Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06797 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUW

N° MINUTE : 7







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, 
[Adresse 2]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Z],
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 31 janvier 2024 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06797 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUW

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 869,01 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6482,25 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [D] [Z] le 4 mai 2023.

Par assignation du 7 août 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z], être autorisée à faire transporter et séquestrer ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9197,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023. 

A cette date, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Le bailleur considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seules les APL étant versées, et s’oppose à l’octroi de délais. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [D] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 3 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6482,25 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 4 juillet 2023.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2023, Madame [D] [Z] lui devait la somme de 9015 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [D] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas condamner la défenderesse à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action diligentée par [Localité 3] HABITAT OPH,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2021 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 juillet 2023,

ORDONNONS à Madame [D] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au sort des biens du locataire,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 9015 euros (neuf mille quinze euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2023 et celui de l'assignation du 7 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge