Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sophie ETCHEGOYEN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06565 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SXQ

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT (ANCIENNEMENT SNI), 
[Adresse 2]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Y],
[Adresse 3]

représentée par Maître Sophie ETCHEGOYEN de la SELEURL SOLAW - Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière






Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06565 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SXQ


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 27 mars 2007, la société CDC HABITAT (anciennement dénommée GROUPE SNI) a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,80 euros et d’une provision pour charges de 161,90 euros. Par acte du 14 février 2008, la locataire s’est vue attribuer une place de stationnement située au [Adresse 1] à [Localité 5]. 

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1406,67 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [Y] le 16 août 2022.

Par assignation du 3 août 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3600,95 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 octobre 2023, pour être renvoyée au 5 décembre 2023. 

A cette audience, il a été donné lecture des conclusions du diagnostic. 

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2023, s'élève désormais à 5966,18 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société CDC HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [Y], représentée par son conseil, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1406,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2023, Madame [J] [Y] lui devait la somme de 5966,18 euros. 

Madame [J] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2022 sur la somme de 1406,67 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2194,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner la défenderesse à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action diligentée par la société CDC HABITAT,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2007 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [J] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 13 octobre 2022,

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 5966,18 euros (cinq mille neuf cent soixante-six euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2022 sur la somme de 1406,67 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2194,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [J] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, le 28 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [J] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 octobre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [J] [Y] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2022 et celui de l'assignation du 3 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge