Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 11 janvier 2024

N° RG 22/00613 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WC7W
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





51Z

 N° RG 22/00613 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WC7W

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[Z] [L]

C/

S.C.I. DRAUGE

Syndicat des coprorpiétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 4 RUE DES AYRES A BORDEAUX

 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats : la SELARL BLAZY & ASSOCIES
la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
Me Elodie VITAL-MAREILLE



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 JANVIER 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Myriam SAUNIER, Vice-Présidente


Greffier, lors des débats et du prononcé 
Pascale BUSATO, Greffier 

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Novembre 2023 
Délibéré au 11 janvier 2024
Sur rapport de Monsieur Jean-Noël SCHMIDT conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile


DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [L]
de nationalité Française
4 rue des Ayres
33800 BORDEAUX

représenté par Maître Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


DÉFENDERESSE :

S.C.I. DRAUGE
SCP XAVIER AURIN RAPHAELLE CORDIER CADRO 21 rue de la Ville
de Mirmont
33000 BORDEAUX
N° RG 22/00613 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WC7W



représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


PARTIE INTERVENANTE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 4 RUE DES AYRES A BORDEAUX agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS BELLMAN immatriculée au RCS DE PARIS sous le numéro 848 665 592
34 avenue des Champs-Elysées
75008 PARIS

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******


EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

L'immeuble situé à Bordeaux au 4 rue des Ayres, est soumis au régime de la copropriété. Depuis le 23 mai 2022, le syndic est la SAS BELLMAN.

La SCI FAMILIALE DRAUGE est copropriétaire et titulaire des lots 1 (sous-sol, annexe commerciale), lot 2 (rdc, commerce) et du lot 22 (rdc, fond de cour). Elle a loué ses lots suivant bail commercial du 31 août 2012 à Monsieur [Z] [L], lequel est venu aux droits de la société CATERING 1 pour avoir acquis le fonds de commerce de cette dernière suivant acte de cession en date du 13 décembre 2019. Le loyer mensuel actuel s'élève à la somme totale de 940,61 €.

Les lieux loués étaient destinés exclusivement à l'activité de petite restauration, sandwicherie sans aucune cuisson ni fabrication sur place.
 
La clause résolutoire stipulée à l’article 9 du bail a été stipulée dans ces termes : 
" Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter, demeuré infructueux (…) ". 
Par LRAR du 15 juillet 2021, la SA PETGES & DUFRANC, en sa qualité de syndic, mais également de mandataire de la SCI FAMILIALE DRAUGE, a mis en demeure Monsieur [Z] [L] de restituer l'état d'origine du local sous 15 jours, et de cesser toute activité contraire aux dispositions du bail, suivie d’une nouvelle mise en demeure adressée le 29 juillet 2021.



Puis elle a fait délivrer à Monsieur [L] un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du bail, suivant acte du 2 août 2021, dénoncé également au précédent locataire, pris en sa qualité de garant solidaire, le 9 août 2021, aux termes duquel il lui était demandé : 
“- de cesser toute activité non conforme à la destination prévue à l'article 4 " Destination des lieux loués " du bail, soit " petite restauration, sandwicherie sans aucune cuisson ni fabrication sur place ", 
- d'effectuer la remise en état immédiate des lieux transformés par les travaux réalisés sans autorisation du bailleur, à savoir : installation d'un escalier desservant le sous-sol en perçant la voûte du local, changement de la porte donnant sur le couloir d'entrée des parties communes au rez-de-chaussée, réouverture de la porte murée au sous-sol attenant au local et le couloir desservant les parties privatives”.

Par l'acte du 13 septembre 2021, la SCI FAMILIALE DRAUGE a saisi le juge des référé aux fins : de voir constater la résiliation du bail pour violation de la clause de destination, et réalisation de travaux sans l'accord du bailleur ainsi que la condamnation du preneur et de son garant solidaire, la SARL CATERING 1 (vendeur du fonds), à procéder à la remise en état des locaux sous astreinte de 300 € par jour de retard. 

Suivant ordonnance de référé du 28 mars 2022, le juge des référés, compte tenu de la procédure au fond en cours, s'est estimé incompétent pour statuer sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire, mais il a condamné Monsieur [L] et la société CATERING 1 à remettre en état les locaux loués, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard. 
 
Par ailleurs, de son côté, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [L] et la SCI FAMILIALE DRAUGE devant le juge des référés aux fins de solliciter la désignation d'un expert afin qu'il puisse constater l'état structurel de la voûte de la cave, partie commune de l'immeuble, la situation des travaux auxquels Monsieur [L] a été condamné et, d'une manière générale, les conditions d'exploitation des lots 1, 2 et 22. Suivant ordonnance rendue le 2 janvier 2023, la juridiction des référés a fait droit à cette demande. 

Procédure :

Par acte d’huissier signifié en date du 8/12/2021, M. [Z] [L] (ci-après “le preneur”) a assigné la SCI FAMILIALE DRAUGE (ci-après "le bailleur") à comparaître devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de contestation d’un commandement visant la clause résolutoire.

Le 24/01/2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (ci-après “le syndicat) de l’immeuble du 4 rue des Ayres est intervenu volontairement par voie de conclusions.

L'ordonnance de clôture est en date du 25/10/2023.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 9/11/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 11/01/2024

PRÉTENTIONS ET MOYENS DU DEMANDEUR, M [L], preneur :

Dans ses dernières conclusions, le demandeur sollicite du tribunal de :
Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, 
Déclarer que les motifs contenus dans le commandement visant la clause résolutoire ne précisent pas très exactement les faits reprochés de manière à ce qu’il puisse remédier aux manquements qui lui sont imputés, 
Déclarer qu’il n'a pas violé les clauses du bail commercial, 
Déclarer n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire et de l'article L143-2 du code de commerce, 
Déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire, régularisé à la requête de la SCI FAMILIALE DRAUGE suivant exploit de la SCP Xavier AURIN en date du 02 août 2021 
Condamner la SCI FAMILIALE DRAUGE à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
 
Le preneur soutient que le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire signifié le 2/08/2021 serait doublement irrégulier d’une part pour ne pas avoir énoncé les faits reprochés en se bornant à ordonner au preneur de cesser toute activité non conforme, sans préciser lesquelles auraient été contraires au bail, et en ne spécifiant pas la clause contractuelle qui aurait été violée par les travaux entrepris dans le local.

A titre subsidiaire, il affirme que les soirées et spectacles nocturnes reprochés relèveraient de la théorie des activités dites “incluses”, alors que le bailleur ne démontrerait pas que l’activité de “comedy club” serait principale par rapport à l’activité prévue au contrat de sandwicherie. S’agissant des travaux réalisés dans le local loué, ils feraient suite à des dégradations, consécutives à un cambriolage, pour lesquels il aurait porté plainte et dont il serait tenu par le bail de les prendre en charge. S’agissant de l’escalier, il n’aurait pas procédé à son installation mais à son changement.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DU DÉFENDEUR, la SCI FAMILIALE DRAUGE, bailleur :

Le défendeur demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 rue des Ayres à BORDEAUX de sa demande de surseoir à statuer concernant les travaux de remise en état des parties communes et de sa demande formulée contre la SCI DRAUGE au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
Au titre des demandes reconventionnelles : 
CONSTATER la résiliation du bail commercial liant les parties sur le fondement de la clause résolutoire pour non-respect par le locataire de la clause de destination prévue au bail et/ou pour réalisation de travaux sans accord du bailleur, à la date du 2 septembre 2021, 
Subsidiairement, 
PRONONCER la résiliation du bail commercial liant les parties pour manquement grave du locataire à ses obligations : non-respect de la clause de destination et/ou non-respect de la clause travaux prévues au bail. 
A titre infiniment subsidiaire, 
CONSTATER la résiliation du bail commercial à la date du 19 août 2022 sur le fondement de la clause résolutoire, suite au commandement de payer du 19 juillet 2022 resté infructueux après l'écoulement du délai d'un mois. 
En toutes hypothèses, 
ORDONNER à Monsieur [Z] [L] ou tout occupant de son chef, de libérer les lieux dès signification du jugement à intervenir ; à défaut ordonner son expulsion ainsi que tout 


occupant de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique. 
ORDONNER en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tout objet immobilier appartenant à la personne expulsée qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de son expulsion, et à ses frais, 
CONDAMNER Monsieur [L] au paiement de la somme de 17.838,18 € équivalente à l'arriéré locatif (octobre 2023 inclus), ainsi qu'aux intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022,
CONDAMNER Monsieur [Z] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à son départ effectif des lieux, 
DIRE n'y avoir lieu à suspension de l'exécution provisoire, 
le CONDAMNER au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement d'exécuter. 

Le bailleur rappelle que le local aurait été loué pour les seules activités de petite restauration et sandwicherie, sans cuisson, et sans possibilité d’en changer sauf accord du bailleur ; les adjonctions d’activités connexes complémentaires devant faire l’objet d’une signification au bailleur. Or, il prétend que le preneur organiserait depuis juillet 2021 des soirées et spectacles nocturnes, ce qui ressortirait tant d’articles de presse, site internet, que de témoignages des occupants de l’immeubles et voisins importunés par les nuisances qui en découleraient.

Le commandement d'exécuter du 2/08/2021 aurait été suffisamment clair, d’autant que les faits reprochés auraient fait l’objet de réclamations qui lui avaient été adressées par courriers des 15/07 et 29/07/2021.

Le bailleur affirme que le preneur aurait réalisé des travaux d’ampleur portant sur le changement de la porte du local donnant sur le couloir d'entrée de l'immeuble ainsi que celle donnant sur les parties communes, de la réouverture de la porte située entre les caves commerciales et d'habitation et destruction du mur de séparation existant, de l’ouverture d’une trémie réalisée dans le sol pour installer un escalier desservant le sous-sol avec percement de la voûte de l'immeuble ; outre la réouverture d'une porte murée au sous-sol entre la cave attenante au local et le couloir desservant les parties privatives. Travaux qui auraient été constatés par l’ancien syndic et pris en compte par le juge des référés dans sa décision ordonnant au preneur de remettre en état les lieux loués. Ces travaux auraient amené l’administration à prononcer la fermeture administrative de l’établissement par arrêté du 20/10/2021 pour non-conformité de ces travaux.

A titre reconventionnel le bailleur demande que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée dans la mesure où le commandement n’aurait pas été suivi d’effet d’une part, au regard de l’organisation par le preneur dans les lieux loués de spectacles pour de nouvelles soirées à des dates postérieures au 2/09/2021, et d’autre part, en raison de la non réalisation des travaux de remise en état des lieux loués.

Subsidiairement, il invoque la résiliation aux torts du preneur pour cause de non respect du règlement de copropriété à raison des nuisances sonores.

Plus subsidiairement il argue, à effet du 19/08/2022, de l’acquisition de la clause résolutoire résultant cette fois d’un commandement de payer en date du 19/07/2022, postérieur à celui du 2/08/2021, pour une dette de loyer de 2.989,42 € non régularisée dans le mois suivant, la dette s’établissant au 15/11/2022 à 6.850 €. 


PRÉTENTIONS ET MOYENS DE LA PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIREMENT, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble :

Le défendeur demande au tribunal de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Bordeaux (33000), 4 rue des Ayres recevable en son intervention volontaire. 
1) SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL 
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Bordeaux (33000), 4 rue des Ayres bien fondé à s'associer à la demande de la SCI DRAUGE et solliciter la résiliation du bail commercial la liant à Monsieur [L], en raison des infractions du locataire au règlement de copropriété. 
En conséquence, 
PRONONCER la résiliation du bail commercial consenti à Monsieur [L] par la SCI DRAUGÉ. 
2) SUR LES TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT DES PARTIES COMMUNES : 
AVANT DIRE DROIT, SURSEOIR A STATUER dans l'attente du dépôt du rapport de Monsieur [D] [T] désigné en qualité d'expert suivant ordonnance du 2 janvier 2023 rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux ; 
En toute hypothèse, 
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L] et la SCI DRAUGE au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les dépens. 

Le syndicat - prenant appui sur l’existence d’infractions par le preneur au règlement de copropriété à raison de travaux réalisés pour partie sur les parties communes (voûte) sans autorisation et de nuisances résultant d’une activité prohibée par le règlement qui interdit toute activité commerciale bruyante - se dit recevable à intervenir en la cause pour se joindre au bailleur dans sa demande de résiliation du bail commercial.

Ayant par ailleurs pris l’initiative d’une procédure en référé et ayant obtenu la désignation récente d’un expert chargé d’examiner les travaux réalisés par le preneur et de donner son avis sur les travaux de remise en état, il demande que le tribunal sursoit à statuer dans l’attente du dépôt du rapport judiciaire.

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux parties, soit en l’espèce :
- en date du 7/09/2022 pour M. [L],
- en date du 24/10/2023 pour la SCI FAMILIALE DRAUGE,
- en date du 20/10/2023 pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du 4 rue des Ayres.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, joint au dossier de plaidoirie et prétendument notifiées par voie électronique au 30/10/2023

En droit, selon l’article 802, en vigueur depuis le 31 juillet 2023 :
“Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.”

Il résulte de ces dispositions que, postérieurement à la date de l’ordonnance de clôture, et faute de se limiter à une demande incontestable de paiement de loyers et d’avoir par ailleurs sollicité la révocation de la dite ordonnance, les parties sont irrecevables à produire des conclusions et des pièces nouvelles.

Il résulte des vérifications faites sur le serveur du RPVA que les dites conclusions n°3 contenant une demande de révocation de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries, n’ont pas fait, contrairement à ce qu’elles indiquent en fin de ces écritures, l’objet d’une notification par RPVA, sans que le respect du contradictoire soit démontré ; elles seront donc rejetées ; ce quand bien même elles auraient pour objet de répondre aux dernières conclusions du bailleur intervenues le 24/10/2023, soit à la veille de la clôture, étant précisé que celles-ci étaient elles-mêmes établies en réplique à celles du syndicat des copropriétaire intervenues le 20/10/2023, soit à cinq jours de la clôture.

Sur l’intervention du syndicat de copropriétaires

Le syndicat demande dans son dispositif que soit déclarée son intervention volontaire recevable. 

Dans les motifs de ses conclusions, il développe sa position afin de justifier la recevabilité de son action.

Il forme par ailleurs, d'une part une demande de sursis à statuer et d'autre part, une demande de résiliation d'un bail commercial portant sur une partie de l'immeuble dont il répond et la condamnation solidaire du bailleur et du preneur à supporter le coût des travaux de remise en état selon préconisation d’un rapport d’expertise à venir.

En droit, selon l'article 325 du code de procédure civile :
"L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant."

Le tribunal retient que sa demande de sursis à statuer, fut-elle présentée à titre principal, est une demande qui vise à argumenter sa demande au fond. Elle démontre que sa demande est sans lien suffisant avec la demande du demandeur, laquelle tend à contester le commandement d'exécuter délivré par le bailleur le 02/08/2021.

Par ailleurs, selon le premier alinéa de l'article 30 du même code :

"L'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée."

Il est de jurisprudence constante que la partie qui engage une action en justice doit y avoir un intérêt direct et personnel.


A ce titre, il a été distingué les actions dites "banales", ouvertes à chacun, pourvu que celui-ci ait un intérêt concret au succès de sa prétention, des actions dites "attitrées", lesquelles ne sont ouvertes qu'à ceux qui peuvent justifier du titre exigé par la loi.

Si l'existence d'une violation d'une disposition légale d'ordre public est de nature à pouvoir être invoquée par toute personne qui aurait interêt à faire annuler l'acte vicié, en revanche l'inexécution d'une clause d'un contrat ne saurait permettre à un tiers à la relation contractuelle, ici entre le bailleur et le preneur, fût-il en relation avec l'un des deux contractants, de demander la résiliation du bail. De sorte que le syndicat des copropriétaires, qui ne soulève aucune nullité d’ordre public, mais forme une demande de résiliation pour inexécution du bail et non respect du règlement de co-propriété, n'est pas recevable dans son action en résiliation du bail.

