Adresse 8], et renoncer à leur demande d’expertise judiciaire.
Elles ont conclu au rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile formée à titre reconventionnel par la compagnie SADA, et demandé au Juge des référés de condamner la société BUREAU VERITAS SOLUTIONS à fournir un rapport complet et détaillé concernant la nature des investigations menées, leur résultat et celles restant à mener, en précisant quels seront les lots privatifs impactés, dans un délai de 8 jours suivant signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et de voir condamner cette même société à préciser, à travers un rapport détaillé, les modalités réparatoires qui devront être mises en oeuvre pour remédier aux désordres d’infiltrations d’eau, le coût et la durée des travaux réparatoires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

La compagnie SADA a indiqué lors de l’audience acquiescer au désistement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et de la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], de leur instance à son encontre, et maintenu sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FOCH IMMOBILIER, au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignées, la compagnie GROUPAMA et la SAS BUREAU VERITAS SOLUTIONS n’ont pas constitué avocat.

Il sera dès lors statué par décision réputée contradictoire.

 MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de joindre l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02299 à celle enrôlée sous le numéro RG 23/01976, et de constater le désistement par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], de leur instance dirigée à l’encontre de la compagnie GROUPAMA et de la compagnie SADA ès-qualités d’assureurs multirisques de l’immeuble [Adresse 8], désistement d’instance parfait pour avoir été accepté par la compagnie SADA, la compagnie GROUPAMA n’ayant pour sa part pas constitué avocat.

Sur la demande tendant à voir condamner la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8] à faire réaliser les investigations et travaux nécessaires en exécution de la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 avril 2022

Les époux [Z] fondent en l’espèce leur demande sur l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, lequel dispose, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ils versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022, ayant adopté la résolution n°9 “travaux de conservation ou d’entretien: maîtrise d’oeuvre dans le cadre de la fuite affectant le local commercial du rdc”, libellée en ces termes: “l’assemblée générale confie le suivi de la suppression de la fuite à Bureau Veritas Solutions afin de poursuivre les investigations et déterminer les travaux à réaliser dans le cadre d’un budget de 4 800 euros HT soit 5 760 euros TTC.”

Ils font valoir que le syndic, assigné à titre personnel et non ès-qualités de représentant du Syndicat des copropriétaires, a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission en ne mettant pas en oeuvre les travaux nécessaires à la réparation de la fuite, et produisent un courrier du Conseil de leur preneur, daté du 3 mai 2023, faisant état de la persistance de la fuite, deux photographies, non datées, ainsi qu’un mail adressé le 23 septembre 2023 par la Présidente bénévole du Conseil syndical.

Force est toutefois de constater que ces éléments sont insuffisants à caractériser l’existence d’un dommage imminent, pas plus que celle d’un trouble manifestement illicite, la SAS FOCH IMMOBILIER justifiant, au travers d’une demande d’intervention datée d’avril 2022, et de divers échanges avec la société BUREAU VERITAS SOLUTIONS, qu’elle a bien confié à cette dernière mission d’intervenir pour déterminer l’origine de la fuite objet du litige ainsi que les travaux à réaliser, conformément au libellé de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 27 avril 2022, qui visait, non la réalisation de travaux réparatoires, mais seulement l’accomplissement d’investigations pour déterminer les travaux à réaliser.

Dès lors, étant en tout état de cause rappelé que la question de la prescription de l’action, tout comme l’appréciation de l’éventuelle responsabilité du syndic du fait de manquements dans l’accomplissement de sa mission, relèvent de la compétence du seul Juge du fond, la demande formée par les requérants, tendant à voir condamner la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], à faire réaliser les investigations et travaux nécessaires en exécution de la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 avril 2022, ne peut prospérer.

Sur les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], à l’encontre de la SAS BUREAU VERITAS SOLUTIONS

L’obligation de la société BUREAU VERITAS SOLUTIONS d’avoir à produire, en exécution du contrat conclu avec la société FOCH IMMOBILIER, un rapport de synthèse relatif aux investigations menées et à celles restant à mener, à leur résultat, en précisant quels seront les lots privatifs impactés, aux propositions de solutions réparatoires qui devront être mises en oeuvre pour remédier aux désordres d’infiltrations d’eau, leur coût et leur durée, étant dépourvue de contestation sérieuse au regard des conditions particulières de ce contrat, il y a lieu de la condamner à communiquer ce rapport de synthèse, dans un délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Sur les autres demandes

Monsieur et Madame [Z], succombant en leurs demandes, supporteront la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité imposant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

JOINT l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02299 à celle enrôlée sous le numéro RG 23/01976, 

CONSTATE le désistement par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], et la SAS FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic de copropriété du [Adresse 8], de leur instance dirigée à l’encontre de la compagnie GROUPAMA et de la compagnie SADA ès-qualités d’assureurs multirisques de l’immeuble [Adresse 8], et dit ce désistement d’instance parfait,

DEBOUTE Monsieur et Madame [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

ENJOINT à la société BUREAU VERITAS SOLUTIONS de communiquer à la société FOCH IMMOBILIER ès-qualités de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], un rapport de synthèse relatif aux investigations menées, à celles restant à mener, à leur résultat, en précisant quels seront les lots privatifs impactés, aux propositions de solutions réparatoires qui devront être mises en oeuvre pour remédier aux désordres d’infiltrations d’eau, leur coût et leur durée, dans un délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois,

REJETTE toutes autres demandes,

Dit que Monsieur et Madame [Z] assumeront la charge des entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.


Le Greffier,Le Président,