Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 24 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Didier NAKACHE
Me Francis MARTIN
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Francis MARTIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 22/07240 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMIS

N° MINUTE : 
1/23 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [J] [I] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099


DÉFENDERESSE
S.A.R.L. CABINET CORRAZE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2024 prorogé initial 4 décembre 2023 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 24 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/07240 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMIS

EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte du 09/11/2022, Madame [J] [I] épouse [Y] avait assigné la société CABINET CORRAZE, gestionnaire de biens, devant le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) aux fins de la voir condamnée à lui payer, au principal, la somme de 4089,18 €, avec intérêts légaux à compter de l'assignation.

Madame [J] [I] épouse [Y] a réclamé en outre une indemnité de 1000 €
à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et une indemnité de 1500 € euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [I] épouse [Y] a exposé les éléments suivants :

Elle se trouve à ce jour pleinement propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] qui avait été loué par son père, Monsieur [G] [I] (aux droits duquel elle vient), à Monsieur [N] [U].Bien que le bail reste introuvable, un état des lieux contradictoire témoignait de la prise de possession du logement le 26/09/2011. Un dépôt de garantie de 550 € avait été payé par le locataire.Monsieur [U] était décédé et le logement avait été restitué. Un état des lieux avait alors été effectué avec les enfants du défunt le 05/04/2018.La location était gérée par la société CABINET CORRAZE. Madame [Y], tutrice de son père à la date du décès du locataire, s'était aperçue, peu de temps après l'établissement de l'état des lieux de sortie, que ce document ne correspondait pas à la réalité, de nombreux dégâts n'ayant pas été pris en compte.Il s'avérait que le dépôt de garantie ne suffisait pas à compenser le coût des remises en état et le caractère incomplet de l'état des lieux de sortie ne permettait pas à Madame [Y] de se retourner contre les ayants droits de son locataire.Au demeurant, ces derniers n'avaient pas manqué pas de s'étonner de l'augmentation brutale des devis de réparations, au regard des sommes réclamées initialement par le mandataire du bailleur. Aussi avaient-ils refusé toute indemnisation.La société CABINET CORRAZE avait donc commis une faute. Non seulement des désordres conséquents affectaient le logement à la libération des lieux, désordres qui n'existaient pas initialement au vu de l'état des lieux d'entrée. Mais également, il y avait une différence importante entre les travaux jugés nécessaires dans l'état des lieux de sortie et les travaux indispensables à la remise en état effective du logement.La somme réclamée correspondait à l'évaluation de ces derniers travaux, déduction faite du montant du dépôt de garantie.
La société CABINET CORRAZE, en premier lieu, a soulevé le moyen de l'irrecevabilité des demandes de Madame [Y].

D'une part, elle a considéré que cette dernière ne justifiait pas de sa qualité à agir en ce qu'elle n'établissait pas être propriétaire exclusive du bien loué, Monsieur [G] [I] ayant eu deux enfants.

D'autre part, elle s'est prévalue de la prescription de trois ans pour toute action dérivant d'un contrat de bail. Pour elle, la prescription était une exception inhérente à la dette dont pouvait se prévaloir toute personne y ayant intérêt. Or, l'état des lieux litigieux avait été effectué le 05/04/2018 et Madame [Y], tutrice du bailleur, en avait eu rapidement complète connaissance. Elle avait alors personnellement échangé avec les ayants droits du locataire sur les dégradations relevées.

Subsidiairement, la société CABINET CORRAZE a contesté toute faute et a considéré qu'en tout état de cause, il appartenait à la demanderesse de démontrer sa mauvaise gestion. Au surplus, l'existence dans le logement de désordres imputables à Monsieur [U] ressortait bien des mentions figurant à l'état des lieux de sortie, qui ne se trouvait donc en rien incomplet.

La société CABINET CORRAZE a fait valoir par ailleurs qu'elle avait réclamé au titre de la remise en état du logement une somme de 4459,18 € devant le notaire chargé de la succession et ce, dès le 05/07/2018.

Aussi, le préjudice effectivement évalué par Madame [Y] étant de 4639,18 €, il ne pouvait être formulé aucun grief à l'encontre de son mandataire. En tout état de cause, les héritiers [U] avaient recherché une solution négociée avec la propriétaire, qui s'était alors substituée à son mandataire, étant précisé de plus qu'il était légitime de prendre en compte l'état d'usage du logement et la vétusté de certains de ses éléments, la location étant ancienne.

Au vu de tous ces éléments, la société CABINET CORRAZE a non seulement opposé à Madame [Y] l'irrecevabilité de ses demandes mais a également conclu à leur débouté. Elle a réclamé une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Madame [J] [I] épouse [Y] a développé en réponse les arguments suivants :
Une attestation de propriété était produite aux débats, justifiant de sa qualité à agir, se trouvant à ce jour propriétaire du bien.L'action avait été engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle et non à partir du bail, d'où une prescription de 5 ans.La responsabilité du cabinet CORRAZE, en tant que mandataire de gestion locative, était engagée puisque les multiples désordres subis sur divers plans n'avaient pas été comptabilisés, étant précisé que l'état des lieux d'entrée avait mentionné le très bon état général du logement.Les héritiers de Monsieur [N] [U] s'étaient estimés seulement débiteur de la somme de 1607 € et ce, à partir de la comparaison des états des lieux. L'état des lieux de sortie avait donc été bâclé alors que le logement était de petite taille.

MOTIVATIONS


Sur la recevabilité des demandes


En premier lieu, il ressort de l'attestation notariale en date du 16/11/2021 que Madame [J] [I] épouse [Y] est pleinement propriétaire de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, à raison d'une donation-partage faite par Monsieur [G] [I] et du décès de ce dernier.

En second lieu, la SARL CABINET CORRAZE ne saurait se prévaloir de la prescription de 3 ans prévus par l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989. En effet, cet article est compris dans le titre Ier de ladite loi qui vise les rapports entre bailleurs et locataires. De plus, la prescription qu'il fixe concerne exclusivement les actions dérivant d'un contrat de bail.

En l'espèce, les parties à l'instance sont le propriétaire du local d'habitation loué et son mandataire dont la seule mission était de représenter le propriétaire dans la gestion du bien.

Au-delà, l'action engagée est une action en responsabilité à raison d'une faute contractuelle invoquée par le propriétaire du bien à l'encontre de son mandataire. Elle ne dérive pas du bail, dans lequel la SARL CABINET CORRAZE n'a été qu'intermédiaire et vis à vis de laquelle le locataire n'avait pas d'obligation. Elle prend sa source dans les obligations du mandat et ses conditions d'application.

La prescription applicable est donc de 5 ans et l'action engagée par Madame [J]
[Y] se trouve recevable.


Sur le fond


Madame [Y] a considéré que le locataire du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] l'avait restitué dans un état dégradé au point que des réparations d'un montant de 4865 € pouvaient lui être réclamées. Elle imputait à des défaillances de la société CORRAZE dans l'établissement de l'état des lieux de sortie l'impossibilité pour elle d'obtenir des locataires paiement de la somme susvisée dans la mesure où les mentions de cet état des lieux auraient été manifestement inexacts ou insuffisantes.

Madame [Y] ne prétend pas que la société CORRAZE lui aurait dissimulé les actes qu'elle aurait accomplis dans le cadre de sa mission. Elle ne prétend pas non plus n'avoir pris connaissance que tardivement de l'état réel du logement. À cet égard, il apparaît que les devis sur lesquels Madame [Y] se fonde ont été établis entre avril et juin 2018. Par ailleurs, un courrier de Monsieur [R] [U] à destination de Madame [J] [Y] portait à sa connaissance le 10/05/2019 le refus de toute indemnisation à hauteur de 4865 €

L'état des lieux de sortie a été signé le 05/04/2018. Une action pouvait donc être engagée par Madame [Y] à l'encontre des héritiers de Monsieur [U] jusqu'au 05/04/2021.

S'agissant de la qualité de l'état des lieux de sortie, il paraît certes assez confus mais n'a pas manqué pas de mentionner un certain nombre d'éléments du logement que le représentant du bailleur considérait comme dégradés : parquet en très mauvais état, toile de verre dans un état d'usage avancé ; existence de traces jaunies sur un mur mitoyen à raison de l'humidité ; existence d'une fissure sur le châssis ; mauvais état de la moquette de la salle de bains ; existence d'une fissure au plafond...

Cependant, les mentions faites par le mandataire du propriétaire dans l'état des lieux de sortie avaient fait l'objet, en fin, d'observations multiples et circonstanciées de la part du locataire. Ces observations relativisaient les dégradations, les considérant notamment liées à la mauvaise qualité ou à l'inadaptation d'un certain nombre d'éléments du logement.

Les héritiers [U] par ailleurs avaient mis en cause l'état du logement lors de l'entrée dans les lieux. Ils ajoutaient qu'ils avaient été contraints de procéder à certaines réparations, notamment dans les toilettes communes.

En définitive, il sera relevé les éléments suivants :
Quelque soit le degré de précision de l'état des lieux de sortie, ce document ne pouvait être déterminant puisque les parties y avaient mentionné leurs divergences notables tant sur les dégradations existantes que sur leur cause. Au vu de ces divergences, il aurait été opportun en cas de litige avec les héritiers du locataire que le bailleur puisse disposer d'un document objectif sur l'état du logement qui permette d'aller au-delà des objections formulées, notamment par l'établissement a minima d'un constat de commissaire de justice. Sur ce point, la bailleresse n'a pas évoqué une défaillance de sa mandataire dans son devoir de conseil.L'occupation du logement a duré environ 6 ans et demi et s'agissant d'un appartement d'une surface limitée au confort relatif, la somme réclamée paraît particulièrement élevée ou tout du moins peu circonstanciées au regard des dégradations susceptibles de relever de réparations locatives.La société mandataire ne pouvait se voir reprocher d'avoir dans un premier temps revendiqué un montant plus raisonnable, même si elle a pu respecter la volonté de sa mandataire par la suite s'agissant de la somme déclarée comme créance dans le cadre de la succession de Monsieur [U].Madame [Y], dont on ne peut douter qu'elle était pleinement informée de l'état du logement loué lors de sa restitution, n'a jamais pris une quelconque initiative pour intenter une action à l'encontre des consorts [U] avant l'issue du délai de prescription et n'a même pas cherché à se constituer des preuves au moment opportun, si tant est que ces preuves soient conformes à sa demande.
Au vu des éléments qui précèdent, il n'apparaît pas que l'action engagée par Madame [J] [I] épouse [Y] à l'encontre de sa mandataire, la société CABINET CORRAZE, soit fondée. Il convient en conséquence de la débouter de l'intégralité de ses demandes.


La société CABINET CORRAZE a été loin de démontrer que l'exercice de sa mission ait été parfait. En témoignent l'absence d'un bail en bonne et due forme produit à l'instance ainsi que la clarté très relative des états des lieux d'entrée et de sortie. Par ailleurs, elle n'a fourni aucun élément sur l'exercice de son devoir de conseil auprès de sa mandante. En conséquence, il n'est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles de l'instance.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort


DECLARE recevable l'action engagée par Madame [J] [I] épouse [Y] à l'encontre de la SARL CABINET CORRAZE.

DEBOUTE Madame [J] [I] épouse [Y] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SARL CABINET CORRAZE.

DEBOUTE la SARL CABINET CORRAZE de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Madame [J] [I] épouse [Y].

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Madame [J] [I] épouse [Y] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.



LE GREFFIER LE PRESIDENT