Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 24 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Vincent DONY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/08626 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJWZ

N° MINUTE : 
6/23 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Vincent DONY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1679
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 751010012022005824 du 22/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)


DÉFENDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prorogé du 04 décembre 2023, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 24 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08626 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJWZ

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant contrat du 24/06/2014, la société IMMOBILIERE 3F avait donné en location à Monsieur [F] [Z] un logement (studio) situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Par acte du 02/11/2022, Monsieur [F] [Z] a assigné la société IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins de la voir condamnée à remettre en état les murs dégradés du logement loué et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Monsieur [Z] a réclamé par ailleurs une somme de 5400 € en réparation de son trouble de jouissance, arrêté au 01/10/2022. Il a également demandé une somme de 100 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter de la date du jugement à intervenir jusqu'à la date de réception des travaux de remise en état.

Monsieur [Z] a réclamé en dernier lieu une indemnité de 1500 € à titre de dommages intérêts et de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] a fait valoir qu'il était confronté à une dégradation lente des murs de son logement, dégradation importante se traduisant par des cloques, des décollements de peinture, des pertes de matière laissant apparaître la maçonnerie.

 Alors qu'un premier dégât des eaux était survenu en 2014, attribué au dysfonctionnement de la chaufferie, Monsieur [Z] a expliqué que la société bailleresse, tout en confirmant une présence d'humidité provenant de problèmes de VMC de l'immeuble, n'avait pas procédé à des travaux de remise en état et ne lui avait accordé aucune compensation financière.

L'assurance de Monsieur [Z] ayant refusé toute prise en charge en raison de l'ancienneté des désordres, l'intéressé avait saisi le conciliateur de justice ainsi que la commission de conciliation en matière de bail. Toutefois, la société IMMOBILIERE 3F était demeurée passive.

Monsieur [Z] a considéré que la société bailleresse ne respectait pas ses obligations contractuelles au titre de l'article 6 de la loi du 06/07/1989 et a souligné l'ampleur de son préjudice, se traduisant notamment par des moisissures et champignons. Il a estimé son trouble de jouissance à 150 € par mois à compter du 01/10/2019.

La société IMMOBILIERE 3F a demandé au tribunal de constater qu'elle avait réalisé des travaux satisfactoires. Concluant au débouté des demandes ou tout du moins à leur réduction, elle a réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.

La société IMMOBILIERE 3F a rappelé que lors de l'entrée dans les lieux, Monsieur [Z] n'avait émis aucune réserve, étant précisé que des travaux de remise en état avaient été effectués auparavant suite à un sinistre survenu en 2013. Elle a rappelé également qu'aucune réclamation n'avait été formulée par Monsieur [Z] avant l'année 2020.

La société IMMOBILIERE 3F, au-delà, a observé qu'elle avait tout de suite réagi au signalement de son locataire, la société mandatée ayant découvert l'origine du problème. Toutefois les travaux de réhabilitation du logement avaient été retardés par les contraintes sanitaires liées à la pandémie de la covid19.

La société IMMOBILIERE 3F a fait valoir qu'en définitive, les travaux de réhabilitation nécessaires avaient été réalisés en 2022 : les opérations préalables à la réception avaient débuté en février 2022 et une levée des réserves concernant le logement litigieux était intervenue le 22/04/2022. Il avait été procédé au remplacement des bouches VMC et à la réfection des peintures de la cuisine, de la salle de bain et des WC.

La société IMMOBILIERE 3F a considéré non seulement que la demande de travaux sous astreinte n'était plus d'actualité et qu'elle avait totalement rempli ses obligations, mais également que Monsieur [Z] tentait d'aggraver les préjudices subis en les étirant dans le temps, alors que s'opposait à lui la prescription triennale.

La société IMMOBILIERE 3F a ajouté que le préjudice de jouissance devait être apprécier en fonction du loyer réglé au principal. Il était important de déterminer s'il s'agissait d'un simple trouble ou d'une véritable privation de jouissance. En l'espèce, à aucun moment le logement n'avait été rendu inhabitable ou déclaré insalubre.

Au surplus, la société bailleresse a estimé que le locataire n'apportait pas le moindre justificatif des préjudices qu'il invoquait alors que la déclaration de son préjudice avait été tardive. En tout état de cause les pièces versées au débat étaient insuffisantes sur le plan de la preuve. Quant à la demande de dommages-intérêts, elle faisait doublon avec le préjudice de jouissance.

Dans ses conclusions pour l'audience du 15/09/2023, Monsieur [F] [Z] a formé en définitive les demandes suivantes :
le paiement d'une indemnité de 5500 € en réparation de son trouble de jouissance arrêté au 30/11/2022 ;le paiement d'une somme de 300 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la contrainte de relogement pendant les travaux ;le paiement d'une somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive de la société bailleresse ;le paiement d'une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] a tout d'abord indiqué que les travaux demandés avaient été effectués le 29 et le 30 novembre 2022 et quand cela, la société IMMOBILIERE 3F Avait reconnu expressément que sa demande était fondée.

Monsieur [Z] a estimé que le logement avait été durement impacté pendant plusieurs années du fait des moisissures et champignons sur les murs et qu'il était légitime d'estimer le trouble de jouissance entre le 01/10/2019 et le 30/11/2022 à 150 € par mois, la totalité des murs du studio étend affectée.

Par ailleurs, des travaux d'ampleur avaient été réalisés sur deux jours, justifiant l'allocation d'une indemnité complémentaire de 300 €.

Pour Monsieur [Z], une indemnité pour résistance abusive était également légitime, de fait de la passivité de la société bailleresse malgré l'avis de la commission de conciliation. À cet égard, la mise en demeure d'août 2020 avait été précédée d'échanges téléphoniques et de messages via la plate-forme de la société IMMOBILIERE 3F.


MOTIFS


Sur les désordres


Il n'est pas contesté par la société IMMOBILIERE 3F qu'elle a réalisé des travaux de remise en état le 29 et le 30 novembre 2022, soit postérieurement à la délivrance de l'assignation.

Au delà, il existe à la procédure un premier courrier de la société IMMOBILIERE 3F, en date du 10/08/2020, qui, en réponse à une correspondance de Monsieur [Z], avait invité ce dernier à se retourner vers son assurance pour la remise en état du séjour.

Le courrier informait également le locataire qu'une entreprise avait été mandatée pour établir un devis pour la remise en état du séjour, concédant que les avaries esthétiques apparaissant dans le logement pouvaient être anciennes et être la conséquence d'un dysfonctionnement de l'ancienne chaudière.

Il existe aussi à la procédure un second courrier émanant de la société IMMOBILIERE 3F, en date du 29/12/2020 et en réponse à un courrier du locataire du 09/12/2020. Ce courrier du 29/12/2020 reconnaissait la présence d'humidité dans les logements du rez-de-chaussée de l'immeuble, humidité attribuée à des problèmes de VMC dans le dit immeuble.

Il n'était formulé dans ce courrier aucune objection aux plaintes de Monsieur [Z], précisant au contraire qu'une intervention était en attente. Monsieur [Z] était invité à s'adresser au gardien. Enfin, il était fait état d'une réhabilitation qui devait intervenir en début d'année 2020 mais qui avait été retardée par la pandémie de la covid19.

Il sera remarqué que le courrier du 29/12/2020, s'agissant des désordres dénoncés, avait expliqué qu'une entreprise était intervenue en juin 2020 pour effectuer un diagnostic.

Il ressort des éléments susvisés une reconnaissance sans équivoque par la société bailleresse de désordres invoqués par Monsieur [Z], dont elle ne conteste à aucun moment être responsable. Il est manifeste que ces désordres se sont traduits pour le locataire par un trouble de jouissance notable consistant en une humidité prégnante notamment de son séjour.

La société IMMOBILIERE 3F, qui avait l'obligation dès lors qu'elle était avertie du sinistre, d'en rechercher activement les causes et d'y remédier, n'a apporté à l'instance aucun élément précis et technique de diagnostic, si bien qu'il ne peut être déterminé si les désordres sont survenus ou sont devenus plus manifestes seulement à compter de 2020 ou s'il s'agissait d'une constante depuis des premiers désordres pour lesquels une intervention avait été faite dès 2014. Force d'ailleurs et de remarquer que la continuité dans le temps des désordres et leur similitude avec ceux relevés en 2014 n'avaient pas été exclues dans les courriers susvisés.

S'il n'y a pas lieu de remettre en cause les déclarations du locataire sur la permanence de son préjudice, la responsabilité de la société IMMOBILIERE 3F ne pouvait être mise en cause qu'à compter d'une mise en demeure valant interpellation suffisante ou à défaut, dès lors qu'il était prouvé que la société bailleresse avait pleine conscience du sinistre.

Étant précisé que Monsieur [Z] a démontré le refus de prise en charge du dit sinistre par son assurance, il ressort des éléments susvisés que la société IMMOBILIERE 3F ne pouvait pas ignorer le trouble de jouissance subi par son locataire à partir de juin 2020, date à laquelle elle avait décidé de faire procéder à des diagnostics.

Il convient donc de relever que des désordres conséquents ont affecté le logement loué et qu'il en est résulté un préjudice pour Monsieur [Z] dont la société IMMOBILIERE 3F doit réparation, dans le cadre de l'article 6 de la loi du 06/07/1989, entre le 01/06/2020 et le 30/11/2020.

Sur l'indemnisation des désordres

Le loyer s'élève à 411,31 € pour un logement consistant en un studio d'une surface de 24 m².
À défaut de constat contraire de la société bailleresse, qui émanerait par exemple d'un professionnel mandaté pour constater les désordres après le signalement du locataire, il ressort des pièces produites par Monsieur [Z] que la dégradation de son appartement a été forte, l'ensemble des murs de son unique pièce de vie ayant été dégradés.

L'ampleur des désordres a été confirmée non seulement par les éléments découlant logiquement des courriers mêmes de la société IMMOBILIERE 3F mais également par la durée des travaux sur deux jours.

Les conditions quotidiennes de vie de Monsieur [Z] ayant été lourdement impactées, Il convient de prévoir l'indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 120 € par mois entre le 01/06/2020 et le 30/11/2020, soit une somme globale de 3600 €.

À cette somme s'ajoute le préjudice complémentaire de deux jours de travaux pendant lequel le studio a été pour l'essentiel indisponible, obligeant par définition Monsieur [Z] à habiter ailleurs. Il convient d'évaluer ce préjudice complémentaire à 200 €.


Sur les demandes accessoires

La société IMMOBILIERE 3F a manifestement tardé à remédier aux troubles de jouissance subis par son locataire et tout laisse à penser qu'elle a attendu l'exécution de travaux de rénovation globale pour répondre à la demande de Monsieur [Z].

Par ailleurs, elle n'a pas daigné apporter une quelconque suite à la démarche faite par Monsieur [Z] devant le conciliateur de justice en décembre 2020, ni devant la commission départementale de conciliation de Paris, le 28/09/2021. Cette dernière avait déploré l'absence de la société bailleresse et l'avait enjointe de prendre toutes mesures nécessaires pour remédier aux problèmes persistants d'humidité dans les meilleurs délais et à défaut, de proposer un relogement au locataire.

Il existe donc de la part de la société IMMOBILIERE 3F une résistance abusive qu'il convient d'indemniser à hauteur de 800 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] les frais irrépétibles de l'instance qui ne sont pas pris en charge par l'aide juridictionnelle ( celle-ci ayant été accordée à 55 %).

Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort


CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 3600 € en réparation de son trouble dans la jouissance du logement loué entre le 01/06/2020 et le 30/11/2022.

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 200 € en réparation du préjudice subi du fait de la contrainte de relogement durant les travaux.

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 800 € en réparation de son préjudice causé par la résistance abusive.

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à Payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


LE GREFFIER LE JUGE