Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Antoine RICARD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Giuseppe GUIDARA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06258 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P7N

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDEUR

Monsieur [B] [N],
[Adresse 1]
représenté par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L],
[Adresse 2]
représenté par Maître Antoine RICARD de la SELARL RICARD RINGUIER, avocats au barreau de PARIS, 

Madame [I] [L],
[Adresse 2]
représentée par Maître Antoine RICARD de la SELARL RICARD RINGUIER, avocats au barreau de PARIS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière



Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06258 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P7N


Exposé du litige


Par acte sous seing privé du 17 juin 2015, Monsieur [B] [N] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2109 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13607,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] le 9 novembre 2022.

Par assignations du 25 juillet 2023, Monsieur [B] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,supprimer et subsidiairement réduire le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux,obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er aout 2022 et subsidiairement à compter du 1er mai 2023, et jusqu’à libération des lieux,28526,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2023,4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,maintenir l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 septembre 2023, pour être renvoyée au 5 décembre 2023. 

A cette audience, Monsieur [B] [N], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2023, s'élève désormais à 49348,90 euros. Le bailleur considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement et la suspension des effets de la clause. 

Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], représentés par leur conseil, sollicitent quant à eux la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils exposent qu’ils disposent d’une solution concrète pour régler la dette et payer le loyer, consistant dans la vente d’un bien immobilier. 

Le président a autorisé les parties à produire des notes en délibéré. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024. 


Motifs de la décision


Sur les notes en délibéré

Aux termes de l’article 446 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, les 12 et 13 décembre 2023, les conseils des parties ont fait parvenir au tribunal des notes en délibéré. Ces dernières ayant été autorisées par le président, elles seront ajoutées au débat. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [B] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 13607,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] énoncent qu’ils ont repris le versement du loyer courant, et produisent en ce sens le bordereau d’un ordre de virement daté du 06 décembre 2023, pour un montant de 2556,08 euros. 

Toutefois, il doit être relevé que ce bordereau est postérieur à l’audience du 05 décembre 2023, ne porte pas de tampon de la banque et ne prouve pas à lui seul que la somme a bien été versée au bailleur. En regard, Monsieur [B] [N] produit un décompte actualisé au 13 décembre 2023, sur lequel ne figure aucune trace du versement qui aurait été effectué le 06 décembre 2023. 

Dans ces conditions, il doit être considéré que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant. De ce fait, il est impossible de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les défendeurs que leurs revenus sont composés exclusivement de la retraite de Madame [I] [L], qui perçoit 1210,32 euros par mois. Ces seuls revenus ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Par ailleurs, la potentielle vente d’un bien immobilier, évoquée à l’audience, n’est appuyée par aucune pièce. Enfin, le courriel du 12 décembre 2023 de la maison ARTCURIAL, commissaire-priseur, qui fait état de la vente hypothétique de certains de leurs biens au premier semestre 2024, ne démontre pas que les locataires pourront effectivement compter sur cette source de revenus pour l’année 2024. 

En conséquence, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées. 

Sur l’expulsion

La clause résolutoire étant acquise depuis le 8 janvier 2023, Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] sont occupants des lieux sans droit ni titre. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [B] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction, et à plus forte raison la suppression, du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En outre, le préjudice lié à l’occupation du bien étant compensé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, qui n’apparait pas justifiée. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [B] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2023, Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] lui devaient la somme de 49348,90 euros.

Dans la mesure où le versement qui aurait été effectué par les locataires le 06 décembre 2023 n’est pas certain et qu’il n’apparait pas sur le décompte, il n’en sera pas tenu compte pour évaluer le montant de la dette. 

Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] seront donc solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 49348,90 euros. 

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [B] [N] ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [B] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action diligentée par Monsieur [B] [N],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2015 entre Monsieur [B] [N], d’une part, et Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 8 janvier 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE Monsieur [B] [N] de sa demande d’astreinte, 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE Monsieur [B] [N] de ses demandes de suppression et réduction du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 49348,90 euros (quarante-neuf mille trois cent quarante-huit euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 novembre 2022 et celui des assignations du 25 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge