Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 23 janvier 2024

N° RG 21/07688 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V335
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



30B

N° RG 21/07688 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V335

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.C.I. JCV 1

C/


S.A.S.U. HE ASSISTANCE, [V] [I]




 


Grosses délivrées
le

à 
Avocats : Me Henri michel GATA
Me Arlette MAZEL



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ, Greffier


DÉBATS 

A l’audience publique du 14 Novembre 2023

JUGEMENT 

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE

S.C.I. JCV 1
136 Douat
33760 ROMAGNE FRANCE


représentée par Me Arlette MAZEL, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEURS

S.A.S.U. HE ASSISTANCE
1 Labori de Gariga
33420 GREZILLAC FRANCE


représentée par Me Henri michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 21/07688 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V335


Monsieur [V] [I]
de nationalité Française
32 avenue de l’Europe
33350 SAINT MAGNE DE CASTILLON FRANC

représenté par Me Henri michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par contrat en date du 1er octobre 2018, la SCI "JCV 1" (ci-après “le bailleur”) a donné à bail commercial à la SASU "HE ASSISTANCE" (ci après “le preneur”) des locaux commerciaux sis à GREZILLAC (33), pour une durée de 9 années à compter du 01 octobre 2018, moyennant un loyer de 2.880 euros par mois TTC outre le coût de la taxe foncière.

Dans le même acte, M [V] [I], dirigeant du preneur, (ci-après “la caution”) s’est porté caution personnelle et solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, garant du preneur pour un montant maximum de 86.400 euros . 

Le preneur n'a pas honoré régulièrement les loyers et les charges. 

Par courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 27 mars 2021, le preneur a délivré congé pour le 30 septembre 2021. 

Par courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 22 septembre 2021, le bailleur proposait la remise des clefs avec état des lieux de sortie pour le 04 octobre 2021 et mettait une nouvelle fois en demeure le preneur de régulariser les impayés.

Par acte authentique du 31 mai 2022 le bailleur a vendu les locaux dont dépendent le local initialement loué au preneur à la société LATHEMA, en précisant l’existence d’un litige en cours. 

Procédure:

Par acte d’huissier signifié en date du 29/09/2021, le bailleur a assigné le preneur et la caution à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de paiement solidaire des loyers et indemnités d’occupation restant dus.

Le preneur et sa caution constituaient avocat et faisaientt déposer des conclusions.

L'ordonnance de clôture est en date du 8/11/2023.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 14/11/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23/01/2024.





PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur :

Dans ses dernières conclusions signifiées en date du 24/02/2023 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

-Débouter la SASU HE ASSISTANCE et Monsieur [V] [I] de toutes leurs demandes infondées à l'exception de leur reconnaissance de la dette de loyers et de charges pour la période du mois de mars au mois de septembre 2021 inclus et de la dette de la taxe foncière 2022 au prorata de 5 mois 

-Condamner solidairement la SASU "HE ASSISTANCE" et Monsieur [V] [I] à payer à la requérante la somme de 20160 euros au titre des loyers TTC impayés pour les mois de mars à septembre 2021 inclus, soit 7 mois x 2880 euros, somme augmentée des intérêts de droit 

-Valider le congé délivré par la SASU HE ASSITANCE à effet du 30 septembre 2021 et fixer l'indemnité d'occupation due par cette dernière à compter du 1er octobre 2021 au montant du loyer et charges dues en vertu du bail commercial, soit à la somme de 2880 euros TTC par mois outre le montant de la taxe foncière 

-Condamner solidairement la SASU "HE ASSISTANCE" et Monsieur [V] [I] à payer à la requérante la somme de 23848,58 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour les mois du d'octobre 2021 à mai 2022 inclus, soit 8 mois x 2880 euros + la taxe foncière 2022 d'un montant de 808,58 euros, somme augmentée des intérêts de droit, et subsidiairement si par extraordinaire le tribunal jugeait nul le congé délivré par le Preneur, les condamner solidairement à régler les mêmes sommes pour la même période au titre de loyer et des charges en vertu du bail commercial 

-Condamner solidairement la SASU "HE ASSISTANCE" et Monsieur [V] [I] à payer à la requérante la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance 

- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire compte tenu de la nature de l'affaire. 