De même, sa demande de condamnation de remise en état, même solidaire entre bailleur et preneur, est présentée comme une conséquence de la résiliation du bail et doit donc être déclarée égalemeng irrecevable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et après avoir pris connaissance des développements du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 4 rue des Ayres à Bordeaux relatifs à la recevabilité de son intervention volontaire, le tribunal déclarera irrecevable l’intervention volontaire du syndicat.

Sur la régularité partielle du commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du bail du 2 août 2021:

En droit, il a été jugé qu'un commandement contenant plusieurs motifs, dont certains s'avèrent irréguliers, demeure valable pour ceux de ces motifs qui sont régulièrement invoqués.

Le preneur forme deux reproches concernant la régularité de cet acte.

Le tribunal retient qu’il est exact qu’un commandement de faire cesser une violation d’une disposition contractuelle du bail doit rappeler au preneur quelle clause du bail serait violée et qu’en l’espèce le commandement délivré le 2/08/2021 par le bailleur pour demander au preneur de remettre les lieux en l’état suite à des travaux supposément effectués en violation du bail, n’indique pas dans cet acte extra-judiciaire la clause du bail qui aurait été violée, de sorte que le preneur n’était pas suffisamment informé du reproche qui lui était fait sur un plan juridique et que sur ce point, le commandement est irrégulier et ne peut produire d’effets juridiques.

En revanche - s’agissant du premier motif de reproche tenant à ne pas avoir été précisément informé par le commandement en quoi l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués n’aurait pas été conforme à celle prévue au bail dans la clause “destination des lieux loués” , faute d’avoir exposé dans celui-ci quelles activités seraient reprochées par le bailleur - le tribunal retient que s’il est exact que l’acte litigieux ne contient pas l’incrimination précise d’activités supposées être en violation avec la clause de destination, pour autant il ressort des pièces versées au débat que le preneur avait été - préalablement à ce commandement - informé tant par la LR/AR du syndic de la copropriété en date du 15/07/2021, que par la LR/AR du bailleur en date du 29/07/2021, des reproches d’avoir instauré dans les lieux loués une activité de “comedy club” et de soirées musicales bruyantes (DJ), de “la création d’une salle de spectacle au sous-sol” et “d’activité bruyante” au regard de plaintes d’occupants de l’immeuble, de sorte que le preneur était ainsi suffisamment informé des griefs de son bailleur 
à son encontre et de pouvoir ainsi y remédier ou pour le moins s’en expliquer.

C’est pourquoi, le commandement d'exécuter, délivré de 2/08/2021, sera tenu pour régulier sur la base du grief de non respect de la clause de destination. 

Sur le bien fondé du grief retenu comme régulier par le tribunal dans le commandement d'exécuter du 2 août 2021, lequel visait la clause résolutoire du bail :

Il résulte des pièces versées au débat la manifestation de l’existence d’une adjonction d'activités du preneur non visées au bail dans la la clause “destination”, non signifiées au bailleur et non autorisées par ce dernier.

En effet, les informations émanant d’article de presse relatant la transformation du bar “Grandpopo” en salle recevant des concerts, des spectacles d’humour, des “DJ set”, un “bar dansant jusqu’à 5H” (du matin), de sites de réseaux sociaux, de la copie d’écran d’une billetterie sur un site internet ouverte pour un spectacle comique le 7/09/2021, démarrant à 21H00 et se terminant donc nécessairement à une heure à laquelle les occupants de l’immeuble et leurs voisins sont légitimes à aspirer de jouir d’une tranquillité, spectacle corroboré par un constat d’huissier dressé juste avant cette soirée, des copies de photographies de la cave du local manifestement aménagé en salle de spectacles et de soirées dansantes ; mais aussi des témoignages et plaintes déposées par des occupants et des voisins se plaignant de nuisances sonores nocturnes, démontrent l’existence et la consistance, tant dans leur nombre, qu’en intensité et durée de ces activités nocturnes, lesquelles ont été qualifiéed par l’ordonnance de référé rendue le 28/03/2022 de “troubles anormal de voisinage”.

Le tribunal retient que ces diverses activités ne sauraient - comme le soutient le preneur - relever de la “théorie des activités incluses” et constituent autant d’activités distinctes de celle stipulée au bail, laquelle se limite à la seule activité de : “petite restauration, sandwicherie sans aucune cuisson ni fabrication sur place”. Or, le preneur ne justifie pas avoir obtenu du bailleur l’autorisation de les adjoindre à son activité régulière.

Le preneur a donc violé la clause de destination prévue au bail, violation suffisamment grave pour justifier la rupture du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 2/09/2021

Il résulte des pièces produites au débat - pour certaines déjà évoquées ci-dessus, pour d’autres portant sur des dates postérieures au délai accordé au preneur pour se conformer à ses obligations par le commandement d'exécuter du 2/08/2021, notamment les 8 et 11 septembre et 18 décembre 2021 ainsi que 29 janvier 2022, voire même postérieurement à l’arrêté préfectoral ordonnant la fermeture administrative de l’établissement - la preuve que le preneur n’a pas régularisé sa situation au 2/09/2021, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera constatée à cette date, avec toutes conséquences de droit.
N° RG 22/00613 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WC7W


Sur la dette de loyer 

Le preneur invoque une dette de loyer arrêté au15/11/2022 à la somme de 17.838,18 € .
Or, la décision du tribunal, conforme à la demande principale reconventionnelle du bailleur, constatera l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2/09/2021 et ainsi seule la somme figurant - au tableau produit par le bailleur et non contesté - pour une date la plus proche de 


la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire (2/09/2021), soit ici le 13/09/2021, sera retenue pour une somme de 88,44 € ; alors que toutes sommes dues postérieurement à cette date par le preneur le sera au titre d’une indemnité d’occupation et non pas de loyer.

Sur l’indemnité d’occupation

Le tribunal fixe celle-ci à hauteur du montant du dernier loyer et des charges, soit 940,61 €.

La condamnation sera prononcée en “deniers et quittances” pour tenir compte des versements d’ores et déjà effectués par le preneur, notamment ceux qui figurent sur le tableau indiqué ci-dessus.

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, M. [L], en application de l'article 696 du code de procédure civile.

- sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. En conséquence, M. [L] sera condamné à verser à la SCI FAMILIALE DRAUGE une somme de 2.000 euros.
 
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevables les conclusions n°3 du syndicat ces copropriétaires de l’immeuble du 4 rue des Ayres,

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 4 rue des Ayres,

DIT le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du bail délivré par le bailleur le 2 août 2021 irrégulier quant au grief du bailleur tenant à des travaux réalisés par le preneur sans son accord, mais régulier sur le grief du bailleur de non-respect par le preneur de la clause de destination prévue au bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 2/09/2021,

ORDONNE à M. [Z] [L] ou tout occupant de son chef, de libérer les lieux dès signification du jugement à intervenir ; à défaut ORDONNE son expulsion ainsi que tout 


occupant de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique, 

ORDONNE, en tant que de besoin, le dépôt en tel lieu approprié de tout objet immobilier appartenant à la personne expulsée qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de son expulsion, et à ses frais, 

CONDAMNE M. [Z] [L] à payer à la SCI FAMILIALE DRAUGE la somme de 88,44€ au titre des loyers arrêtés à la date du 13/09/2021,

CONDAMNE M. [Z] [L] à payer à la SCI FAMILIALE DRAUGE une indemnité d'occupation mensuelle de 940,61 €, en “deniers et quittances”, ce depuis le 14/09/2021 jusqu'au départ effectif des lieux du preneur ainsi que tout occupant de son chef, 
 
CONDAMNE M. [Z] [L] aux entiers dépens, ce y compris les frais du commandement d’exécuter du 2/08/2021, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [L] à payer à la SCI FAMILIALE DRAUGE la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de crocédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit; 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.


LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,