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le preneur et la caution :

Les défendeurs demandent au tribunal de :

PRONONCER la nullité du congé délivré par la société HE ASSISTANCE à son bailleur en date du 27 mars 2021 pour dol. 

DEBOUTER par conséquent la société JCV1 de sa demande de voir fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2021. 

DONNER acte à la société JCV1 qu'elle se désiste de sa demande de voir ordonner l'expulsion de la société HE ASSISTANCE. 




DONNER acte à la société SASU HE ASSISTANCE et à Monsieur [V] [I] de leur reconnaissance quant aux sommes dues au titre du bail commercial en date du 1er octobre 2018, à hauteur de la somme de 20.160 € pour les mois de mars à septembre 2021. 

DONNER acte à la société SASU HE ASSISTANCE et à Monsieur [V] [I] de leur reconnaissance quant à la somme due à hauteur de 808,58 € au titre de la taxe foncière 2022, pour une période de 5 mois d'occupation. 

DEDUIRE de sa dette, le montant de la caution à hauteur de 2.400 euros HT soit 2.800 euros TTC, la caution n'ayant pas été restituée par la société JCV1 à la société HE ASSISTANCE
. 
DEBOUTER la société JCV1 de sa demande de voir augmenter les sommes dues des intérêts de droits. 

DEBOUTER la société JCV1 de sa demande en paiement à hauteur de 23.040 euros au titre de l'indemnité d'occupation, concernant la période du 1er octobre 2021 au 31 mai 2022
 
DIRE ET JUGER que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens. 
 
L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées aux parties, soit en l’espèce :

- en date du 16/01/2023 pour le preneur et sa caution

- en date du 24/02/2023 pour le bailleur

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" ou encore de "juger que" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions.

Sur le sort du congé donné par le preneur à effet du 30/09/2021

Le preneur soutient que le congé qu'il a délivré au bailleur le 27 mars 2021 à effet du 30 septembre 2021 (soit la fin de la première période triennale), aurait été donné dans un contexte de discussion avec le bailleur qui aurait laisser entendre au preneur sa volonté de lui vendre les murs, ce qui l’aurait amené à délivrer le congé litigieux, qu’il s’agirait ainsi d’une manoeuvre du bailleur constitutive d'un dol, entraînant la nullité du congé.

Le bailleur conteste cette présentation et dit que ce serait avec surprise qu’il aurait appris le projet du preneur d'acquérir le local loué alors que la dette de loyer ne faisait qu'augmenter et demeurait impayée et qu’il aurait reçu une proposition d'achat à la moitié du prix du marché qu’il aurait refusé ; alors que le preneur aurait délivré son congé en précisant son motif à savoir : 





"il est bien évident que la résiliation du bail a été effectuée à cause du loyer trop élevé"
En droit, l'article 1137 dispose que le dol est :

" le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges "

Alors que selon l'article 9 du Code de procédure civile : 

"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention." 

Aussi, il appartient au preneur de démontrer l’existence d’un dol.

Or, en l’espèce le Tribunal retient que le preneur ne produit aucune preuve de l’existence d’un stratagème du bailleur afin de le conduire à donner son congé, qu’en effet, d’une part, il indiquait dans son congé que celui-ci était du au prix excessif du loyer et d’autre part, si l’existence de pourparlers en vue de l’acquisition des murs avait été sa motivation, il lui suffisait alors d’attendre la vente pour que le bail s’éteigne de lui même en réunissant sous la même personne, bailleur et preneur.

Le Tribunal partage par ailleurs l’analyse du bailleur sur l’inefficacité de cette demande de nullité du congé, puisque si le congé délivré par la locataire était nul, le bail continuerait alors à s'appliquer et le tribunal alors condamnerait le preneur au versement des mêmes sommes d'argent - non pas en indemnité d’occupation - mais cette fois à titre de loyer et charges stipulés au bail pour la période du 1er octobre 2021 et jusqu'au 31 mai 2022 ; de plus l’ancien bail perdurant, sans être explicitement annulé, le nouveau bail conclut avec le nouveau propriétaire (qui prévoit un loyer plus faible) serait alors entaché de caducité ; enfin, la souscription d’un nouveau bail par le même preneur laisse présumer que celui-ci tirait ainsi conséquence juridique du congé donné par lui même.

Le Tribunal ne fera pas droit à la demande de nullité du congé.


Sur le paiement des loyers restant dus

- sur la dette de loyers

En droit, selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Il résulte de ce texte, qu'a contrario, ce qui n'a pas été convenu ne s'impose pas aux contractant.

Les parties s’accordent tant sur l’existence de cette dette de loyers restant dus, que son montant ainsi que sur le prorata de la taxe foncière pour 2022, soit pour la période du mois de mars à septembre 2021 inclus correspondant à 7 mois x 2.880 euros TTC = 20.160 euros TTC.

Le Tribunal fera donc droit à la demande de condamnation du preneur sur cette base.

- sur le sort de la “caution” versée par le preneur à l’entrée en jouissance

Le preneur fait valoir le fait que le bailleur ne lui aurait pas restitué la caution, d'un montant de 2.400 euros HT, soit 2.800 euros TTC, l'équivalent d'un mois de loyer.


Ce à quoi le bailleur réplique qu’il n'avait pas, nonobstant la vente des locaux intervenue le 30 mai 2022, à "restituer" le dépôt de garantie en application des dispositions du bail, qui à l'article 6 "DEPOT DE GARANTIE" stipulerait que :

"dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommage et intérêts, sans préjudice de tous autres…"; 

Le Tribunal relève qu’il n’y a pas eu en l’espèce de résiliation du bail (par le bailleur) pour inexécution (du preneur), mais congé donné par le preneur, de sorte que cet article n’a pas vocation à s’appliquer et alors qu’aucune autre cause juridique ne s’oppose à cette restitution. Il convient donc de retenir que c’est à bon droit que le preneur exige le remboursement de cette “caution” versée par lui au titre d’un bail ayant cessé. 

- sur la compensation entre ces créances réciproques

Il y a lieu, par le jeu de la compensation légale, à réduire de la créance du bailleur au titre des loyers restant dus, le montant de la caution, soit (20.160 - 2.880) = 17.280€

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation du 1/10/2021 au 31/05/2022

Pour rappel, le preneur argue de la nullité du congé donné par lui au bailleur et conteste de ce fait la demande d'indemnité d'occupation et précise de surcroît que le nouveau bail conclu entre lui et le nouveau propriétaire, la société LATHEMA le 2 août 2022 stipulerait un loyer annuel à hauteur de 19.200 € HT HC, soit un loyer mensuel à hauteur de 1.600 € HT HC, il conteste donc la valeur locative du bien loué d'autant que l'ancien bail reposerait sur une erreur de superficie.

Le bailleur fait valoir l’article 2 du bail qui stipulerait que :

" Les locaux ci-après désignés dépendant d'un immeuble d'une surface totale d'environ 550 m2 situé…tels que lesdits biens existent dans leur état actuel, le Preneur déclarant les biens connaître pour les avoir visités en vue du présent bail. 

Ladite superficie est donnée à titre indicatif. 

Il est précisé que toute différence entre les surfaces mentionnées au présent bail et les dimensions réelles des lieux ne saurait justifier réduction ou augmentation du loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent." 

Le Tribunal d’une part, rappelle avoir validé le congé donné par le preneur au bailleur, dit d’autre part, que l’erreur de superficie, à supposer pertinente sur le plan contractuel compte tenu de la clause d’exonération pré-citée, est indifférente à la solution du litige, faute au preneur d’en avoir tiré toute conséquence en temps utile sur la valeur locative, et constate enfin que les parties s’accordent pour dire que le preneur s’est maintenu dans les lieux loué postérieurement à la date d’effet du congé, ce jusqu’à la vente des biens loués en date du 31/05/2022, de sorte qu’une indemnité d’occupation est bien due par le preneur de la date de son congé à la date de transmission des droits de propriété au nouveau propriétaire.





Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges fixés contractuellement dans le bail dont le preneur a donné congé, soit pour la période du 01/10/2021 au 31/05/2022 inclus (23.040 euros), outre la taxe foncière 2022 au prorata correspondant à 5 mois (808,58 euros), que les défendeurs reconnaissent devoir, soit la somme globale de 23.848,48€.

Enfin, le Tribunal rappelle que conformément au droit commun, c’est au débiteur de l’obligation (ici celle de payer l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal), soit le preneur, de démontrer l’existence et la consistance de paiements qui le libéreraient.
 
Sur l’engagement solidaire de la caution aux dettes du preneur

La qualité de caution au bail et la validité de cet engagement à garantir le bailleur des dettes du preneur n’est pas contesté par M [V] [I].

L’acte de cautionnement est produit, le Tribunal condamnera donc solidairement le preneur et son dirigeant en qualité de caution pour l’ensemble des dettes retenues, après avoir vérifié que celles-ci restent dans la limite fixée dans l’acte de cautionnement à 86.400€.

Sur la demande de délais de paiement

A titre subsidiaire, le preneur invoque ses difficultés de trésorerie et forme une demande de délai de 24 mois pour payer les sommes restants dues au titre des loyers dus.

Le bailleur s'y oppose en disant que le preneur n’a entrepris aucun versement depuis l’introduction de l’instance.

Le Tribunal retient qu'en droit, selon l'article 1244-1 du Code civil, devenu 1343-5, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues par le débiteur et statuer sur le sort des intérêts encourus de ce fait. Il découle de ce texte que le juge peut dans l'exercice de ses compétences, en tout état de cause et de procédure, accorder un délai de grâce, lequel à pour objet de permettre au débiteur de bonne foi de pouvoir s'acquitter de sa dette dans le délai légal (2 ans).

Il ressort également de cette disposition légale que le juge doit apprécier celle-ci en tenant compte de la situation du débiteur.

En l'espèce, force est de constater que le défendeur a - dans les faits - d'ores et déjà bénéficié de longs délais de paiement, puisque la saisine du Tribunal date du 22/09/2021 (plus de deux années) et que depuis, bien qu’admettant une dette de loyers, il n’a procédé à aucun versement, ce qui auraient ainsi contribué à démontrer, à défaut de sa bonne foi, au moins sa bonne volonté.

De plus le preneur, ne justifie aucunement de difficultés financières actuelles (bilans non fournis).
Par ces motifs, sa demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

N° RG 21/07688 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V335



- sur la demande au titre de l’articles 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
 
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, statuant publiquement par remise au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- DÉBOUTE le preneur de sa demande de nullité du congé qu’il a donné au bailleur ; 

- CONDAMNE solidairement la SAS HE ASSISTANCE et M [V] [I] à payer à la SCI JCV1 la somme de 17.280€, résultant de la compensation de la créance du bailleur au titre des loyers restant dus pour 20.160€ pour la période du mois de mars à celui de septembre 2021 inclus, avec la créance du preneur pour 2.880€ au titre du remboursement de la caution, outre les intérêts au taux légal ;
- CONDAMNE solidairement la SAS HE ASSISTANCE et M [V] [I] à payer à la SCI JCV1 la somme de 23.848,48€ au titre des indemnités d’occupation pour la période du 01/10/2021 au 31/05/2022 inclus (23.040 euros), outre la taxe foncière 2022 au prorata (808,58 euros) ;

- REJETTE la demande de délais formée par la SAS HE ASSISTANCE et M [V] [I] ;

- CONDAMNE solidairement la SAS HE ASSISTANCE et M [V] [I] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNE solidairement la SAS HE ASSISTANCE et M [V] [I] à payer à la SCI JCV1 la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT